楼市十年调控历程

楼市十年调控历程

　　“每次出楼市新政的时候，都以为房价会跌，但是每每失望，房价也越等越高，现在心头的大石终于放下了。”在“国五条”细则发布前后一刻，广州人田甜终于痛下决心在新港路附近买了一套20年楼龄的二手房，1.6万元/平方米，总值60多万元。

　　十年，广州的一手楼房价均价从3888元/平方米涨到了14044元/平方米，上海的一手楼均价从5118元/平方米涨到了22595元/平方米，北京的一手楼均价从4456元/平方米涨到了20700元/平方米，全国房价平均上涨143%。

　　然而，十年全国掀起了一场又一场调控风的结果是，房价却屡调屡涨。

　　十年，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到新出炉的“国五条”及其细则……中央九次调控房价，房价却依然像不能放松缰绳的野马，涨涨不休。

　　有人说，政府的黔驴技穷和难戒土地财政的“毒瘾”有关;也有人说，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重，这才导致住房的供需矛盾尖锐。

　　房价：九次调控仍难放松缰绳

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到新出炉的“国五条”及其细则……十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

　　2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

　　“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，房地产市场一路高歌、迅猛发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

　　很快，中央发现，房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。

　　2004年底，央行开始紧缩“银根”，上调商品房开发资本金比例，加息接踵而至。2005年3月，要求稳定房价的“国八条”出台。接着，国务院又颁布了更严格的“新国八条”和更具针对性的“国六条”，“限价房”应运而生。

　　回顾分析，其实这一轮调控颇有“先见之明”，而且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。不料，有望显效的降温措施却遇上了2008年的全球性金融危机，为了保增长，楼市成了救命稻草。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

　　这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上严厉调控政策。

　　一年后的2011年1月26日，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“撒手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。上海、重庆成为房产税试点城市。

　　2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

　　2013年3月1日，两会前夕，“新国五条”出台，其中二手房交易将按转让所得征收20%个人所得税备受关注。经过将近1个月的酝酿后，3月25日广东省率先出台“国五条”楼市细则，提出了五点要求，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

　　离公布地方细则“大限”两天前，北京、上海和重庆三大直辖市在3月30日同一天出台了调控细则。北京更以“京籍单身人士限购一套住房”的规定，被称为严地方细则。

　　然而，房价十年九调的结果仍然是屡调屡涨，这场调控，似乎还远未到剧终。

　　近期，一则关于五道口房价的微博引起了网友的广泛关注，一套2000年开盘每平方米均价只有4千多元的房子，如今竟然被卖到每平方米近10万元，13年价格涨了20多倍。

　　国家统计局数据显示，2003年全国城镇平均房价为2381元，2012年全国城镇平均房价5791元/平方米。十年上涨143%，年均递增10.3%。从2003年至今，除了2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。

　　根据广州市房管局公布的数据，2012年，广州一手成交均价突破1.4万元/平方米关口，2003至2012年间，广州一手房价实现十年涨，从3888元/平方米涨至14044元/平方米，涨幅高达261%。打个比方， 2003年买一套100平方米的房子，总价不到40万元;十年后的2012年，这点钱只够买一套28平方米的房子。

　　过去10年中，广州一手住宅成交均价一次下降是2003年，从2002年的“4字头”跌至“3字头”，降幅为6%，这也成为了广州十年来房价走势中难得一见的“奇观”了。

　　2003年，是广州近10年来的楼价谷底。此后广州房价一路高歌。从2004年至2012年，广州房价连续八年上涨，出现罕见的“八连阳”。即使其中有调控，也只是涨幅小一些而已，还没有出现楼价掉头向下的现象。

　　事实上，不单广州，其余三个一线城市的平均房价十年涨幅也比较大。北京从2003年一手楼均价4456元/平方米，飙升至2012年20700元/平方米，涨幅365%;上海2003年一手楼均价5118元/平方米，到2012年22595元/平方米， 涨幅341%;深圳2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。

　　如今，北京、上海的房价，每平方四五万元比比皆是，在广州、深圳，每平方两三万元也已成了家常便饭。

　　居高不下的房价，让不少人喊出“逃离北上广”的口号。

　　反思：抑制需求不如保障供给

　　业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

　　对于“楼市十年九调，房价屡调屡高”这一观点，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场复杂程度高，影响房价变化的因素多，调控的难度很大。“但房价是否就是调控调高的?这也要客观分析，政府不断地调控，而房价还在涨，但如果不调控呢?或许房价比现在还高、涨得还快。”

　　在全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康看来，如果这十年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的地方，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。

　　毋庸置疑，“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?

　　有识之士分析，十年的房地产调控，带给我们三个反思：

　　土地财政没戒毒

　　较多人认同的观点是，房价屡调屡涨，深层次的原因，与一些地方过度依赖“土地财政”有关。地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。

　　统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币;2007年全国土地出让收入约1.3万亿元;2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元;2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。

　　2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。

　　据了解，2001至2003年，全国土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。

　　近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿元-3万亿元的规模，房价跌落会让地方政府收入锐减。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元，占当地财政收入的近一半。从2012年全国土地出让情况来看，全年全国土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。

　　“政府热衷卖地，抬高了房价;房价高涨，政府又有更多的税收，这是一个恶性循环。”地产业内人士说，“依靠土地财政不是长期行为，也不是健康行为，是一种类似‘毒瘾’的依赖症，必须下大力气戒除。”

　　调控欠缺精细化

　　有识之士认为，由于购房需求是多样化的，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分，不同城市需不同对待。遗憾的是，政府的调控常常抓不住关键问题，常常搞“一刀切”，比如全额营业税的政策，就误伤了一大批改善人群，怎么能用年限来界定购房人群呢?很明显应当以持有套数。

　　在“国五条”出台以后，有开发商就表示，现在推出“国五条”反而是一件好事，“我们怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号房价不要快速上涨。”

　　业内专家认为，房价上涨，首先是一线城市刚性需求大，普通商品房供给量有限，土地供应也不足。其次是一线城市频现“地王”，使得百姓对购房价格预期发生了变化，购房者和房地产开发商之间信息不对称，开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期，渲染房价会大幅上涨的市场氛围。某地房协会长指出，三四线城市房地产供应相对比较充足，这主要是因为三四线城市房地产市场存量大，价格维持相对平衡，未来即使上涨，涨幅也不是很大。但一线城市存量较小，一旦价格上涨，就会推高居民对房价的预期。

　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在两会上说，历次调控都是在需求上做文章，但在供给上，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应，如果这些问题能解决，住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类，划定大多数用地是用于保障住房和自住房，就能够让房地产市场进入健康发展轨道。

　　政策滞后不长远

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为， 房地产市场已经发展了10年，但和市场相适应的制度建设，却远远没有跟上。所以，调控的政策效果可能越来越弱，各方利益主体分化也非常严重。所以，在房地产市场发展的过程中不仅要考虑短期调控政策，更要考虑长远的建设，用市场规律来调控这个市场，而不是简单地靠一些行政手段。

　　专家指出，在国外，住房保障是政府的责任，大多数人可以住在政府提供的住房里。而我们的18号文之后，保障房沦为配角，房价自然会一再脱缰。

　　同时，政府的调控总是有滞后性，往往出台时机过晚，其实政策的制定应当有预判性，在不好的苗头出现就予以打击。另外，政策的出台内容，常常不是平滑市场波动，反而加剧了市场波动。比如这次按所得20%征收个税政策，已经让市场一片忙乱。

　　回顾楼市调控政策，缺乏整体的思路。比如2008年甚至搞救市，假设2003年就出台20%个税政策，会是今年的局面吗?这些政策政府部门应当提前想好，并以“5年规划”的形式向社会公布，打消人们对房价还要猛涨的预期。

　　赵卓文认为，短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果，必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划，才能让“人人有房住”。

　　在赵卓文看来，今天的中国房地产市场，已经不是由简单的供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。

　　“有人片面地认为，政府对楼价快速上涨已经“无计可施”。事实上，政府想要实现控制房价的单一目标，一点都不困难。困难在于：既要稳房价，又要保增长。这才是新一届政府需要动脑筋的事情。“赵卓文说，比如新型城镇化、收入倍增计划等等，勾画出了中国房地产行业并不暗淡的明天。

　　“中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。”赵卓文预期，“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在，房产税的铺开，已经势在必行。

　　过去10年房地产的调控不断，未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制，决定了调控是常态。