东营市国有建设用地弹性供应实施细则

　　(征求意见稿)

　　章 总则

　　条 为进一步强化土地要素保障，降低用地成本，促进土地节约集约利用，根据土地管理法律法规和《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》等规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让适用本细则。法律、法规、部门规章等另有规定的，从其规定。

　　第二章 长期租赁

　　第三条 长期租赁是指市、县人民政府将国有建设用地使用权出租给承租人,由承租人与市、县自然资源和规划部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的供应方式。

　　第四条 长期租赁，具体租赁期限由合同约定，一般不低于5年，高年限为20年，期满可续期。

　　第五条 除依法可以采取协议方式外，长期租赁实行挂牌方式供应。

　　第六条 长期租赁办理程序如下：

　　(一)编制供地方案

　　1.各县区政府、开发区管委会组织自然资源和规划、发改等部门，根据产业特点和意向用地单位需求，研究确定租赁期限，提出产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件等内容，并研究制定《履约监管协议》文本。

　　2.自然资源和规划部门委托土地评估机构对拟供地块的租金进行评估，租金标准不得低于国家规定低地价折算的低租金标准。其中，租金不调整的，可按不低于该宗地50年出让评估价格的2%确定年租金标底;租金调整的，可按该宗地50年出让评估价格的2%确定首期年租金标底，租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。

　　3.自然资源和规划部门综合规划设计条件、履约监管协议等情况编制供地方案，按程序报市、县人民政府批准后组织实施。

　　(二)实施网上交易

　　供地方案经市、县人民政府批复后，自然资源和规划部门起草公告，移交公共资源交易部门进行网上交易。公告和初期合同中需明确后续续期价格的计算规则和条件。

　　(三)签订履约监管协议和租赁合同

　　土地成交后，竞得人与县区政府、开发区管委会签订履约监管协议，与自然资源和规划部门签订国有建设用地使用权租赁合同。自然资源和规划部门及时将合同、缴费金额、缴费期限等费源信息通过“非税信息交换系统”传递至税务部门，收费项目类型选择“其他土地出让收入”，由税务部门负责征缴租金。

　　(四)办理登记

　　承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后，可申请办理不动产登记。在办理、转移、变更、抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证。

　　第七条 承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、县自然资源和规划部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由自然资源和规划部门与受让人重新签订国有建设用地使用权租赁合同;转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务;地上建筑物、构筑物及其他附属设施抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。

　　第八条 在土地高出让年期内，租赁期限届满，承租人需继续使用土地的，应在期满前6个月向出租人申请续期。除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的，应准予续期，续期租金按申请时点进行评估，采取协议方式办理租赁手续。

　　第三章 先租后让

　　第九条 先租后让是指市、县人民政府先行以租赁方式向承租人供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

　　第十条 先租后让租赁期限由合同约定，一般不超过5年，转为出让时，租让年限合计不得超过该宗土地法定出让高年限。

　　第十一条 除依法可以采取协议方式外，先租后让实行租赁和出让一并进行招标、拍卖、挂牌的方式供应。

　　第十二条 先租后让办理程序如下：

　　(一)编制供地方案

　　1.各县区政府、开发区管委会组织自然资源和规划、发改等部门，根据产业特点和意向用地单位需求，研究确定租赁期限，提出产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限以及租赁阶段解除合同时地上建筑物、构筑物及其他附属设施的补偿标准等内容，并研究制定《履约监管协议》文本。

　　2.自然资源和规划部门委托土地评估机构对拟供地块的出让金进行评估，以高年期土地出让价款作为标底，租金标准按照租赁期与高年期的比值进行年期修正确定;转出让后，已交租金冲抵出让价款。

　　3.自然资源和规划部门综合规划设计条件、履约监管协议等情况编制供地方案，按程序报市、县人民政府批准后组织实施。

　　(二)实施网上交易

　　供地方案经市、县人民政府批复后，自然资源和规划部门起草公告，移交公共资源交易部门进行网上交易。公告中需明确租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物、构筑物及其他附属设施的补偿标准、租金及出让金的计算规则等内容。

　　(三)签订履约监管协议和租赁合同

　　土地成交后，竞得人与县区政府、开发区管委会签订履约监管协议，与自然资源和规划部门签订国有建设用地使用权租赁合同。自然资源和规划部门及时将合同、缴费金额、缴费期限等费源信息通过“非税信息交换系统”传递至税务部门，收费项目类型选择“其他土地出让收入”，由税务部门负责征缴租金。

　　(四)办理登记

　　承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后，可申请办理不动产登记。

　　(五)考核评价

　　在合同约定的租赁期满前1年，由县区政府、开发区管委会负责组织相关部门进行考核评价。考核评价合格的，承租人可申请出让;考核评价不合格，且未在租赁合同期满前整改到位的，无偿收回土地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施按照租赁合同、履约监管协议约定处理。

　　(六)签订出让合同

　　租赁期届满符合转出让条件后，与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。自然资源和规划部门及时将合同、缴费金额、缴费期限等费源信息通过“非税信息交换系统”传递至税务部门，收费项目类型选择“土地出让价款收入”，由税务部门负责征缴出让金。

　　(七)办理变更登记

　　租赁国有建设用地转为出让的，受让人应持原不动产权证书、出让合同及出让金缴纳凭证等材料，依法申请办理不动产变更登记。

　　第十三条 以先租后让方式供应的，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。

　　第四章 弹性年期出让

　　第十四条 弹性年期出让是指市、县人民政府依据国土空间规划，综合国家产业政策、产业发展趋势、企业用地需求等，在法定年期内合理确定出让年限，将国有建设用地使用权出让给受让人的供应方式。

　　第十五条 弹性年期出让由县区政府或开发区管委会根据产业类型、投资额度、企业需求等科学确定出让年限，但不得超过法定高年限。

　　第十六条 除依法可以采取协议方式外，弹性年期出让实行招标、拍卖、挂牌方式供应。

　　第十七条 弹性年期出让办理程序如下：

　　(一)编制供地方案

　　1.各县区政府、开发区管委会组织自然资源和规划、发改等部门，根据产业生命周期和意向用地单位需求，研究确定出让期限，提出产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件等内容，并研究制定《履约监管协议》文本。

　　2.自然资源和规划部门委托土地评估机构对拟供地块的出让金进行评估，出让价格标底按不低于弹性年期与高年期的比值进行年期修正。

　　3.自然资源和规划部门综合规划设计条件、履约监管协议等情况编制出让方案，按程序报市、县人民政府批准后组织实施。

　　(二)实施网上交易

　　出让方案经市、县人民政府批复后，自然资源和规划部门起草出让公告，移交公共资源交易部门进行网上交易。

　　(三)签订履约监管协议和出让合同

　　土地成交后，竞得人与县区政府、开发区管委会签订履约监管协议，与自然资源和规划部门签订国有建设用地使用权出让合同。自然资源和规划部门及时将合同、缴费金额、缴费期限等费源信息通过“非税信息交换系统”传递至税务部门，收费项目类型选择“土地出让价款收入”，由税务部门负责征缴出让金。

　　(四)办理登记

　　国有建设用地使用权人按照合同约定依法缴纳全部土地出让金后，可申请办理不动产登记。

　　第十八条 受让人领取不动产权证书后，方可依法申请办理国有建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施的转让、出租、抵押，但合同另有约定的除外。

　　第十九条 出让期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年向出让人提交续期申请，除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的，应准予续期，续期出让金按申请时点进行评估，采取协议方式办理出让手续。

　　第五章 监管责任

　　第二十条 各县区政府、开发区管委会负责组织相关部门对《履约监管协议》约定事项，按照“谁提出、谁监管”的原则，进行登记、统计、跟踪问效，并将相关情况纳入诚信体系。

　　第二十一条 竞得人未在公告约定的期限内签订《履约监管协议》的，自然资源和规划部门不予签订出让(租赁)合同，视为竞得人放弃竞得资格，须承担相应法律责任。

　　第二十二条 采取弹性供应的,受让人(承租人)应严格按照合同约定的规划条件利用土地,不得擅自改变。如申请改变土地用途，经依法批准后办理相关手续。严禁将弹性供应的土地用于经营性房地产开发。

　　第二十三条 因不可抗力或政府原因导致土地不能按合同约定期限开竣工或达到租赁转为出让条件的，受让人(承租人)可在合同约定期限前30日向出让人(出租人)提出延期申请，经出让人(出租人)同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1 年。延期申请批复信息要同时传递给税务部门。

　　超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发且符合土地闲置费征收条件的，由自然资源和规划部门将应缴相关信息通过“非税信息交换系统”传递至税务部门，由税务部门按规定征收土地闲置费。

　　第二十四条 受让人(承租人)应按合同约定的金额、期限和方式支付土地价款(租金)，出让人(出租人)按照合同约定按时交付土地。未按时缴纳土地价款(租金)或交付土地的，违约责任按合同约定执行。

　　第二十五条 违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的，出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地使用权，注销不动产登记，并有权要求违约赔偿。

　　第二十六条 采取弹性供应的，用地期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，以及被“亩产效益”评价改革确定为“限制发展类”企业或被县区政府、开发区管委会认定为低效用地的，无偿收回土地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同和履约监管协议约定处理。

　　第六章 附则

　　第二十七条 本细则自2024年XX月XX日起施行，有效期至2027年XX月XX日。2022年2月10日，东营市自然资源和规划局等6部门发布的《关于印发东营市国有建设用地弹性供应实施细则的通知》(东自然资规发〔2023〕2号)同时废止。