一、什么是建设用地使用权转让?

　　答：建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处 置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

　　二、以划拨方式取得的建设用地使用权转让的条件和交易规则是如何规定的?

　　答：划拨建设用地使用权转让的条件：一是具有土地及地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;二是涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划;三是法律法规规定的其他条件。法律、法规、政策等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

　　划拨建设用地使用权转让的交易规则：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应当在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。经审核土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理;经审核土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，重新签订国有建设用地使用权出让合同，依法办理不动产登记。按照提交申请、核实土地状况、地价评估、出让方案报批、发布交易信息、办理土地交易事务、缴纳价款和税费、办理登记的程序办理。

　　三、以出让方式取得的建设用地使用权转让的条件和交易规则是如何规定的?

　　答：出让建设用地使用权转让的条件：一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;二是涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土 空间规划，涉及商品住宅用地的按有关政策规定办理;三是房地产开发项目建设用地使用权全部或部分转让后，作为土地出让条件的各项建设条件对土地使用权受让方依然有效，土地使用权受让方应当按照建设条件进行建设活动。土地使用权转让方与所在县(市、区)人民政府或有关部门签订履约监管协议的，协议相关权利、义务随之转移;四是法律法规规定的其他条件。

　　出让建设用地使用权转让的交易规则：交易双方可自行协商交易，也可通过土地二级市场交易平台公开交易。公开交易按照提交申请、核实土地状况、发布交易信息、办理土地交易事务、缴纳价款和税费、办理登记的程序办理。

　　四、出让建设用地使用权未完成合同约定开发投资总额的25%是否可以转让?

　　答：不可以。但可以先办理不动产预告登记，预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建手续，待投资总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。

　　五、政府在什么情况下可以行使优先购买权?

　　答：以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府有权行使优先购买权;尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、县人民政府有权行使优先购买权。

　　六、什么情况下建设用地使用权不得转让?

　　答：一是司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限 制权利的;二是未依法登记领取权属证书的;三是权属有争议的; 四是共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的;五是依法需收回建设用地使用权的;六是依照法律、法规及合同约定不得转让的其他情形。

　　七、什么是建设用地使用权出租?

　　答：建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权或连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人在一定年期内向出租人支付租金的行为。

　　八、建设用地使用权出租需要达到什么条件?

　　答：一是出租人缴清土地使用权出让或划拨价款，取得不动产权证书;二是出租人按出让合同或划拨决定书规定的期限和条件投资开发、利用土地;三是具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明;四是不得违反法律、法规规定和有偿使用合同、划拨决定书的约定。

　　九、划拨建设用地使用权出租是如何规定的?

　　答：划拨建设用地使用权出租需经自然资源和规划部门批准，并按规定上缴租金中所含土地收益，土地收益具体标准根据土地等级、用途等因素评估确定。出租时间不得超过5年，超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　十、建设用地使用权出租的，承租人能否新建、扩建建筑物?

　　答：建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物用于出租的，应当严格按照土地出让合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。承租期间承租人不得擅自改变规定的用途;不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物、其他附着物。 如需建造临时性建筑物、其他附着物的，应在征得出租人同意后， 由出租人报经自然资源和规划、住房城乡建设等部门批准并办理有关手续，约定出租人承担临时建设工程的拆除责任;如需改变用途的，经自然资源和规划部门审核，并报经同级人民政府批准后，出租人应按有关规定办理相关手续。

　　十一、什么情况下建设用地使用权不得出租?

　　答：一是未按建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定缴纳出让金或划拨价款的;二是未按出让合同约定或划拨决定书规定期限和条件投资开发、利用土地的;三是法律法规规定、出让合同或划拨决定书约定不得出租的情形。

　　十二、什么是建设用地使用权抵押?

　　答：建设用地使用权抵押，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，以不转移占有的方式，将其依法取得的国有建设用地使用权抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者发生当事人 约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。

　　十三、以租赁方式取得的建设用地使用权可以抵押吗?

　　答：以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　十四、养老、教育用地可以抵押吗?

　　答：允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式 取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

　　十五、处分建设用地使用权抵押财产时，应符合哪些规定?

　　答：一是划拨建设用地使用权抵押权实现时，在依法缴纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿;二是养老、教育等领域的土地使用权抵押权实现时，仍须按 原用途使用土地，不能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权 益不受损;三是同时设定多个抵押权人时，应明确载明抵押权顺位，当事人对抵押权顺位另行约定的，从其约定;四是法律法规规定的实现抵押权的其他情形。