相信很多人都有这样一个梦想：有一个大房子，面朝大海，春暖花开。

　　现在还是在想，特别是听到说又有新政，房价要跌啦。

　　但是房价走势，各种预测让人雾里看花，跌?不跌?涨?还涨?

　　可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的佳时机?业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。

　　1.看银行对房贷的态度

　　普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

　　银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

　　2.通过平均价看供需比

　　有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的;如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的佳时机。

　　3.先别急着买导向类的房屋

　　一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

　　4.有自住型客户“买跌不买涨”

　　买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。

　　5.推销房子的中介电话多

　　中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。

　　6.养房成本提前算仔细

　　相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

　　7.买“预期”才有升值潜力

　　购房要学会买“预期”，这样今后的升值潜力才大。好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

　　8.普通买房人不必一步到位

　　普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是实在的。

　　而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

　　确定好买房了，那就绕不开：

　　房贷

　　01丨全款买还是贷款买，贷款多少合适?

　　当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

　　建议：

　　贷款买，能用公积金贷款买是好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

　　现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

　　02丨如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?

　　先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，那我们的资金又多创造了利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

　　建议：

　　按长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

　　03丨等额本息or等额本金

　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。

　　但是，真的是这样吗?

　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。

　　举个例子：

　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

　　1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;

　　(1) 个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

　　(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

　　995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

　　以此类推

　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

　　2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

　　(1) 个月计算出的利息同样为5125元，个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

　　以此类推

　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。

　　其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了

　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。

　　结论：

　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。