李宇嘉：公积金调整重点激励改善住房需求
8月31日，住建部等三部委联合发文，再次降低公积金贷款的门槛。文件规定，还清套房公积金贷款，再次申请公积金贷款购买第二套房的，付比例降至2成。该政策延续了去年“9·30”新政以来，通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。
从去年10月9日三部委发文，要求“降低贷款门槛、提高贷款额度和推进异地贷款”以来，公积金对楼市的扶持力度不断加大。比如近一年来，相继有100多个城市出台了公积金新政，公积金贷款利率也数次下调。特别是“3·30”新政将套房公积金贷款付比例降至2成，二套(还清套)比例降至3成。
与“3·30”新政相比，此次公积金政策调整有三个变化：一是二套房(还清套)公积金贷款付比例从3成降至2成;二是二套房公积金贷款不再区分普通和非普通住房了;三是北上广深可自主决定二套房公积金贷款付比例是否调整。另外，值得注意的是，无论是贷款利率，还是付比例，目前公积金政策已经与2008年-2009年等同了。
此次公积金政策大力度调整，主要目的是通过激励改善型住房需求，实现三、四线城市“去库存”。尽管全国商品房销售面积持续回升，但库存压力却难以缓减。截至7月末，全国商品房待售面积比6月末增加了521万平方米，比2014年底增加4000万平方米。库存逆势攀升的根本原因在于“供求错配”，即重点城市楼市需求明显回升(同比增幅在30%左右)，推动全国成交面积止跌反弹，但供应和库存却主要集中在600多个三、四线城市。
同时，三、四线城市常住居民套房的拥有率较高(多数在90%)，且待售库存单套面积较大。因此，无论是降低二套房公积金付比例，还是不再区分普通和非普通住房，都意在有针对性地加大三、四线城市楼市库存消化力度。只有楼市库存真正消化了，才能提振开发商“拿地”和开工的积极性，扭转楼市“先行指标”——土地购置、开发投资和新开工持续下滑的局面。
另一方面，在公积金利率已降至历史低位，而几天前再次下调商业贷款基准利率(也到了历史低位)的情况下，站在“金九银十”即将来临的起点上，再次降低公积金贷款付比例，目的也是为了夯实楼市回升的基础。因为，尽管去年“9·30”新政以来，楼市持续三个季度回升，但进入今年下半年，回升势头有转弱的迹象。
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