0546房产网（东营房产网）讯 从2020年9月份开始，上半年还异常平静的东营土地市场犹如脱缰的野马，一发不可收拾，9月、10月、11月、12月这四个月，先是东营中心城，单价地王、总价地王先后出现，溢价动辄一个亿，进入11月以后，这种势头延伸到临近的广饶县。在刚刚进入12月份以后，疯狂的土拍又延伸到垦利区。现在可以说，只要政府推出任意一宗位置不错的住宅和商业地块，必定引来众多开发商疯抢，溢价成交已成为常态。如此疯狂的东营土拍，不断太高的地价以及来年又要上涨的房价，你看懂并准备好了吗?

　　地王涌现 有偶然也有其必然

2020年下半年东营中心城及周边广饶县、垦利区地王级地块一览

　　我们先来回顾下这几次地王产生的过程，先是进入下半年的次土拍，山东汇华置业以溢价1.035亿拿下2020-54号地块，成交地价为372.74万元/亩，这是时隔1年，东营中心城再次出现300万元/亩以上的地块。该地块也成为了今年东营中心城的单价地王。而该地块能够成为地王，不可否认，近两年东营中心城推地节奏明显变慢，从2019年到该地块成交之前20个月的时间，东营中心城仅成交12宗住宅和商业地块，这两年，甚至上半年鲜有新地块推出，这也就导致了不少开发商手中无存货，虽然，当前楼市大环境一般，但在供需失衡的情况下，多家开发商参与竞拍就成为了必然。

2020东营中心城单价地王楼盘--【汇华东府大院】夜景鸟瞰

　　此外，周边的地块拉升也是一个很重要的因素。今年金辰雅居叠拼的热卖也极大提升了该区域的热度，加上叠拼在东城本就是供不应求的产品，因此，山东汇华置业拿下该地王就成为了必然。

2020东营中心城总价地王楼盘--【海通学府壹号】位置图

　　而10月份，山东海通地产以1.02亿元，总价6.77亿元拿下的2020年东营中心城总价地王则是众望所归。因为，该地块位置太好了，东营市一中南，跨越一条园博路就能到学校，如此好的位置想不成为地王都难。可以说，这个地块是2020年除了叠拼外能够让东营中心城广大购房者要抢的一宗地块。此次，山东海通地产不再低调，一举拿下该地块，也宣告了海通地产将在未来两年内成为东营中心城重要主角。

2020广饶单价地王楼盘--【广饶东府大院】地块实景

2020广饶总价地王楼盘--2020-58(59)号地块实景

　　如果说，东营中心城两个地王诞生有相当大必然性的话，与之临近的广饶县单价和总价地王出现令业内人都倍感惊讶，豪横的汇华和汇丰园这两个关联度颇高的房企的重磅入驻。在汇华没进入广饶前，广饶县城地价没有突破300万元/亩，即使碧桂园拍下的中央公馆的地块，地价也未超过250万元/亩，而双十一的这次土拍，直接将广饶地价提升至355万元/亩的水平，与东营中心城基本持平。而在12月4日汇丰园又以284.73万元/亩的价格拍得城东学区地块，地价、第二高的地块接连出现，怪不得广饶众多地产人都感叹：楼市逆天了!当然，广饶的这两个地王与东营中心城的有异曲同工之妙，国安路旁的单价地王，是广饶近年来带院叠拼楼盘，稀缺性让其成为名副其实的地王。而广饶中南雅苑东侧的2020-58号、59号地块属于非常优越的的学区地块，其位置的优越性和东营中心城海通拍下的市一中南总价地王相媲美。因此，广饶的两个地王与东营中心城有些相似，但不可否认，在这一系列地王诞生的竞拍中，众多开发商争相竞拍的大势已经起来，逢地必抢的气势已经在东营再现。

2020年垦利区两大地王2020-24号、25号地块大体位置

　　在上周12月4日，垦利这次疯狂土拍一日诞生两个地王更是这种气势的延续，所幸的是，垦利两大房企捍卫了主场的优势。山东金恒置业和垦利城投分别以溢价8000万和9150万元拍下这两宗地块，地价也创纪录达到207.39万元/亩，楼面地价更是达到2392.98元/㎡，与东营中心城一些区域基本持平。而这两宗在金恒丰湖御园东侧和南侧的土地无疑将在未来两年引领垦利区房价新一轮上涨。应该说，垦利区近几年楼市比较稳健，政府在推地节奏方面做得相当好，供需相对平稳。但如果再次大规模推地的话，高溢价难以持续，房价仍将保持现有的局面。

　　在下半年，东营中心城及周边县区这几次地王、高溢价频现的土拍，我们看到了新晋房企的异军突起，尤其是山东汇华置业，接连拍下三宗重磅地块，地价均在350万元/亩以上，其中两宗还是东城和广饶的两个地王，堪称2020年东营房企闪亮的明星，当然，关联度较高的汇华、华汇以及君正与祥泰等房企相继单独或合作开发的东凯悦府、东营西府大院均实现大卖，尤其是叠拼及顶层复式等产品，也是近两年非常畅销，大大升级了东营广大购房者对叠拼原有的概念。在未来两年，这一系列的产品将在东城及广饶县继续驰骋。

　　除了汇华置业的闪耀光芒外，像海通地产、金恒置业及垦利城投等房企也继续开疆拓土，尤其是海通地产在下半年连续拿下西城海通紫薇花园以及东城的海通学府壹号地块，继续深耕东营中心城。而关联度较高的金恒置业和国瑞置业则继续深耕垦利，成为垦利城南板块布局广的开发商。

　　在此轮疯狂的土拍中，广大购房者无疑关心的是在明后两年东营中心城及周边县区的房价会否迎来新一轮上涨?对这个问题我们应该区别来看，这轮疯狂土拍，所产生的的地王以及高溢价地块主要将会开发改善型及学区楼盘。其中主打叠拼的较多，而这类产品本就是供不应求，因此未来两年叠拼产品将会进一步上涨，直至达到原来联排或双拼别墅的价格。而学区楼盘或者说学区房本身就是硬通货，在绝大多数情况下价格都是较高的，当然在以后像这些位置如此好的学区房将会继续涨价，即将迎来万元后时代，当然，广饶县学区房也是。因此，未来整体市场将会分化，带院叠拼及优质学区房价格将会进一步上涨，而目标客群为换房及刚需的大平层和中小户型房价将会价格保持稳定。当然，如果当前土拍继续疯狂抢地的话，不排除上涨的可能性。但当前楼市的整体大环境不会支撑不了上涨的房价。而且也不能排除政府推地节奏慢的因素，政府推地少，市场整体供求偏紧，当然也会引起价格上涨，但这种情况出现的概率较小。

　　今年下半年东营中心城及周边县区疯狂的土拍确实让我们想起了2017年下半年及2018年上半年的光景。但从当前形势来看，这样的土拍还将会持续一段时间，尤其是一些在今年未补充土地储备的一些房企更会在接下来的土拍中寻找机会，当然更重要的是地块，地块的位置等等。从供求发展来看，经历2019年土拍小年后，今年肯定是土拍大年。但这种疯狂的土拍能否持续到明年上半年，我们拭目以待吧!