9月13日，市政府新闻办召开加强商品房销售管理保护购房群众合法权益新闻发布会，邀请了市住房城建管理局副局长贾相学、市市场监督管理局四级调研员孙玉峰、市住房公积金管理中心副主任薄成峰，介绍加强商品房销售管理，保护购房群众合法权益有关情况。

东营市举行关于进一步加强商品房销售管理新闻发布会

　　贾相学

　　介绍《关于进一步加强商品房销售管理的通知》相关情况

东营市住房城建管理局副局长贾相学

　　近年来，市住房城建管理局坚持“房住不炒”工作定位，认真贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府、市委、市政府关于房地产工作的决策部署，不断完善房地产市场监管领域制度建设，坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，保持政策的连续性和稳定性，初步构建起贯穿房地产开发项目全过程的事前、事中、事后监管体系，行业监管水平明显提高，有力促进了房地产健康发展。今年1-7月份，全市房地产完成投资103.85亿元，同比增长5.7%;全市新建商品房批准预售218.3万平方米，同比增长25.2%;全市新建商品房销售面积169.23万平方米，同比增长38.0%;全市新建商品房平均销售价格为7474.4元/平方米，同比增长3.0%，房地产市场保持平稳健康发展。

　　“我为群众办实事”活动开展以来，市住房城建管理局积极倾听和回应老百姓在购房置业方面的诉求和难点，联合市场监管、住房公积金等部门出台了《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，通过加强制度建设和创新，破解老百姓在购房置业方面遇到的问题和难题，为老百姓购房置业保驾护航，不断提高老百姓在购房置业方面的满足感、幸福感、获得感。

　　一、文件的主要内容

　　一是买房能后悔。针对部分购房群众一时冲动买房带来的问题，推行购房冷静期制度，实行无理由退房。房地产开发企业在《认购协议书》中设置买受人交纳定金(首付款)后，不少于3个自然日的无理由退房，并在买受人书面提出申请之日起20个工作日内退还定金(首付款)条款。

　　二是看房有样板。针对全装修住宅，建立实体样板间制度，实现所见即所得。房地产开发企业按交付标准在实体房源或销售区域设置交付样板房。交付样板房要真实反映户型、结构、交付标准和施工质量，与实际交付保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。交付样板房须在房屋销售前建造完毕，保留时间自开发项目交付之日起不少于6个月，或采取公证的方式将样板房的详细情况予以保留。

　　三是销售有承诺。针对购房群众买房时信息不对称问题，建立销售服务承诺制度，提高销售透明度。房地产开发企业在进行销售活动时，要主动向购房群众提供书面的《房地产开发企业销售服务承诺书》，对项目不利因素和房屋不利因素进行提示，明确项目土地、房屋权利状态是否正常，存在抵押的，提供抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料以及解押后方可签订网签合同的说明和解押时间。

　　四是交房须验收。针对购房群众交房时遇到的问题，建立房屋验收交付单制度，实行先验房再交房。交付商品房时，房地产开发企业、物业服务企业要与买受人签署《房屋验收交付单》。《房屋验收交付单》签署后，方可视为商品房交付使用。同时，将房地产开发企业住宅工程质量分户验收情况纳入向购房人交付验收资料范围，进一步压实房地产开发企业、施工单位和监理单位质量责任，倒逼参建单位提高房屋质量。

　　五是售后有保障。针对购房群众交房后遇到的售后服务不到位的问题，建立售后服务制度，实现问题有人管。房地产开发企业设立售后服务机构，实行售后服务承诺，制定完善售后服务工作流程并公示。在售后服务机构办公场所、商品房销售场所、新建住宅小区的明显位置设置售后服务公示牌，明确售后服务内容、负责人姓名、办公地址、售后服务电话，以及房地产市场监管部门和工程质量监督机构监督电话等。方便老百姓遇到问题能及时得到解决和投诉处理。

　　二、关于文件的贯彻落实

　　(一)提高认识，切实抓好文件的普及宣传落实

　　市住房城建管理局作为全市房地产行业的主管部门，我局将围绕文件的贯彻实施，多角度、广渠道、开展普法宣传，在全市营造浓厚的遵法执法守法氛围。一是充分利用广播、电视、报纸等传统新闻媒体，利用市住房城建管理局网站和微信公众号等宣传阵地积极开展宣传，提高全社会对文件的认知度和知晓率。二是对全市房地产开发企业进行集中培训，切实增强企业守法意识，督促企业抓好政策落实工作，提升房地产服务水平。三是充分利用各类会议、学习、培训等形式开展行业系统专题学习。组织全市各级房地产开发主管部门干部职工和执法人员开展专题学习，引导广大干部职工切实吃透文件精神，做到学深悟透，自觉当好文件的执行者。

　　(二)严格依法履行部门职责，加大违法违规行为查处力度

　　为做好文件的贯彻执行，我们将逐条对照文件规定，主动认领工作任务。一是落实部门法定职责，依法做好全市商品房销售的监督管理工作。二是加强协同配合，联合市场监管、公积金、综合执法等部门，建立部门联动机制，通过日常检查、专项整治、“双随机、一公开”执法检查、投诉处理等方式，加大违法违规行为查处力度，进一步规范房地产市场秩序，净化市场环境，切实维护人民群众合法权益。严肃查处违规销售、一房多卖、虚假宣传、霸王条款、格式合同、价外收费、拒绝买受人使用住房公积金贷款或公积金商业组合贷款、委托第三方代理办证向买受人收取费用等违法违规行为。对投诉率高的商品房项目要进行重点检查，情节严重的，要将企业和相关从业人员列入黑名单，通过新闻媒体予以曝光，并将相关信息推送给信用管理部门，实行联合惩戒。

　　孙玉峰

　　介绍《关于进一步加强商品房销售管理的通知》中有关商品房销售广告、宣传方面相关情况。

　　加强商品房销售管理，是规范商品房销售行为，维护购房人合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展的重要举措。一直以来，全市各级市场监管部门高度重视商品房销售管理工作，强化措施，加大力度，深入开展商品房销售治理，维护了良好的市场环境。这次发布会后，全市各级市场监管部门将以此次发布会为契机，进一步提高思想认识，不断加大工作力度，为广大群众营造公平有序的商品房销售环境。重点做好以下几项工作。

　　一、加强监督管理，督导商品房销售者诚信守法经营

　　加强对商品房市场的日常监督管理和普法教育，提高商品房经营的守法意识和社会责任感，自觉维护公平诚信的市场秩序。督导商品房经营者，在预售、销售中提供真实、合法、科学、准确的销售信息，不得虚假宣传，误导消费者。认真查验商品房销售前的资质资料，对土地手续不全的，缺少工程竣工验收证明等手续的，不得发布房地产广告。对预售房地产，未取得项目预售许可证的，不得发布广告。进一步规范房地产预售、销售行为，商品房广告必须列明开发商信息，项目位置示意图必须准确、清楚，比例恰当，价格表示必须为实际销售价格，涉及销售面积必须标明建筑面积或套内面积，不得误导消费者。督导商品房经营者严格遵守法律规定，商品房销售广告不得出现融资或变相融资内容，禁止出现升值或有预期的承诺。注重精神文明建设，房地产广告不得出现风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好道德风尚。

　　二、开展专项执法，维护良好商品房销售市场秩序

　　聚焦民怨深、监管风险压力大、社会舆论关注的突出问题，加大对违法违规行为的查处力度。严厉打击违规销售、虚假宣传、霸王条款、价外收费等各类欺诈、误导消费者的行为，坚决查处含有承诺为入住者办理就业、升学等内容的广告行为，严厉打击利用商品房销售从事非法融资、非法集资和变相融资等违反国家金融监管法律法规行为。加强投诉举报受理，试点推行网络交易巡查，部署开展户外广告监测，汇集案件线索，强化案件查处，围绕执法重点，坚持全链条办案，力争线上线下、上游下游整体推进，对存在严重违法行为的广告主、广告经营者、广告发布者，一追到底，不留死角、不留空档。加强联动执法，实现齐抓共管，依托全市整治虚假违法广告联席会议机制，加强与住建、金融监管、教育、公安等部门的执法协作，进一步明确工作规则、协同工作事项，加强信息沟通、执法联动、监督检查、会商研究，确保工作成效。将我局正在开展的“护苗助老”执法行动、2021民生领域案件查办“铁拳”行动、违法违规商业营销宣传集中整治行动、“双随机，一公开”专项执法检查等多项执法工作相互衔接，同部署、同组织、同执法，提高执法效率，扩大执法效果。

　　三、强化教育引导，积极维护消费者合法权益

　　加强与消费者协会组织的联合，开展商品房销售的消费警示和教育引导，大力开展普法宣传进社区、进市场、进商场、进街道、进企业活动，普及法律法规，提高广大群众的维权意识和维权能力。规范约束商品房经营者加强合同管理，大力推行合同示范文本和购房冷静期制度，能在合同文本中明确的事项要尽可能明确，能在合同文本中明晰的权责关系要确定明晰。按照责权对等、公平信用原则设置合同条款，不得出现不公平不合理条款，严禁出现霸王条款，免除己方责任，限制消费者权利。为方便群众依法维权，下一步将加强广告审查、合同审查的提前介入，加强对商品房销售者、广告单位事前和事中的行政指导工作。进一步提示消费者注重留存合同、宣传册等证据材料，提高维权效果。加强对违法商品房销售行为的惩戒，对严重损害群众利益拒不改正的，将违法主体和责任人纳入黑名单，实行联合惩戒。

　　四、扩大社会宣传，大力营造良好的商品房销售市场环境

　　加强与各新闻媒体的联系，集中播出、报道守法经营、服务群众的事例范例，加强广告的刊播管理，强化公益广告播出，不断弘扬社会正能量。充分利用广播电视、报纸期刊、互联网媒介，刊载执法信息、维权信息，曝光查处的典型案例，震慑和警醒违法，推动经营者合法经营。充分利用消费者权益日、普法宣传日等重要节点，积极开展普法宣传活动，不断提升广大消费者的维权能力，努力营造良好的外部执法环境。

　　东营日报社：

　　购买商品房应该注意哪些问题?

　　贾相学：

　　依据《山东省商品房销售条例》第二十五条，房地产开发企业与买受人订立商品房买卖合同的内容，我们在购买商品房时应重点关注：1、看是否有五证，重点看有没有预售许可证。没有取得预售许可证对外销售的，不要购买。2、看合同中土地使用起止年限，住宅是否是70年，商业是否是40年，以及还剩余多少年。3、看土地和购买房屋的权利状态，看是否存在法院查封、抵押、行政限制等行为，若有这些情况，购买时一定谨慎，因为这类房屋在权利状态解除前是不能网签合同的，也不受法律保护。4、面积误差的约定。如果和开发商有约定，先遵照约定，没有约定的再按照有关规定执行。在和开发商签订合同时要约定以有资质的测绘部门出具的面积为准。5、贷款问题的约定。开发商往往承诺项目可以贷款，购买前要先查一下自己的征信状况，看征信是否符合要求，并与开发商约定无法贷款后可以解除合同并全额退款。6、关于违约责任赔偿问题，开发商和购房人会在合同中对双方交房或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，有时，双方违约后，赔偿标准是不对等的，合同签订时一定要求对等原则。7、交房的问题。合同约定交房的条件，一定要明确，必须是竣工综合验收备案完成，因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，一些配建的幼儿园、养老设施还未建成，影响居住，因此要约定清楚。8、小区公共区域和公共部位的产权归属的约定。例如，电梯属于公共部门，属于业主共有，由此产生的广告收入减去物业企业正常的管理费用后也应该属于业主共有。

　　中国山东网：

　　房屋买卖中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人可否要求解除合同?

　　贾相学：

　　《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“ 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

　　由此可见，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款当事人可以先予催告，要求其履行合同，如果当事人在催告后三个月的合理期限内仍不履行合同，那么，当事人可以请求解除合同。

　　大众网：

　　出卖人未取得预售许可证与买受人签订的合同是否有效?

　　贾相学：

　　《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　黄三角早报：

　　房屋交付使用后，不动产权属证书迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任?

　　贾相学：

　　《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　在实际生活中，不动产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商手续不齐，购房者可以在合理期限内向开发商提出违约责任。

　　0546房产网（东营房产网）：规范商品房销售管理本身没有错，关键是如何引导房地产市场健康发展，这是根本之策。