正是基于目前的楼市特点与人口特征，今年中央经济工作会议为楼市去库存开出的药方更加突出改革红利，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
“楼市去库存要近期与远期统筹结合，供给与需求双向发力，多措并举。制度性变革有利于解决房地产中长期需求问题，而短期看，去库存还是要在库存压力大的城市减少甚至限制新的供应，并鼓励开发商降价出清。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。
倪鹏飞也认为，去库存需要双向发力。供给端要做减法，减少库存高的城市和区位的新房开工规模;通过企业并购重组等形式减少项目烂尾。需求端则要做加法。“打通保障房与商品房的供给渠道，如果棚改可以从商品住房市场购买项目，则5年可以消化库存15亿平方米。此外，还可以探索共有产权住房制度，形成针对农民工等中低收入人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支付机制。”
目前库存压力主要集中在三四线城市，而这些城市去库存不能仅依赖住房政策，还需要产业支持。“不解决三四线城市的人口流出问题，房地产政策效果有限。”中原地产首席分析师张大伟认为，产业是支撑城市人口集聚的关键因素，提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要出路。
去库存面临哪些挑战
切忌“一刀切”，过剩城市需严把土地闸门
有人质疑，此次中央经济工作会议提出“要取消过时的限制性措施”，是不是意味着北京、上海、广州也可以放开限购了。对此，张大伟分析，全国还在执行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购。考虑一线楼市现状和防范系统性风险，取消仅剩的这两条限制性措施的空间并不大。
也有人提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，引入社会资本去库存是此次“药方”的一大亮点。不过，不少专家认为，这对化解三四线城市库存的作用有限。
“发展住房租赁市场有利于完善满足多层次需求的住房供应体系，不过引入机构投资者还需要看配套扶持政策是否落地。”任兴洲认为，目前一二线城市的租赁需求比较旺盛，但是库存压力不大，因此房价较高，导致机构投资者进入市场的资金压力很大，如果没有融资、税收等方面的扶持政策，很难盈利。反观三四线城市，虽然库存较高，但租赁需求不旺，现有市场基本没有太大缺口，机构投资者未必有投资意愿。
既然楼市分化加剧，去库存也切忌“一刀切”。“每个城市得的病不一样，也不能吃一样的药，一定要因城施策。”任兴洲分析，今年“330新政”后，一线城市和部分热点二线城市的住房需求释放较快，目前库存正常。而三四线城市的库存仍在持续增加。“这种情况下，三四线城市的地方政府一定要忍住固定资产投资下降的短痛，尊重市场的调整周期，严把土地供应的闸门，决不能再给市场释放压力。”
0546房产网(东营房产网)：化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一，新房仍将源源不断涌向市场，“有量无价”库存压力已成为“国家任务”。
