0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的2021年，东营的土地市场经历了平稳的一年，同楼市发展趋势基本一致，上半年还能保持2020年火爆的余温，到下半年则急转直下，流拍与底价成交成为常态，土拍再无溢价出现。与此同时，伴随着绝大多数地块底价成交，因此，在整个2021年，东营市各区域地价也停止了上涨的势头，大部分区域平均地价均出现不同程度的下降，但由于当前起拍价大幅提升，因此，全年土地出让金收入达到61亿元，比2020年减少7亿元，依然维持在较高水平，尤其是东营中心城以及广饶县两大区域，成为支撑东营土拍市场的两大核心区域!下面我们来系统梳理一下2021年东营土拍市场整体情况!

　　2021年全年成交233.21万㎡ 土地出让金收入超61亿元

　　根据0546房产网数据统计，在刚刚过去的2021年，东营市中心城以及各县区共成交住宅及商业地块54宗，总成交面积达到233.21万㎡，合计达到3498.1亩，相比2020年减少23.1%，土地出让金收入达到61.005亿元，环比减少10.41%。由于起拍价的大幅提升，因此，2021年东营中心城及周边县区的平均地价不降反升，平均地价达到174.39万元/亩，环比上涨16.26%。

2021年东营市各区域推地及成交地块汇总表

　　可以说，在2021年，虽然下半年出现众多的流拍以及底价成交的地块，但东营中心城以及广饶县推出的大部分住宅和商业地块起拍价均大幅提升，虽然与2020年溢价成交的地块地价有一定差距，但已非常接近。因此，即使2021年大部分地块均是底价成交，但也是在相当高的起拍价基础上的成交。

　　在2021年，东营中心城及周边县区共有5宗地块出现流拍，都集中在中心城片区，这也与2021年东营中心城楼市遇冷有直接的关系。楼市遇冷，众多楼盘去化速度明显变慢，但下半年推出的一些地块地价并未下降，相反，一些热点片区的地块起拍价还出现大幅上涨，这就导致了众房企拿地热情骤降。当然，周边县区除广饶县外，在2021年推地体量骤减，广饶县虽然整体市场相对好一些，但在2021年推出的地块很大一部分是回迁安置地块，这部分地块均底价成交，全年土地出让金收入也减少了近4个亿。

　　2021上半年东营市零星推地，下半年后半段集中大爆发

　　近几年，东营市推地均有这么一个特点，就是上半年推地较少，进入下半年尤其是进入9月份以后，推地节奏明显加快，在2021年同样如此。整个上半年，加上2020年年末推出的在2021年年初成交的地块，每个区域体量稍大的重磅地块，推地量及成交量不超过5宗。而进入下半年尤其是进入9月份以后，推进节奏明显加快，一直到12月份基本上是推地及成交的高峰期。尤其是东营中心城，基本上全年四分之三的推地量均在9月份以后完成的。因此，虽然楼市现在几乎无金九银十的概念，但在土地市场上，金九银十还是比较明显的。

　　当然这种全年推地的趋势也大大影响了土地成交量。在2021年上半年由于楼市尚处于正常期，部分区域还上演了金三银四红五月热卖的盛况，导致上半年众多房企对优质土地资源追求度较高，但上半年零星的几宗地块远未满足众房企的需求。这也导致了上半年东营中心城、广饶县及垦利区三个重点区域成交的几宗重磅地块全部高溢价。甚至东营中心城和广饶县还出现了400万元/亩以上的高地价，这也算是东营土地市场后的疯狂。

　　但在下半年，市场形势急转直下，楼市转冷，众楼盘去化明显放慢，加上部分房企爆雷，现金流成为众多房企适者生存的首要因素。因此，众多房企拿地的积极性明显走弱。再加上进入9月份以后，推地量大幅增加，因此部分区域像东营中心城出现众多地块流拍，即使一些优质地块也是底价成交。而在年底广饶县推出的几宗地块也是底价成交。从现在的趋势来看，这种流拍以及底价成交的趋势预计还将贯穿在整个2022年，除非楼市出现明显好转，市场加剧升温。

　　东营中心城、广饶县依旧支撑土拍市场整体大局

　　2021年东营土地市场，支撑大局的依旧是东营中心城及广饶县，这两大区域共成交土地39宗，成交总面积达160.56万㎡，占总成交量的68.85%，两大区域土地出让金收入达到50.78亿元，占总出让金收入的83.24%，当然，两大区域也是东营市地价高的两个区域，其中在2021年东营中心城平均成交地价达到了226.63万元/亩，位列各区域之首，广饶县平均地价达到了183.02万元/亩。除此之外，垦利区、利津县及河口区和东营港这几个区域土地成交量依然较小，尤其是垦利区，在2021年仅成交了6宗住宅和商业地块，总成交面积为23.67万方，相比2020年减少了21.7%，土地出让金收入为5.23亿元，环比减少了7.92%。而利津县在2021也仅成交了6宗住宅和商业地块，总成交面积为14.14万㎡，环比减少25.44%，土地出让金收入为3.14亿元，环比减少6.55%，应该说利津市场依旧保持着供不应求的态势，在售楼盘相当稀缺。河口区和东营港在2021年成交了3宗地块，总成交面积为26.18万㎡，环比减少38.09%，土地出让金收入为1.855亿元，环比减少52.8%，应该说，在2021年，河口区及东营港依旧在强力去库存。

　　本土房企发力 成为东营土地市场拿地主力军

2021年东营中心城主要房企拿地汇总表

　　在整个2021年，众房企拿地方面，可以说本土房企发力，绝大部分土地均被本土房企拿下。在东营中心城，由于中梁的退出，众成地产事实上拿下两宗地块，再次成为拿地，共斥资7.7亿元。鑫都置业也以7.117亿元拿下鑫都国子甲第地块成为拿地亚军，而像海通&新邦、汇华&祥泰以及东营兴达这些房企拿地金额均在4亿元以上，从这一拿地成绩单也可以看出东营中心城成为本土房企的天下。

　　在广饶县，2021年出让的地块，安置房地块占据了相当一部分，这也使得广饶财金置业成为拿地大户，全年拿地10宗，总拿地面积达到23.63万㎡，拿地金额达到6.74亿元，成为广饶市场无可争议的额拿地。此外，广饶齐翔置业以及海通地产也分别以4.79亿元和2.19亿元分别拿下3宗和1宗地块。

　　而在垦利区，碧桂园、海通地产以及乐居置业成为拿地大户，其中碧桂园以2.833亿元拿下翘楚棠地块，成为垦利区拿地，东营乐居置业以1.49亿元拿下明珠御园地块，成为拿地亚军，海通地产持续在西郊发力，以0.739亿元拿下西溪蝶园地块，三大房企成为2021年垦利楼市的主力军。

　　在利津市场，则是众成、金辰两大本土房企注资成立的书香置业以及本土房企--凤凰房地产的天下，两大房企在2021年分别以1.27亿和1.63亿元分别拿下2宗和三宗地块，其中，利津凤凰房地产拿下的地块主要是回迁安置区。

　　在河口区，2021年主要是全力去库存，在土地成交方面，仅河口区城市建设投资有限公司斥资9870万元拿下7.55万方的大地块。山东黄河三角洲置业有限公司以8682万元拿下河口市区两宗安置房地块。

　　从各区域拿地房企来看，除了碧桂园在垦利区重金拿地外，其余均被本土房企拿下，由于当前楼市大背景处于淡季，一线房企均在强力去库存，保现金流，因此，拿地的步伐大大减慢。这也是2021年东营土地市场几乎成为本土房企竞争大舞台的主要原因。相信，随着楼市行情转好，将会有新的一线房企来到东营，参与并见证东营楼市的发展。