专项维修资金，也叫公共维修基金，就是业主和物业口中的“公维”。一个由物业管理、资金归集专家组成的“梦之队”，昨起直接深入去年被媒体曝光的79个小区，彻查整改执行情况。北京市将通过梳理房源复杂小区专项维修资金、设立应急维修备用金、立法规范管理物业公司行为，加速“公维”的提取流程

　　楼房顶层漏水，顶层业主家里遭了殃，但楼下住户却不同意利用“公维”对屋顶进行大修;电梯应该换新的，但低层业主却说自己用不着，不愿意动用自己缴纳的“公维”，小区里各种类型房屋混杂，物业公司派专人跑了3年也没闹明白钱都存哪儿了，也没动力先修房……专项维修资金不好提取这个困扰了百姓多年的“老大难”问题，将有望自今年起陆续被解决。

　　招

　　拆解混合小区资金乱麻

　　海淀区阳春光华小区6号楼1605室，在去年的“7·21”特大自然灾害中遭受了重创。业主朱女士家里漏雨漏成了“水帘洞”。她当天整整一宿都在擦地、换接雨水的脸盆。就算忙了一夜，吊顶石膏也被泡开了花。

　　昨天下午，市住建委副主任程建华敲开了朱女士的家门。朱女士半掩着门，半带疑虑地向他讲了这几年家里逢雨必漏的经历。一直到这个冬天，物业拖了几年，终于给屋顶重新铺了防水。

　　匆匆赶来的物业经理忙着汇报：不是不给修，实在是因为小区本身有两个开发商，入住10多年已经过了质保期，就得动用“公维”;再加上既有央产房、又有房改房，还有纯商品房，这几年二手房倒腾得也频繁，小区里的“公维”实在归集不到一起;业委会又在去年散了摊子，公章都已经作废。物业项目部跑了3年也没申请下来，终还是公司垫了35万元，先把漏雨的4栋楼给修了。

　　“央产房的‘公维’本身就由国管局下设的部门管辖，你们跑了3年，只跑了市属住宅维修资金管理中心，肯定办理不下来，得和国管局下设的单位联系;二手房业主手中如果有单据，你们也得先看看是哪里盖的章，再去查这笔钱在哪儿;房屋漏水本身可以走提取‘公维’的绿色通道，本来就不需要三分之二业主同意，只要及时提交申请就可以。”市住建委物业管理处负责人几句话，换来物业公司项目负责人一副恍然大悟的表情。

　　程建华说，本市有不少小区都属于这种情况，今年本市将着手梳理这些小区的“公维”，并出台相关的规范，明确“公维”提取流程。

　　第二招

　　“垫钱”设立应急维修备用金

　　走出阳春光华小区，一行人又走进了熙典华庭。海淀区住建委相关负责人说，物业公司不愿意先给业主修房，就是怕自己垫了钱之后，“公维”提取太慢太难，项目负责人对公司不好交代。

　　程建华说，今年本市正在制定的政策中，除了进一步明确电梯损坏、楼顶漏雨可以走“绿色通道”应急提取以外，还有望执行一套应急维修备用金制度。

　　“在住宅专项维修资金的整个大盘子中，我们计划单独划拨出一部分作为应急维修备用金。如果情况确实非常紧急，可以用这部分款项支付维修费，然后再走正规流程，补齐相关手续。”程建华说，不用物业公司垫钱，也能免去物业公司对大修不上心、给业主留隐患的情况。

　　这套正在制定的方案中，也不会容许物业公司乱动业主的钱。相关负责人表示，“应急”的定义将被严格限定在多种情况，即使在应急情况下，物业公司也需要有预算、决算流程;同时，本市也将缩减正常途径提取“公维”的流程，方便及时大修房屋。

　　第三招

　　物业公司行为不再限于“轻罚”

　　在阳春光华小区中，物业公司工作人员3年摸不着办理“公维”的头绪，也让朱女士家连续遭受了3个夏天的损失。而本市还有望出台一套物业管理条例，明确其中物业公司的具体工作范围、职责，甚至将细化到物业公司项目部每一个具体岗位上。

　　例如，平日里本市有40万名物业从业人员，但到了今年春节期间，预计只有6万人在坚守工作岗位。物业行业怎么用6万人补40万人的服务缺口，物业公司在节假日期间应该至少保持哪些服务，都会有明确规定。

　　程建华表示，市住建委正在推动北京市物业管理条例列入市人大的立法规划，用法律来规范物业管理。如果成功立法，此前行政规章和政府规范性文件只能处以罚款的“轻罚”现象将迅速减少，对于物业公司不作为、甚至更恶劣的行为，采取取消物业企业资质等更严厉的处罚方式。

　　而在这套即将出台的政策中，还将明确规范物业公司在其中应该行使的职责，例如为新建小区提供前期物业的物业公司应“避嫌”，不隶属于开发商或同一集团;或者由开发商缴纳金，一旦开发商撤出后，物业公司可以动用金对房屋进行维修。

　　数字说话

　　“公维”使用已近4亿元

　　来自市住建委的数据显示，截至2012年12月31日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金330.51亿元，归集套数219万套; 共有198个小区分209次将商品住宅专项维修资金划转至业主委员会开户银行,累计划转资金21.29亿元，划转套数17.35万户;共有1039个小区使用商品住宅专项维修资金3.95亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等3650个项目。

　　近3年里，“公维”归集的数额在逐年减少，使用的金额却越来越多。

　　“2010年，归集金额为48.66亿元，使用金额为0.53亿元，到了2011年，全市归集金额为32.26亿元，使用金额为0.97亿元，去年全市归集金额为29.09亿元，使用金额为1.94亿元。”相关负责人表示，这是由于商品住宅供应量连年下降所致。

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