开发商借拆分合同暗涨房价

　　房价2万8 解决方案再加5000

　　一套86.98平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米。但当消费者购买时，单价却暴涨5000元，达到32788元/平方米。

　　在房产调控的大背景下，开发商必须接受“指导价”，不能随意涨价。那他们又是如何做到“坐地起价”的呢?答案是拆分合同。开发商把房价拆成房款和装修款两部分，且房款和装修款捆绑销售，消费者近乎被强制买单。

　　35岁的张明亮(化名)就是这么一位被强制捆绑的购房者。5月初，当他来到大兴区旧宫镇某楼盘，准备签约购买时，被告知，还要签署一份“幸福家居解决方案”。“方案其实就是一份装修合同。开发商强制要求购房者必须接受他们三个价位的装修方案，一居室20万、两居室42万、三居室53万。别看网上备案的均价没到2万8，但实际均价超过3万。”

　　张明亮很生气，他说有一种被绑架的感觉，“我其实已经带着银行卡了，但后还是没签约。”

　　业内称

　　再交易时受影响

　　开发商

　　解决方案费

　　不是装修款

　　上周，记者实地探访了这个位于旧宫的楼盘。开发商的销售人员强调，让张明亮郁闷不已的42万元不是装修款，而是“解决方案”。

　　从旧宫地铁站出来，步行10分钟，就能看到该项目的售楼处。售楼处在鲜花和绿树的映衬下，显得春意盎然。售楼处背后，大型建筑设备正忙碌着，楼盘已初具规模。虽然是工作日，售楼处内依然热闹，购房者三三两两，趴在桌子上，仔细研究着手里的认购协议书及其补充协议。

　　售楼处的展板上，所有在售房源价格都被公示了出来。和住建委网站上备案的一样，公示出来的房价都在27000元/平方米左右。但当记者询问销售人员时，她却表示这不是终价格。“整体均价是3万，我们有一个‘幸福家居解决方案’，两居42万、三居53万，这钱不是装修，是我们的解决方案。”

　　销售强调，解决方案不是装修，所有一居、两居、三居的户型，不论面积，费用均分别为20万、42万、53万，且方案费用必须在缴付首付费用时全部缴付。据介绍，解决方案包括地板、墙面、吊顶、电视背景墙、整体橱柜、灶具、烟机、浴霸、空调、洗衣机等基本配置，但不包括家具、电视等配置。

　　购房者

　　这不就是变相涨价吗

　　售楼处

　　买房必须买装修

　　在国五条北京细则落地后，北京市住建委主任杨斌公开表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。”

　　但拆分合同造成的变相涨价，似乎规避了调控手段。就此，记者采访了一位房地产专业人士。该专业人士透露，在房产调控的大背景下，房地产开发商在以各种形式追求利益大化。比如，将新盘报价提高、造成变相捂盘等;还有提前交房，把未销售出的期房转成现房，提价销售。

　　“拆分合同这种变相涨价的方法，在北京已不鲜见，尤其在一些高档精装修小区。客观上来说，拆分合同因为分离了一些房价，也会让消费者少缴一些契税。但风险更为明显，房屋的装修质量很可能成为日后维权的重点。”像张明亮看到的那份补充协议，实际上就帮助开发商规避了维权的风险。

　　而且，按照京版国五条细则规定，北京市个人转让房屋所得，如不满足相关条件，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。

　　市地税局明确：根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。其中，商品房及其他住房，高扣除限额为房屋原值的10%。如果“纳税人原购房为装修房”，即合同注明房价款中含有装修费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除装修费用。

　　以张明亮看中的那套房为例，42万显然超过房屋原值243万的10%。

　　十多年前，张明亮大学毕业后就留在了北京工作，而且也落了户。像大多数北漂一样，张明亮在北京的套房子面积不大，才50平方米出头。随着娶妻生子，房子已经没法满足居住需求，张明亮打算换房。

　　以房养房，张明亮的规划是，依靠十多年来的积蓄交新房的首付，然后把现在南四环附近的老房子租出去，用租金还贷款。因为手里的积蓄也不太多，所以他打算去更远的南五环附近，买一套较便宜的大房子。经过反复的比较和考察，他看中了旧宫地块。