随着新年的日益临近，不少开发商将新盘亮相、老盘促销与购房打折、优惠巧妙结合，各种活动纷至沓来，不少购房者也趁此机会浏览中意的房子。市民盖先生就热衷于年末看房，“从10月份开始踩盘，看了差不多六个楼盘，虽然优惠活动不少，但还想继续观望。”而同样想买房的周女士就表示，现在买房，希望享受到大的房价折扣。在同等条件的基础上，每个人都希望自己所购买房子的性价比更高一些，而面对当下如此多买房促销攻势，是该立即出手还是继续观望？倘若出手买房，又该如何在对比中实现满意购房呢？ 

    一、降价论”VS“降价空间有限论”

    近几个月来楼市观望气氛渐浓，不少项目来访量开始减少，成交量下降，应对淡季，频频出现在东营楼市的小幅度的价格优惠，反而让众多观望者更加纠结。一些观望者正变得不知所措：房价究竟会不会下跌？下跌多少，才该出手?是跌20%、40%，还是50%，甚至更多?
这些潜在购房人的担心和犹豫并不难理解。一二线城市部分楼盘跳水，媒体的大肆渲染，专家们的众说纷纭，越来越多的购房者期待房价进入下降通道。“降价潮”似乎山雨欲来，逆市购房究竟是精明抄底，还是盲目冒险？

    山东新建商品住宅销售价格环比连降两月

    东营新建商品住宅销售价格降幅为0.1%

    随着房地产调控政策的加紧实施，购房者观望情绪加剧，许多一线城市的开发商带头打折，山东各地也涌动着"降价潮"。据统计，与上月相比，十月份山东新建商品住宅下降0.3%，这已是连续第2个月的下降，降幅比上月扩大0.2个百分点，东营降幅为0.1%。在新建商品住宅中，普通住宅销售价格比上月下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，多层住宅上涨0.1%，高层住宅下降0.4%，其他住宅销售价格与上月持平。高档住宅销售价格比上月下降0.1%。分城市看，山东17个城市中，有6个城市新建商品住宅销售价格下降，3个城市与上月持平，8个城市上涨。其中，日照下降0.6%，济南下降0.5%，青岛和烟台均下降0.2%，枣庄和东营均下降0.1%；淄博、潍坊和济宁3个城市与上月持平；其他8个上涨城市分别为莱芜、德州、聊城和菏泽均上涨0.1%，威海和临沂均上涨0.2%，泰安上涨0.4%，滨州上涨0.5%。

    降价，有迹可循？

    年关将近，随着楼市观望情绪的加重，虽然不少楼盘避谈“降价”，但记者在采访当中仍然发现了不少品牌开发商已经进行“暗降”，以期在年底前快速回笼资金。

    迹象一：开发商资金趋紧或导致局部房价下调

    渐近年关、资金趋紧，调控政策不见丝毫松动。种种迹象显示，如果楼市调控政策严厉依旧，那么，迫于成交量持续低迷、融资渠道“路路断绝”而来的资金链危机，一些实力不济的开发商，可能会不得不选择“以价换量”的方式以摆脱困境，局部房价小幅下调或可预见。

    迹象二：品牌开发商随行就市，打折促销，应对淡季

    市场观望情绪严重，不少颇具实力的品牌房开公司也会随行就市，降价促销。目前零星出现的打折推盘、特价卖房、降价销售尾房等名目繁多的促销策略，可以视为一些开发商在楼市淡季的应对之举。

    迹象三：缺乏高价硬道理的跟风楼盘，回归理性价格

    除了开发商主动降价外，那些原本缺乏上涨基础、仅仅是人为炒作或跟风上涨、泡沫很大的楼盘，将会因为缺乏买盘支撑而踏上价值回归之旅，泡沫破裂后的价格重挫将难以避免。

    迹象四：投资客大量抛盘

    调控形势严峻，房价走势不明，成交量萎缩，致使投资客急于出手手中囤货。一些楼盘价格的下行，并非来自开发商的降价，而仅仅是投资客急于套现的大量抛盘。

    降价，空间有限？

    观点1：东营楼市房价快速上涨的趋势明显得到遏制，史上打折优惠特价多力度大的一年，“乖孩子形象”的东营楼市效果调控比较到位，暴跌难现

    一位房地产圈内人士在与记者对话时表示，即使目前不是买房的好时机，但可能离好的买房时机也相距不远。因为相比房价含有大量泡沫成分的一二线城市，东营的楼市相对更为健康，房价始终未背离理性基础太远，加之“黄蓝”两大国家战略实施给东营所带来的机遇，东营楼市从长远来看，拥有向好前景，因此难以出现很多购房者预期或者说等待的“暴跌”。这位专业人士用一个形象的比喻来说明调控给东营楼市带来的影响，“如果把房价高得离谱的一二线城市的楼市比喻成调皮捣蛋的学生，那么东营楼市一直属于一个四平八稳的乖学生，调控就像老师把班里的纪律抓得更紧了，捣蛋的学生首当其冲，而乖学生可能受到的影响相对要小一些，只是让他更自律，更遵守秩序尊重规律，规避一些不良的苗头。今年以来，受调控政策影响，东营房价飞涨的趋势已经明显得到了遏制，而且还出现了史上打折、优惠、特价多的一年，因此，可以理解为调控的效果比较到位。我个人认为，在现有基础上房价小幅下行，或者更多优惠是现实的预期，但不会出现一些购房者预期的房价暴跌。”

    观点2：成本上涨，制约降价空间；房价已经暗降，小幅下跌。

    一位从事房地产监理工作的专业人士告诉记者，楼房的售价包括：土地成本、建安成本、各项规费以及开发商的利润。从这一轮调控的目标和实际效果来看，前三项成本并没有要下调的迹象，要挤压的，只是开发商的一部分利润。而从东营楼市的实际情况来看，金融政策的收紧，要求开发商自有资金比例上升，同时建材、人工支出也在上升，开发商的利润空间已经受到了一定挤压。而调控政策的持续，将进一步压缩开发商的利润空间。而在物价、人工上涨的背景下，房价不涨，而且还多现打折、赠送、特价，已基本等同于实际房价的小跌。

    观点3：东营楼市开发商和购房者进入深度博弈的关键时期，购房人期待房价普遍暴跌的情形可能难以出现。

    密切关注楼市相关政策走向的L先生，是一家大型房开企业的营销经理。在他看来，东营楼市上，开发商和购房者进入深度博弈的关键时期。

    从宏观来看：“当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果。”这是国务院副总理李克强日前在河北廊坊召开的保障房建设现场座谈会上对当前楼市现状、政策取向所作的表述，这也是中央高层对楼市发表的新看法。“要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果”，一方面表明中央对楼市调控的决心依然是坚决的。另一方面，再一次强调“遏制房价过快上涨”而非“推动房价暴跌”，是此轮楼市调控必须重申的基本原则。换言之，大涨大跌、暴涨暴跌都不是楼市调控政策所追求的目标。

    从东营楼市来看：开发商因为“价格调整要考虑前期购房客户反应”、“购房者买涨不买跌”等多重考虑及成本因素，不会轻易变打折优惠为降价销售，一些购房人所期待的房价普遍暴跌的情形可能难以出现。但是，在这个时期购房者往往对于楼盘价格更为关注和敏感，观望的心态更加坚定。也就是说，开发商和购房者进入深度博弈的关键时期。按照房地产市场的运行规律，房价下降通常要经过“观望和僵持”——“局部优惠”——“新项目低价开盘”——“促销”——“局部降价”——“降价”六个阶段，而对照东营楼市的情况可见，目前东营的房地产市场正处在局部降价之前的纠结的博弈期。但“降价”的阶段究竟会否到来，的确是扑朔迷离，难下定论。