期房需要4.5年消化去库存已成为国家任务
今年中央经济工作会议上，化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一。楼市库存究竟有多大，究竟该如何化解?
楼市库存压力有多大
期房需要4.5年来消化
国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“今年中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”
受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史低值。”倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。
实际上，今年以来，中央出台的有利于稳定楼市的调控政策不少。今年“330新政”后，在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下，我国房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖，终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。
然而，受不动产特点的局限，楼市回暖程度并不一致，压力分化是今年楼市突出的特点。分区域看，1—11月份，东部地区商品房销售面积同比增长9.6%，增速比1—10月份提高0.3个百分点;而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%，增速回落0.1个百分点。分城市看，库存压力更非“全国一盘棋”。在社科院财经战略研究院博士李超看来，过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面，在2015年终结，楼市进入了一个大分化时期：一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力，“有量无价”，库存压力大。
去库存如何发力
远近结合，供求双向发力
“三四线城市库存压力依然很大，可见单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。”倪鹏飞说。
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