2023年东营市中心城区土地级别与基准地价更新成果(征求意见稿)

　　根据原国土资源部、省厅文件要求，中心城区土地级别调整与基准地价更新成果已基本完成，主要成果如下:

　　一、基准地价更新工作开展的依据

　　根据原国土资源部办公厅《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)，基准地价每3年应更新一次。中心城区上一轮基准地价于2020年5月由市政府公布实施(东政发〔2017〕11号)，距今已到3年，《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的的通知》(鲁自然资字〔2022〕75号)文件要求，为保持城镇基准地价的现势性，我局组织开展了2023年度土地级别调整与基准地价更新工作。通过调查土地招拍挂市场、楼盘销售、二手房交易等样点资料，经过内业技术处理，与省内部分地市成果对比完善等步骤，制定了本次基准地价更新成果。

　　二、基准地价更新情况

　　(一)评价范围调整情况

　　基准地价的评价范围主要依据国土空间规划划定的三区三线成果结合城区现状建设用地综合确定。本轮土地级别调整与基准地价更新确定的范围为：东至广北水库西侧，南至广浦河，西至哨头水库，北至东营市行政区界线。总面积共计369.97平方公里，较上轮增加2.52平方公里。

　　本轮评价范围与上轮比较，主要有五处调整。其中，新增三处，主要为划入城镇开发边界上轮评价未纳入范围的区域，区域一六干渠以北，东营钻井技术公司以西，东营录井公司以东区域，面积为4.45平方公里;区域二东八路以东至行政区界线区域，面积为1.51平方公里;区域三西六路以西，威海路，胜利兰德石油装备公司以东区域，面积为1.39平方公里。删除两处区域，主要为基本农田集中连片区域，区域一潍坊路以北，东二路以西，荣乌高速以东区域，面积为2.35平方公里;区域二姜家村以西至行政区界线区域，面积是2.48平方公里。。

　　(二)土地级别调整情况

　　本次城区采取分类定级的方法划分了商服用地、居住用地、工矿用地和公共管理与公共服务用地四种用途的土地级别。工矿用地本轮土地级别未发生调整。具体土地级别调整情况见附表1-3。本轮土地级别调整主要遵循下原则：

　　1.加强“规划引领”。以国土空间规划划定的城镇开发边界成果为依据，结合城区现状建设用地，调整确定基准地价更新范围。落实“加强规划引领提升城市建设品质”精神，对规划方向明确，重点建设的片区，适度提高“规划因素”对土地级别的影响权重。

　　2.突出城市特色风貌。以“生态湿地特色”为重点，充分考虑中心城现有“湿地、水面、水库”等特色景观对土地级别特别是居住用地的影响。

　　3.落实“产城融合”。在工业用地地价调整中，充分考虑城市更新、合规工业园区等政策影响，发挥土地级别价格在优化产城规划布局，促进产城相互支撑、互动发展中的作用。

　　(三)基准地价调整情况

　　本轮基准地价的调整充分结合了近三年来社会经济发展情况，土地、房地产用地市场的发展状况，以及未来发展趋势预测，并与周边城市做好对比衔接。对产业用地价格的调整，在满足上级相关政策的同时，充分考虑“推进产城融合发展”相关要求。具体土地级别调整情况见附表4-9，基准地价应用标准及修正体系见附表10-13。

　　本轮基准地价的主要内涵是：

　　1、权利类型：完整的国有建设用地出让土地使用权;

　　2、估价基准日：2023年1月1日;

　　3、土地用途：划分为商服用地、居住用地、工矿用地、公共管理和公共服务用地四类;

　　4、土地开发程度：商服用地、居住用地、工矿用地、公共管理和公共服务用地各级别土地开发程度为“五通一平”(通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整)。

　　5、标准容积率：商服用地为1.3，住宅用地为1.3，工矿仓储用地为1.0，公共管理与公共服务用地为1.3。

　　附表1

　　商服用地级别调整情况表

　　附表2

　　居住用地级别调整情况表

　　附表3

　　公共管理与公共服务用地级别调整情况

　　附表4

　　东营市中心城区2023年度基准地价表

　　附表5 两轮基准地价调整对比表         单位：万元/亩

　　附表6 2023年度部分地市基准地价横向对比表 单位：万元/亩

　　附表7 2023年度周边地市基准地价(楼面价)横向对比表     单位：元/平方米

　　附表8 2023年度周边地市基准地价排名情况表

　　附表9 2023年度部分地市基准地价调整幅度横向对比表 单位：%

　　附表10

　　基准地价应用标准及修正系数表

　　附表11

　　商服用地容积率修正系数表

　　附表12

　　住宅用地容积率修正系数表

　　附表13

　　公共管理与公共服务用地容积率修正系数表