随着新年的日益临近，不少开发商将新盘亮相、老盘促销与购房打折、优惠巧妙结合，各种活动纷至沓来，不少购房者也趁此机会浏览中意的房子。市民盖先生就热衷于年末看房，“从10月份开始踩盘，看了差不多六个楼盘，虽然优惠活动不少，但还想继续观望。”而同样想买房的周女士就表示，现在买房，希望享受到大的房价折扣。在同等条件的基础上，每个人都希望自己所购买房子的性价比更高一些，而面对当下如此多买房促销攻势，是该立即出手还是继续观望？倘若出手买房，又该如何在对比中实现满意购房呢？
一、降价论”VS“降价空间有限论”
近几个月来楼市观望气氛渐浓，不少项目来访量开始减少，成交量下降，应对淡季，频频出现在东营楼市的小幅度的价格优惠，反而让众多观望者更加纠结。一些观望者正变得不知所措：房价究竟会不会下跌？下跌多少，才该出手?是跌20%、40%，还是50%，甚至更多?
这些潜在购房人的担心和犹豫并不难理解。一二线城市部分楼盘跳水，媒体的大肆渲染，专家们的众说纷纭，越来越多的购房者期待房价进入下降通道。“降价潮”似乎山雨欲来，逆市购房究竟是精明抄底，还是盲目冒险？
山东新建商品住宅销售价格环比连降两月
东营新建商品住宅销售价格降幅为0.1%
随着房地产调控政策的加紧实施，购房者观望情绪加剧，许多一线城市的开发商带头打折，山东各地也涌动着"降价潮"。据统计，与上月相比，十月份山东新建商品住宅下降0.3%，这已是连续第2个月的下降，降幅比上月扩大0.2个百分点，东营降幅为0.1%。在新建商品住宅中，普通住宅销售价格比上月下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，多层住宅上涨0.1%，高层住宅下降0.4%，其他住宅销售价格与上月持平。高档住宅销售价格比上月下降0.1%。分城市看，山东17个城市中，有6个城市新建商品住宅销售价格下降，3个城市与上月持平，8个城市上涨。其中，日照下降0.6%，济南下降0.5%，青岛和烟台均下降0.2%，枣庄和东营均下降0.1%；淄博、潍坊和济宁3个城市与上月持平；其他8个上涨城市分别为莱芜、德州、聊城和菏泽均上涨0.1%，威海和临沂均上涨0.2%，泰安上涨0.4%，滨州上涨0.5%。
降价，有迹可循？
年关将近，随着楼市观望情绪的加重，虽然不少楼盘避谈“降价”，但记者在采访当中仍然发现了不少品牌开发商已经进行“暗降”，以期在年底前快速回笼资金。
迹象一：开发商资金趋紧或导致局部房价下调
渐近年关、资金趋紧，调控政策不见丝毫松动。种种迹象显示，如果楼市调控政策严厉依旧，那么，迫于成交量持续低迷、融资渠道“路路断绝”而来的资金链危机，一些实力不济的开发商，可能会不得不选择“以价换量”的方式以摆脱困境，局部房价小幅下调或可预见。
迹象二：品牌开发商随行就市，打折促销，应对淡季
市场观望情绪严重，不少颇具实力的品牌房开公司也会随行就市，降价促销。目前零星出现的打折推盘、特价卖房、降价销售尾房等名目繁多的促销策略，可以视为一些开发商在楼市淡季的应对之举。
迹象三：缺乏高价硬道理的跟风楼盘，回归理性价格
除了开发商主动降价外，那些原本缺乏上涨基础、仅仅是人为炒作或跟风上涨、泡沫很大的楼盘，将会因为缺乏买盘支撑而踏上价值回归之旅，泡沫破裂后的价格重挫将难以避免。
迹象四：投资客大量抛盘
调控形势严峻，房价走势不明，成交量萎缩，致使投资客急于出手手中囤货。一些楼盘价格的下行，并非来自开发商的降价，而仅仅是投资客急于套现的大量抛盘。
降价，空间有限？
观点1：东营楼市房价快速上涨的趋势明显得到遏制，史上打折优惠特价多力度大的一年，“乖孩子形象”的东营楼市效果调控比较到位，暴跌难现
一位房地产圈内人士在与记者对话时表示，即使目前不是买房的好时机，但可能离好的买房时机也相距不远。因为相比房价含有大量泡沫成分的一二线城市，东营的楼市相对更为健康，房价始终未背离理性基础太远，加之“黄蓝”两大国家战略实施给东营所带来的机遇，东营楼市从长远来看，拥有向好前景，因此难以出现很多购房者预期或者说等待的“暴跌”。这位专业人士用一个形象的比喻来说明调控给东营楼市带来的影响，“如果把房价高得离谱的一二线城市的楼市比喻成调皮捣蛋的学生，那么东营楼市一直属于一个四平八稳的乖学生，调控就像老师把班里的纪律抓得更紧了，捣蛋的学生首当其冲，而乖学生可能受到的影响相对要小一些，只是让他更自律，更遵守秩序尊重规律，规避一些不良的苗头。今年以来，受调控政策影响，东营房价飞涨的趋势已经明显得到了遏制，而且还出现了史上打折、优惠、特价多的一年，因此，可以理解为调控的效果比较到位。我个人认为，在现有基础上房价小幅下行，或者更多优惠是现实的预期，但不会出现一些购房者预期的房价暴跌。”
观点2：成本上涨，制约降价空间；房价已经暗降，小幅下跌。
一位从事房地产监理工作的专业人士告诉记者，楼房的售价包括：土地成本、建安成本、各项规费以及开发商的利润。从这一轮调控的目标和实际效果来看，前三项成本并没有要下调的迹象，要挤压的，只是开发商的一部分利润。而从东营楼市的实际情况来看，金融政策的收紧，要求开发商自有资金比例上升，同时建材、人工支出也在上升，开发商的利润空间已经受到了一定挤压。而调控政策的持续，将进一步压缩开发商的利润空间。而在物价、人工上涨的背景下，房价不涨，而且还多现打折、赠送、特价，已基本等同于实际房价的小跌。
观点3：东营楼市开发商和购房者进入深度博弈的关键时期，购房人期待房价普遍暴跌的情形可能难以出现。
密切关注楼市相关政策走向的L先生，是一家大型房开企业的营销经理。在他看来，东营楼市上，开发商和购房者进入深度博弈的关键时期。
从宏观来看：“当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果。”这是国务院副总理李克强日前在河北廊坊召开的保障房建设现场座谈会上对当前楼市现状、政策取向所作的表述，这也是中央高层对楼市发表的新看法。“要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果”，一方面表明中央对楼市调控的决心依然是坚决的。另一方面，再一次强调“遏制房价过快上涨”而非“推动房价暴跌”，是此轮楼市调控必须重申的基本原则。换言之，大涨大跌、暴涨暴跌都不是楼市调控政策所追求的目标。
从东营楼市来看：开发商因为“价格调整要考虑前期购房客户反应”、“购房者买涨不买跌”等多重考虑及成本因素，不会轻易变打折优惠为降价销售，一些购房人所期待的房价普遍暴跌的情形可能难以出现。但是，在这个时期购房者往往对于楼盘价格更为关注和敏感，观望的心态更加坚定。也就是说，开发商和购房者进入深度博弈的关键时期。按照房地产市场的运行规律，房价下降通常要经过“观望和僵持”——“局部优惠”——“新项目低价开盘”——“促销”——“局部降价”——“降价”六个阶段，而对照东营楼市的情况可见，目前东营的房地产市场正处在局部降价之前的纠结的博弈期。但“降价”的阶段究竟会否到来，的确是扑朔迷离，难下定论。
二、抄底的好时机，到底在哪里？
房价走向扑朔迷离之际，房价，有没有底可抄？抄底，又该何时出手？
观点1：楼市没有真正的“底”
“抄底这个词源于股市，而股市是以投资和投机行为为主。这一点，明显不适用于楼市。”长期关注楼市并有丰富购房经验的读者魏先生在接受采访时表示，对于楼市来讲，宏观调控追求的是让房价趋于稳定，避免房地产市场出现大起大落，同时，楼市价格的起落受宏观调控、供求关系、消费偏好等多种因素影响，并不能单凭几个点就判断未来的走向。“楼市没有真正的‘底’。从媒体公布的今年以来的房价数据来看，房价的涨幅已经得到控制，因此，未来东营楼市如果继续保持稳定，房价可能难有大的波动。历史经验证明，一心等待谷底出现再出手的买家，往往都以错过收场。”
观点2：等到“量价齐跌”时，就是“抄底”好时机
什么时候才是抄底的好时机呢？一家房屋中介机构的负责人告诉记者，一般来说，楼市周期有四个阶段，个是调整期，量跌价升或价稳，第二个是量价齐跌阶段，第三是价稳量升，属于楼市复苏期，第四个是量价齐升。“抄底佳时期是量跌价跌的时候，这个时候买房好议价，价格也低。”这位负责人表示，东营楼市的调整期也就是说“量跌价稳”期从下半年开始，已经有相当长一段时间了，而量价齐跌的阶段很快会到来，从趋势来讲，应该是11月、12月接近这个趋势。但是，在她看来，购房者应当理性预测价“跌”的幅度，因为东营的房价并不像一二线城市的房价有很大泡沫成分，“很多盘都推出了促销政策，而不少楼盘的成交量已经萎缩到相当的点了，加之年底有很多开发商有回笼资金的需求，可以算是购房者买房的一个好时机。”
观点3：城中心房价下跌时，是买房的佳时机。从长远讲，房产仍具优异保值功能
作为油城批售楼员出身的某房开公司销售经理C先生，引用了一条微博内容来说明自己的观点——武汉科技大学金融证券研究所所长董登新11月22日在微博称，当房价下跌潮蔓延至城中心时，便是介入房市以较低价买入的佳时机。C先生非常同意这条微博的观点：“一般地，房市上涨都是从城中心开始领涨的；相反，房市下跌都是从远城区开始领跌的。当远城区房价下跌潮蔓延至城中心时，房市下跌便会自动趋缓，这时，便是持币待购者（尤其是购房刚性需求者）介入房市以较低价买入的佳时机。事实上，从长远讲，房产具有保值功能。”因此说，当优势地段的品质楼盘开始推出比较实惠的促销政策之时，或许购房者可以考虑出手。
三、房价走向不明，调控期间买房子精明6心计
根据采访调查，业内人士认为购房者在调控期间买房子应该注意以下几个方面：
1、选择品牌房企的产品或者即将交房的准现房。
期待楼市降价的同时，还要密切关注楼盘有没有“降质”。一般品牌房企往往会注重长远利益，注意企业的名声和项目的品质，不会为了保资金链而偷工减料。小开发企业的准现房往往也比较值得信赖，因为现在的工程质量已经基本确定并可以观察出来。
2、亲自到售楼处，才能了解到位的优惠政策
各大开发商推出的“看房抽奖”、“买房享折扣”等购房活动，在一定程度上让处于淡季中的楼市升温，同时也为购房者提供了买房的契机。但怎样才能了解各大楼盘的优惠政策并抓住真正的实惠？一家高端项目的销售经理告诉记者，“出于种种考虑，关于房价的一些优惠活动，开发商通常不会大张旗鼓地做宣传，购房者必须亲自到楼盘进行了解，才能对楼盘活动做到心中有数。购房者还应区分新盘和尾房，毕竟后者价格会低一些，但是在位置、朝向、景观方面的优势较弱。”
此外，这位销售经理还特别提醒，建议购房者亲自到现房、样板房以及在建工地现场，详细了解项目情况，不可单纯地追求大折扣而选择品质差的楼盘，价格与质量双打折的房子是坚决不能买的。
3、精品特价房，你别不敢相信是真的
除了直接的打折优惠外，开发商更多的促销方式是推出“特价房”，一些楼盘会推出十几二十套素质较一般的房源进行特价，但是值得关注的是，有些楼盘会拿出一两套方向好、景观好，户型好的房源打出特价进行促销，通过让利购房者的形式对楼盘加以宣传。如11月1日—30日期间，位于西城的天籁华都为庆祝开发公司改制成功，特别推出6套120-150平米区间的特价房，以其中1套122平米的房源为例，单价仅售4588元/平米。作为一个精明的购房者，要时刻关注特价房产品，在房源的浩瀚海洋中淘出精品，以优惠的价格，购买到好的产品。
4、选择所在区块有发展潜力、配套设施好的楼盘，增强楼盘保值增值性。
在楼市走向尚不明朗的时候，更要选择区域板块有发展潜力、配套设施较好的楼盘项目。经常关注市内主流媒体，了解城市总体发展战略，选择目前在价格上占有一定优势、同时未来有升值潜力的板块的住宅项目，应该是比较稳妥的做法。
5、好议价时机到，做个优秀“磨价族”
楼市走向不明，开发商急着出货，目前已经进入了买方市场，业内人士分析，这个时候正是议价的好时机。而“磨价”也是需要技巧的，要在楼盘进行优惠促销的时候购入，把开发商主动提供的所有的优惠拿到手，第二了解与该楼盘有竞争力的其他楼盘的促销策略，以此作为议价的根据，后需要和销售人员“磨”，把价格打到低，还要争取更多的赠送优惠。一个优秀的“磨价族”，就是让开发商顺利卖出房，购房者也能得到大优惠，达到双赢。
6、在深度博弈期更要关注政策信息和楼市走向
中国房地产市场“政策市”特征明显，政策的调整直接关系未来楼市走向，业内人士也建议购房者在深度博弈期更要关注政策信息和楼市走向。
四、小编拙见：房价总的形势还处于僵持阶段，楼市的健康发展，需要开发商与购房者共同的理性预期，共同的良性互动。
综合上述分析，关于油城房价的走势，套用温家宝总理“房价总的形势还处于僵持阶段”的新判断来描述，同样适用。在这种形势下，楼市的健康发展，需要开发商与购房者共同的理性预期，共同的良性互动。
开发商应压缩对利润空间的预期，在合理利润的前提下大限度让利于购房者。除了定价的合理与，更重要的，无疑是楼盘的高品质和售后服务的高水准。只有二者兼顾，才能购房者买账，才能房开企业在调控大潮冲击下，健康运营良性发展。
而购房者也不要在对“价格底部”的等待中错失购房良机。更不要在市场风向之后亦步亦趋，因为等到购房者都开始出手的时候，楼市也开始回暖了，房价可能又有变化了。毕竟，从长远来看，房地产市场的未来向好。当你“购房需要的强烈程度”与“对房价水平的承受能力”以及“对楼盘品质的满意程度”达到一个交汇点之时，那就出手吧！
相信价值规律、关注市场行情、比对心理预期……这些都能帮助我们去正确判断。严厉调控之下，以刚需为主导的东营楼市，或许更需要的是一个释放的理由。因为“房价会不会降，房该不该现在出手买”这个问题，已经让刚需购房者们纠结了太久。而能够打动我们出手购房的理由，其实很简单——价格和品质。
符合心理预期的优惠价格，高品质的楼盘项目，抄底楼市，二者缺一不可。
