地王、高溢价频现 2020下半年疯狂的东营土拍会否致房价新一轮上涨
2020年垦利区两大地王2020-24号、25号地块大体位置
在上周12月4日，垦利这次疯狂土拍一日诞生两个地王更是这种气势的延续，所幸的是，垦利两大房企捍卫了主场的优势。山东金恒置业和垦利城投分别以溢价8000万和9150万元拍下这两宗地块，地价也创纪录达到207.39万元/亩，楼面地价更是达到2392.98元/㎡，与东营中心城一些区域基本持平。而这两宗在金恒丰湖御园东侧和南侧的土地无疑将在未来两年引领垦利区房价新一轮上涨。应该说，垦利区近几年楼市比较稳健，政府在推地节奏方面做得相当好，供需相对平稳。但如果再次大规模推地的话，高溢价难以持续，房价仍将保持现有的局面。
在下半年，东营中心城及周边县区这几次地王、高溢价频现的土拍，我们看到了新晋房企的异军突起，尤其是山东汇华置业，接连拍下三宗重磅地块，地价均在350万元/亩以上，其中两宗还是东城和广饶的两个地王，堪称2020年东营房企闪亮的明星，当然，关联度较高的汇华、华汇以及君正与祥泰等房企相继单独或合作开发的东凯悦府、东营西府大院均实现大卖，尤其是叠拼及顶层复式等产品，也是近两年非常畅销，大大升级了东营广大购房者对叠拼原有的概念。在未来两年，这一系列的产品将在东城及广饶县继续驰骋。
除了汇华置业的闪耀光芒外，像海通地产、金恒置业及垦利城投等房企也继续开疆拓土，尤其是海通地产在下半年连续拿下西城海通紫薇花园以及东城的海通学府壹号地块，继续深耕东营中心城。而关联度较高的金恒置业和国瑞置业则继续深耕垦利，成为垦利城南板块布局广的开发商。
在此轮疯狂的土拍中，广大购房者无疑关心的是在明后两年东营中心城及周边县区的房价会否迎来新一轮上涨?对这个问题我们应该区别来看，这轮疯狂土拍，所产生的的地王以及高溢价地块主要将会开发改善型及学区楼盘。其中主打叠拼的较多，而这类产品本就是供不应求，因此未来两年叠拼产品将会进一步上涨，直至达到原来联排或双拼别墅的价格。而学区楼盘或者说学区房本身就是硬通货，在绝大多数情况下价格都是较高的，当然在以后像这些位置如此好的学区房将会继续涨价，即将迎来万元后时代，当然，广饶县学区房也是。因此，未来整体市场将会分化，带院叠拼及优质学区房价格将会进一步上涨，而目标客群为换房及刚需的大平层和中小户型房价将会价格保持稳定。当然，如果当前土拍继续疯狂抢地的话，不排除上涨的可能性。但当前楼市的整体大环境不会支撑不了上涨的房价。而且也不能排除政府推地节奏慢的因素，政府推地少，市场整体供求偏紧，当然也会引起价格上涨，但这种情况出现的概率较小。
今年下半年东营中心城及周边县区疯狂的土拍确实让我们想起了2017年下半年及2018年上半年的光景。但从当前形势来看，这样的土拍还将会持续一段时间，尤其是一些在今年未补充土地储备的一些房企更会在接下来的土拍中寻找机会，当然更重要的是地块，地块的位置等等。从供求发展来看，经历2019年土拍小年后，今年肯定是土拍大年。但这种疯狂的土拍能否持续到明年上半年，我们拭目以待吧!
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楼盘
| 楼盘名称 | 开盘价 | 位置 | 开盘时间 |
|---|---|---|---|
| 东营理想之城郁金 | 9000 | 新区 | 11-30 |
| 金基御景豪庭 | 9700 | 东城 | 11-30 |
| 东营吾悦广场 | 9500 | 新区 | 06-26 |
| 海通碧仙湖畔 | 9500 | 东城 | 11-30 |
| 海通学府壹号 | 10000 | 东城 | 05-09 |
| 海通御墅蓝湾︱洋 | 8000 | 东城 | 11-26 |
| 恒大黄河生态城 | 起价7500 | 开发区 | 02-29 |
| 凌上新街坊 | 11000 | 东城 | 11-30 |
| 万达蘭园 | 8000 | 东城 | 11-30 |
| 广饶乐安大院 | 一房一价 | 广饶县 | 06-19 |
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