0546房产网(东营房产网)讯 一年中炎热的7月，东营楼市却迎来一年中冷的冰点。根据0546房产网新统计，刚刚过去的7月份，东营中心城及河口区成交商品房702套，成交面积仅为96088.24㎡(7月12日、17日、21日、26日、27日因网签系统关闭未统计到当日数据，此数据仅供参考)，成交规模环比6月份再降7.17%。在7月份虽然一批新盘入市及项目加推带动部分刚需，但整体萧条的市场现状仍未扭转。下面小编就通过详细的数据分析诠释7月份东营楼市。

　　7月份东营楼市网签创新低 以价换量愈演愈烈

2013.7—2014.7东营楼市成交量走势图

　　7月份根据0546房产网统计到的数据显示，东营中心城及河口区共网签商品房702套，成交面积仅为96088.24㎡，两数据环比6月分别下降23.03%、7.17%;与去年同期相比分别下降55.71%、56.41%。虽然此网签数据有5天未能统计到且因网签滞后性未包含7月份部分新开楼盘的签约数据，但7月份东营中心城网签规模之低创下今年来的冰点。与此同时，面对冰冷的楼市，各大楼盘也竞相采取以价换量以提升销售业绩，尤其是新盘的低价冲击更是将东营楼市价格促销战提前上演。7月份东、西城的柠檬郡及星凯海纳城一期开盘，均价均未超过6000元/㎡。而在8月份将要开盘或加推的万坤精装微公馆、宝龙城市广场国际社区、胜宏魅力熙郡以及东营万达广场精装SOHO等将会把东营房价进一步拉低。去库存、以价换量将是下半年东营楼市的主旋律。

　　7月份东营楼市住宅以及商铺签约创新低 写字楼签约量提升明显

2014.7东营楼市各品类住房成交对比

　　7月份东营中心城及河口区住宅签约量创下新低，当月仅成交住宅612套，成交面积仅为82043 .92㎡，环比6月份分别下降16.27%、9.22%。其中东营区以及河口区住宅签约量创下新低。具体签约楼盘而言，楼市趋冷，楼盘网签整体偏低，其中集中网签的光明嘉园签约量也不过57套。而作为东营楼市销售明星的东营万达广场7月份网签数据竟然为零。此外，东营市房管局网签公布系统间歇性出故障、关停等因素也是东营住宅网签量偏低的重要原因。进入8月份以后，随着6、7月份开盘的项目陆续网签，同时一些加推楼盘以价换量必定会带来签约量提升，因此，东营楼市住宅签约量有望从低谷中复苏。

2014年东营中心城及河口区办公用房网签明细

　　7月份东营中心城及河口区写字楼签约量迎来复苏，其中成交套数为68套，成交面积达到10502.78㎡，环比6月份分别大增580%、287.90%。7月份东营楼市写字楼签约量大增呈现签约写字楼项目多且单个项目签约面积大等特点。其中签约写字楼项目达到7个，签约面积过千平米的项目达到3个。西城的汇融世代广场以3622.5㎡的网签成绩成为7月份写字楼的签约。进入8月份，随着预售办公楼项目逐渐增多，尤其是东城写字楼大批量入市，我们也希望写字楼月成交过万平米的势头继续保持下去。

2014年东营中心城及河口区商业用房网签明细

　　7月份东营中心城及河口区商铺成交量锐减。根据0546房产网统计，7月份东营中心城及河口区商业用房仅成交22套，成交面积仅为3541.54㎡，环比6月份分别下降87.13%、66.04%。7月份仅河口区的富海大厦商业用房签约面积突破千平米大关，中心城的恒大黄河生态城商业配套、盛运花园二期以及天业盛世龙城商业配套商业用房网签量稍大，成交面积均在350㎡以上。东营万达广场商铺以及精装SOHO7月份未网签也是导致商业用房签约量大减的重要因素。进入8月份以后，这种情况确实有望在大盘带动下得以扭转。

　　7月份东营区及河口区住宅成交创新低 开发区保持稳

　　7月份东营区及河口区住宅签约量遭遇滑铁卢，其中东营区住宅签约量仅为366套，签约面积为48135.42㎡，环比6月份分别下降30.62%、29.82%。东营区住宅签约量创新低，一些权重楼盘表现低迷是重要原因，其中东营万达广场住宅零网签，格林锦城以及明佳花园网签均未超过10套，东营理想之城网签量仅有20套。只有主打刚需的中南世纪锦城较为正常，网签量达到49套。而7月份开盘的星凯海纳城在7月份后一天集中网签35套，可谓是对东营区住宅网签贡献巨大。8月份随着宝龙城市广场国际社区、东营理想之城百合园、胜宏魅力熙郡等入市，以及权重楼盘以价换量营销策略的执行，东营区住宅成交必将走出低估。7月份开发区住宅签约量保持正常，当月住宅成交208套，成交面积达到29041.14㎡，环比6月份分别增加3%、2.98%。开发区大盘恒大黄河生态城继续保持较高的销量，当月网签35套。此外科达府左华苑7月份放量成交，当月网签同样为35套。而开发区其他明细楼盘如悦来新城、阳光100东方海、大海鑫庄国际均保持一个稳定的签约量，对整个开发区住宅签约量的稳定起到重要的支撑作用。河口区住宅签约量继续缩减，7月份仅网签住宅38套，成交面积仅为4867.36㎡，环比6月份分别下降5.66%、14.47%。支撑楼盘仍为富海西湖印象一期以及天业盛世豪庭，两项目合计住宅签约量也仅有23套。

　　7月份各种东营楼市签约量走势平稳，单周签约量偏低

　　7月份5周时间中，东营楼市签约量呈现走势平稳，成交规模偏低的特点。7月份单周成交量均未超过200套，成交面积也在25000㎡以内。单周成交规模可谓是创下新低。此外，7月份各周成交量走势较为平稳，每周成交量均在100套-200套区间内，成交面积也在2万㎡至3万㎡之间。而东营楼市这种平稳的走势也充分反映当前楼市不愠不火的现状。纵然有新盘低价入市，房价走低，但首套房贷收紧以及二套房贷较高的贷款难度让刚需以及改善型置业需求望而却步。同时，广大购房者在面对持续走低的楼市也陷入观望，所谓买涨不买跌可以说很好地反映了当前购房者持币观望的心理。

　　刚需仍支撑楼市 改善型置业群体有所行动

　　7月份东营楼市住宅成交的户型中，144㎡以内的刚需户型仍是主力，合计占比达到78%。其中90-120㎡的纯刚需户型占比为37%，环比6月份下降19%，降幅较为明显。与此相反，在阳光100东方海、悦来新城以及中南世纪锦城等刚需楼盘带动下，90㎡以内的小户型占比在7月份提升明显，环比6月份提升8个百分点。而以刚需及少部分改善型置业群体涵盖的120-144㎡户型区间与6月份基本持平，环比微增一个百分点。刚需支撑楼市，改善型置业群体在7月份也有所行动。其中涵盖大部分改善型置业群体的200㎡以上户型区间网签占比达到9%，环比6月份提升4个百分点。尤其是白金翰宫、唐正四季花园以及恒大棕榈岛低密度住宅及别墅等集中网签，对当前楼市的贡献较大。虽然当前楼市遇冷，而且刚需置业受到的冲击从总体上来说比改善型置业群体要大。而改善型置业群体量少的特点使得对这部分客户的争取体现了各大楼盘服务营销能力。上半年改善型置业群体持续低迷也充分体现了一些改善型楼盘服务营销的深度远远没用打动这部分客户。

　　7月份东营楼市十大网签楼盘 开发区与东营区平分秋色

　　虽然在7月份东营中心城及河口区楼盘整体表现低迷，网签规模较低。但一些热销楼盘仍表现出十足的竞争力。尤其是开发区热销楼盘在7月份表现较好，像恒大黄河生态城、科达府左华苑、悦来新城、阳光100东方海以及大海鑫庄国际等主打刚需的楼盘在7月份表现较好，网签量均在15套以上。尤其是在新项目云集的开发区东四路沿线，空前的竞争压力使得各大楼盘使出浑身解数赢得客户的青睐。像恒大黄河生态城的品牌优势、精装以及价格亲民持续受到客户认可。科达府左华苑独特的区位优势、悦来新城主打刚需、阳光100东方海艺墅空间买一层得两层的超高性价比以及该项目规模化拓客能力、大海鑫庄国际主打学区房瞄准刚需。这些楼盘鲜明的特点正是吸引特定群体的保障。当然，身处开发区CBD，共享城市配套，以及持续的升值潜力也是吸引众多购房者选择在此置业的重要原因。东营区7月份则有中南世纪锦城、星凯海纳城等5个楼盘上榜，与开发区平分秋色。东营区新楼盘较为分散，像中南世纪锦城、东营理想之城、东营万达广场以及8月份即将面世的东营宝龙城市广场则属于提升该区域签约量的权重楼盘。而像主打多层的格林锦城以及格林盛景，以及金辰富海广场、金基林语等特色项目也对东营区整体签约量的提升起到重要作用。

　　7月份近25万㎡商品房入市 库存去化缓慢

2014年7月底东营中心城及河口区在售商品房库存明细

2014年7月东营中心城及河口区预售商品房一览

　　在刚刚过去的7月份，东营中心城及河口区共有超过2000套商品房获得预售资格，当月预售总面积达到246943.32㎡，7月份商品房入市体量与6月份基本持平。7月份共有悦来新城三期、中南世纪锦城10#楼、南苑新区三期、金融港CD楼以及柠檬郡等8个项目获得预售。在商品房库存去化方面，进展仍然较为缓慢。根据0546房产网统计，7月底东营中心城及河口区在售商品房面积达到560.08万㎡，与6月底相比仅减少9329.69㎡。而住宅库存达到347.67万㎡，环比6月份增加7925.7㎡。数据对比可以看出，7月份东营中心城及河口区楼市总体库存变化较小，东营楼市去库存压力仍然非常大，各大楼盘以价换量仍将会持续升级。7月份虽然有金辰现代星城、柠檬郡、星凯海纳城等新盘入市，恒大黄河生态城、悦来新城以及格林锦城以及格林盛景等项目加推，但市场反响平淡。进入8月份以后，万坤精装微公馆、东营理想之城百合园、宝龙城市广场国际社区、东营万达广场精装SOHO等将会陆续开盘。作为今年“金九银十”前奏，8月份东营楼市的抢客大战将会提前上演，以价换量持续升级，东营楼市必将会有所复苏。

　　7月份东营土地市场依旧低迷

2014年7月东营中心城土地成交一览

2014年7月利津县土地成交一览

2014年7月东营市农业高新示范区土地成交一览

　　受累于楼市成交量低迷，自今年3月份以后东营土地市场持续低迷，中心城住宅及商业地块几乎零成交。下半年首月，东营中心城终于诞生一成交地块。位于东营新区庐山路以东、潍坊路以北近129亩住宅用地被东营新基置业以9020万元底价拍得。此外，东营区史口镇、利津县以及农高区共有6宗住宅及商业用地拍卖成交，合计成交金额达到1.818亿元。惨淡的楼市带来的是萧条的土地市场，7月份拍卖成交的6宗土地均为底价成交。像去年核心地域地块多家开发商竞拍的场景已经远去，取而代之的是不断的流拍以及零星的底价成交。土地市场的复苏与楼市回暖可谓是一脉相承。

三千人齐聚万坤，共度“公馆之夜•星耀万坤”万坤精装微公馆认筹盛典

　　刚刚过去的7月份，去库存成为全国楼市的主旋律，而住建部新部长上任后针对现阶段房地产市场两大政策即是去库存以及棚户区改造。在此背景下，原来执行限购的大部分二三线城市已经取消或放松限购。而限购松绑后从市场反应来看对当前高库存的楼市作用有限。银行信贷政策松绑以及购房者信心回归仍是当前楼市回暖的主要因素。与此同时，全国重点城市房价下行速度加快，国家统计局公布出的数据显示，6月份70个大中城市中55个城市新建商品住宅均价环比出现下降，房价下行已成为全国性趋势。东营房价同样也是概莫能外，在第二季度，东营中心城住宅均价为5699.02元/㎡，环比季度下降3.27%。在第三季度，东营中心城住宅均价有望继续走低。楼市遇冷，库存高企，东营楼市将在8月份没有限购等政策刺激下继续依赖自身调整全力去库存。8至11月将是今年东营楼市去库存的关键4个月，我们也期待下半年东营楼市依赖自身调整逐步迈向回暖。