0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的2021年，东营的土地市场经历了平稳的一年，同楼市发展趋势基本一致，上半年还能保持2020年火爆的余温，到下半年则急转直下，流拍与底价成交成为常态，土拍再无溢价出现。与此同时，伴随着绝大多数地块底价成交，因此，在整个2021年，东营市各区域地价也停止了上涨的势头，大部分区域平均地价均出现不同程度的下降，但由于当前起拍价大幅提升，因此，全年土地出让金收入达到61亿元，比2020年减少7亿元，依然维持在较高水平，尤其是东营中心城以及广饶县两大区域，成为支撑东营土拍市场的两大核心区域!下面我们来系统梳理一下2021年东营土拍市场整体情况!

　　2021年全年成交233.21万㎡ 土地出让金收入超61亿元

　　根据0546房产网数据统计，在刚刚过去的2021年，东营市中心城以及各县区共成交住宅及商业地块54宗，总成交面积达到233.21万㎡，合计达到3498.1亩，相比2020年减少23.1%，土地出让金收入达到61.005亿元，环比减少10.41%。由于起拍价的大幅提升，因此，2021年东营中心城及周边县区的平均地价不降反升，平均地价达到174.39万元/亩，环比上涨16.26%。

2021年东营市各区域推地及成交地块汇总表

　　可以说，在2021年，虽然下半年出现众多的流拍以及底价成交的地块，但东营中心城以及广饶县推出的大部分住宅和商业地块起拍价均大幅提升，虽然与2020年溢价成交的地块地价有一定差距，但已非常接近。因此，即使2021年大部分地块均是底价成交，但也是在相当高的起拍价基础上的成交。

　　在2021年，东营中心城及周边县区共有5宗地块出现流拍，都集中在中心城片区，这也与2021年东营中心城楼市遇冷有直接的关系。楼市遇冷，众多楼盘去化速度明显变慢，但下半年推出的一些地块地价并未下降，相反，一些热点片区的地块起拍价还出现大幅上涨，这就导致了众房企拿地热情骤降。当然，周边县区除广饶县外，在2021年推地体量骤减，广饶县虽然整体市场相对好一些，但在2021年推出的地块很大一部分是回迁安置地块，这部分地块均底价成交，全年土地出让金收入也减少了近4个亿。

　　2021上半年东营市零星推地，下半年后半段集中大爆发

　　近几年，东营市推地均有这么一个特点，就是上半年推地较少，进入下半年尤其是进入9月份以后，推地节奏明显加快，在2021年同样如此。整个上半年，加上2020年年末推出的在2021年年初成交的地块，每个区域体量稍大的重磅地块，推地量及成交量不超过5宗。而进入下半年尤其是进入9月份以后，推进节奏明显加快，一直到12月份基本上是推地及成交的高峰期。尤其是东营中心城，基本上全年四分之三的推地量均在9月份以后完成的。因此，虽然楼市现在几乎无金九银十的概念，但在土地市场上，金九银十还是比较明显的。

　　当然这种全年推地的趋势也大大影响了土地成交量。在2021年上半年由于楼市尚处于正常期，部分区域还上演了金三银四红五月热卖的盛况，导致上半年众多房企对优质土地资源追求度较高，但上半年零星的几宗地块远未满足众房企的需求。这也导致了上半年东营中心城、广饶县及垦利区三个重点区域成交的几宗重磅地块全部高溢价。甚至东营中心城和广饶县还出现了400万元/亩以上的高地价，这也算是东营土地市场后的疯狂。

　　但在下半年，市场形势急转直下，楼市转冷，众楼盘去化明显放慢，加上部分房企爆雷，现金流成为众多房企适者生存的首要因素。因此，众多房企拿地的积极性明显走弱。再加上进入9月份以后，推地量大幅增加，因此部分区域像东营中心城出现众多地块流拍，即使一些优质地块也是底价成交。而在年底广饶县推出的几宗地块也是底价成交。从现在的趋势来看，这种流拍以及底价成交的趋势预计还将贯穿在整个2022年，除非楼市出现明显好转，市场加剧升温。

　　东营中心城、广饶县依旧支撑土拍市场整体大局

　　2021年东营土地市场，支撑大局的依旧是东营中心城及广饶县，这两大区域共成交土地39宗，成交总面积达160.56万㎡，占总成交量的68.85%，两大区域土地出让金收入达到50.78亿元，占总出让金收入的83.24%，当然，两大区域也是东营市地价高的两个区域，其中在2021年东营中心城平均成交地价达到了226.63万元/亩，位列各区域之首，广饶县平均地价达到了183.02万元/亩。除此之外，垦利区、利津县及河口区和东营港这几个区域土地成交量依然较小，尤其是垦利区，在2021年仅成交了6宗住宅和商业地块，总成交面积为23.67万方，相比2020年减少了21.7%，土地出让金收入为5.23亿元，环比减少了7.92%。而利津县在2021也仅成交了6宗住宅和商业地块，总成交面积为14.14万㎡，环比减少25.44%，土地出让金收入为3.14亿元，环比减少6.55%，应该说利津市场依旧保持着供不应求的态势，在售楼盘相当稀缺。河口区和东营港在2021年成交了3宗地块，总成交面积为26.18万㎡，环比减少38.09%，土地出让金收入为1.855亿元，环比减少52.8%，应该说，在2021年，河口区及东营港依旧在强力去库存。

　　本土房企发力 成为东营土地市场拿地主力军

2021年东营中心城主要房企拿地汇总表

　　在整个2021年，众房企拿地方面，可以说本土房企发力，绝大部分土地均被本土房企拿下。在东营中心城，由于中梁的退出，众成地产事实上拿下两宗地块，再次成为拿地，共斥资7.7亿元。鑫都置业也以7.117亿元拿下鑫都国子甲第地块成为拿地亚军，而像海通&新邦、汇华&祥泰以及东营兴达这些房企拿地金额均在4亿元以上，从这一拿地成绩单也可以看出东营中心城成为本土房企的天下。

　　在广饶县，2021年出让的地块，安置房地块占据了相当一部分，这也使得广饶财金置业成为拿地大户，全年拿地10宗，总拿地面积达到23.63万㎡，拿地金额达到6.74亿元，成为广饶市场无可争议的额拿地。此外，广饶齐翔置业以及海通地产也分别以4.79亿元和2.19亿元分别拿下3宗和1宗地块。

　　而在垦利区，碧桂园、海通地产以及乐居置业成为拿地大户，其中碧桂园以2.833亿元拿下翘楚棠地块，成为垦利区拿地，东营乐居置业以1.49亿元拿下明珠御园地块，成为拿地亚军，海通地产持续在西郊发力，以0.739亿元拿下西溪蝶园地块，三大房企成为2021年垦利楼市的主力军。

　　在利津市场，则是众成、金辰两大本土房企注资成立的书香置业以及本土房企--凤凰房地产的天下，两大房企在2021年分别以1.27亿和1.63亿元分别拿下2宗和三宗地块，其中，利津凤凰房地产拿下的地块主要是回迁安置区。

　　在河口区，2021年主要是全力去库存，在土地成交方面，仅河口区城市建设投资有限公司斥资9870万元拿下7.55万方的大地块。山东黄河三角洲置业有限公司以8682万元拿下河口市区两宗安置房地块。

　　从各区域拿地房企来看，除了碧桂园在垦利区重金拿地外，其余均被本土房企拿下，由于当前楼市大背景处于淡季，一线房企均在强力去库存，保现金流，因此，拿地的步伐大大减慢。这也是2021年东营土地市场几乎成为本土房企竞争大舞台的主要原因。相信，随着楼市行情转好，将会有新的一线房企来到东营，参与并见证东营楼市的发展。

　　2021年东营中心土地成交呈现价高量减之势 流拍地块增多

　　在过去的2021年，东营中心城土地市场呈现量减价高之势，其中共推地20宗，推地面积为125.22万平米，环比2020年减少21.01%;其中成交地块14宗，成交面积达到102.46万㎡，环比减少22.09%。但5宗地块出现流拍，主要是下半年金湖银河市一中片区以及西城老火车站附近出现5宗地块流拍，这也与下半年楼市急转直下，众房企拿地热情骤减，加上进入9月份后推地节奏加快所导致的。

　　虽然出现流拍地块增多，但东营中心城土地出让金收入未出现骤降，全年土地出让金收入达到34.83亿元，环比2020年下降10.41%。虽然成交地块绝大部分为底价成交，但得益于起拍地价大幅攀升，因此，在2021年成交地价也相比2020年出现小幅上涨，根据0546房产网数据统计，2021年东营中心城平均成交地价达到226.63万元/亩，环比上涨25.91%，2021年东营中心城平均成交地价也仅比地王频现的2018年低9.47%，为史上第二高。而且，也出现了超过400万元/亩的地王级地块，东营中心城单宗地块地价再创历史新高。

　　陪读地块火爆 西城旧城改造加快推进

2021年东营中心城各片区推地及成交地块汇总表

　　在2021年东营中心城推地情况我们可以看到，带动上半年楼市火爆的无疑就是市一中旁的陪读地块，尤其是海通学府壹号一期火爆开盘场景直接带动了陪读地块的炙手可热，因此这也导致了胜利一中旁地块价值的提升，创下了单宗地块超400万元/亩的新的地王记录。这也使得胜利一中，东营市一中两所一流高中成为带动东营楼市前行的两大动力。当然，下半年随着楼市转冷，虽然政府继续推出了多宗陪读地块，但房企拿地热情骤减，从而导致了三宗陪读地块的流拍。在2022年陪读地块有望继续推出，但由于这两年陪读地块供应增多，去化减缓，因此陪读地块将不会出现高溢价成交的火爆现象。

　　除了陪读地块的火爆外，在整个2021年西城区域旧城改造或者说城市更新进度加快，其中西城片区在2021年共推地6宗，推地面积达到48.96万方，成交5宗，成交体量达到45.92万方，土地出让金收入达到12.557亿元，创下历年新高，这说明西城的旧城改造加速推进。像海通新邦山河城、东营泽惠雅居、新河家园等一批重磅新盘陆续亮相，西城片区重新成为广大购房者置业热点区域。因此，在2021年，西城片区将有高层、洋房，叠拼等各种产品可选，不仅学区房，改善型等等，西城将不再是无合适房源可选的区域了。

　　除了西城片区，像东城以及新区均保持了合适的推地节奏，东城片区，在2021年除了金湖银河市一中片区外，主要就是汾河路片区，在年底又向南转到沂河路片区。植物园片区和城南片区在2021年无新地块推出，在2022年这两个区域有望推出新地。新区推出的重磅住宅地块主要是在胜利一中片区，在2022年有望继续延续这一趋势。

2021年东营中心城推地及成交地块一览表

　　广饶县2022年土地成交规模小幅减少 高频溢价不再

　　在过去的2021年，广饶县共推出25宗住宅和商业地块，推地总面积达到58.1万㎡，成交面积也是58.1万㎡，环比2020年减少15.36%，土地出让金收入达到15.95亿元，环比较少18.99%。由于在2021年广饶土地市场仅有梧桐印象三期地块出现高溢价，其余基本上底价成交，当然，由于较高的起拍价，所以2021年广饶县土拍平均地价为183.02万元/亩，环比下降4.18%。

2021年广饶县推地及成交地块一览表

　　应该说在2021年，广饶县土拍较为平淡，除了上半年高溢价成交的梧桐印象三期地块，其余地块均是底价成交，而且在2021年广饶县成交的地块回迁安置房占据了很大一部分。进入下半年，虽然推出了两宗位置较好的地块，但也难以摆脱低迷楼市带来的冲击，两宗地块均是底价成交。虽然告别了2020年的高频溢价，但由于较高的起拍价，因此，广饶县城平均地价并没有显著下降，因此在2022年入市的新楼盘依然维持在9000元/㎡以上的高价，而这也将成为未来广饶楼市的常态。而且在綦公路以南的这些新楼盘，刚需盘会逐渐减少，洋房，叠拼未来将成为主流，广饶楼市正逐渐迈入万元时代。

　　2021年垦利区仅成交6宗地块 地价继续大幅走高

　　在2021年垦利区土拍同样迎来了冰火两重天的局面，上半年成交4宗地块，而且是主要的四宗地块，分别为西郊片区的海通西溪蝶园地块，垦利中心城区的东营碧桂园翘楚棠和明珠御园地块，其中得益于上半年楼市稍好，东营碧桂园翘楚棠和明珠御园地块均是高溢价成交。这也直接太高了垦利区整体地价，根据0546房产网数据统计，2021年垦利区平均地价达到147.3万元/亩，环比2020年上涨17.84%。而土地出让金收入为5.23亿元，环比减少7.92%。在2021年下半年，垦利区无重磅新地块推出，当然，在2021年应该说垦利区楼市整体较为惨淡，去化速度显著下降，因此，垦利区在下半年无新地块推出也属于明智之举。

2021年垦利区推地及成交地块一览表

　　2021年利津县城共成交6宗地块 多数为回迁安置房用地

　　在2021年，利津县城成交地块依旧偏少，根据0546房产网数据统计，全年共成交6宗地块，成交总面积22.8万㎡，环比减少25.44%，土地出让金收入为3.14亿元，相比2020年减少6.55%，虽然，成交体量以及土地出让金收入均出现不同程度的减少，但得益于2021年利津县推出以及成交的地块均在县城，因此平均成交地价大幅走高，全年平均成交地价达到91.81万元/亩，环比上涨25.77%，创下历年新高。

2021年利津县推地及成交地块一览表

　　我们看到利津县在2021年成交的地块均已上市，像利津书香学府也已经开盘，此外像利津锦绣景城、锦绣嘉园以及东津御府等项目也已亮相，有望在2022年上半年开盘，利津楼市供不应求的局面有望得到一定程度的缓解，当然利津房价也保持了长时间的稳定，毛坯房6000元/㎡左右的房价，利津的老百姓大部分能承受得起，整体来看利津楼市还是非常健康、良性发展的。

　　2021年河口区及东营港仅成交3宗地块 去库存仍是主基调

　　在2021年河口区及东营港土地成交出现大幅减少，根据0546房产网数据统计，河口区及东营港全年共成交地块3宗，成交总面积达到26.18万方，环比2020年减少38.09%，土地出让金收入为1.855亿元，环比减少52.8%。由于成交的3宗地块有两宗为回迁安置地块，因此2021年河口区平均成交地价也大幅下跌，平均地价仅为47.24万元/亩，环比下跌23.81%，创下近4年新低。当然，在整个2021年河口区主要任务在去库存，尤其是前几年成交的众多地块，像恒升天玺、众富和悦府、河口万和城以及新入市的众富玺园、河口蓝色嘉苑等楼盘均处于热销阶段，而河口区年度去化量基本固定，因此2021年可以说是河口楼市去库存调整年。我们也期待着河口区经过两年左右的去化，楼市重回正轨。

2021年河口区及东营港推地及成交地块一览表

　　送走了令人煎熬的2021年，我们已经迎来了2022年，应该说后疫情时代，楼市迎来淡季，相应的土地市场也是出现萧条景象，尤其是2021年的下半年，流拍和底价成交已成为常态。所幸的是2022年的东营土拍，东营中心城两重磅住宅和商业地块成交，东城地块还出现了3000万元的溢价，成功实现了开门红。过了年以后，春暖花开即将到来，众所期待的金三银四红五月即将来临，这直接决定了全年楼市的走向。经历了蛰伏的2021年，希望在2022年楼市重回正轨，土地市场借助重回正轨的楼市保持稳定的发展，我们一起期待吧!

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