日前，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。房地产贷款难度加大，促使房企融资成本提高，个人购房贷款成本上升，信贷额度的减少成为2011年出现楼市调控效果的重要因素。

　　探因

　　符合楼市宏观调控基调

　　根据央行公布的数据统计，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较去年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较去年下降8.5个百分点。2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

　　在不少业界人士看来，这是房地产调控政策带来的必然结果。

　　伟嘉安捷市场部经理吴昊直言，房地产信贷受楼市宏观调控政策变化的影响比较大。国家为了房价的合理回归，解决居民的住房难问题，除了在整体调控政策上收紧以外，还大力扶持保障性住房建设，通过一系列政策性住房解决居民住房需求。这就导致银行信贷政策对于房地产贷款紧缩的同时，却对保障性住房贷款保持支持力度。“一增一减”的现象，恰恰符合去年的楼市宏观调控基调。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌在采访中则表示，房地产开发贷款下降了，个人买房贷款减少更多，只有保障性住房贷款增加了，这正是去年整个房地产市场销售放缓的原因之一。

　　“一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。另一方面，全国房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险，这就使得银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在减少整体贷款额度的基础上，大大减弱了对于房地产领域贷款的整体投放力度。”链家地产席分析师张月分析。

　　与普通商品住宅不同，保障性住房的建设主体是地方政府融资平台，有了土地收益和地方税收作为隐形担保，保障性住房项目自然成了银行眼中的优质客户，银行更乐意于将贷款投放在保障性住房建设上。在二、三线城市，大量的保障性住房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减，开发商自顾不暇的情况下，保障性住房建设的融资支持，使得地方政府建设保障性住房的财政压力得到缓解，同时也了二、三线楼市调控的持续。

　　预期 今年房贷增速稳中有降

　　2012年，全国保障性住房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降30%。有业内人士猜测，银行或将降低保障性住房的贷款额度，转而投放到其他领域。

　　然而，即使2012年银行贷款额度出现一定的宽松，并且保障性住房对于银行信贷额度的占用有所减少，但房地产调控政策不动摇的大前提决定了房企的贷款难度仍会增加。银行是否会增加商品房开发贷款，还要看2012年的整体房地产调控政策、房地产市场情况和开发商的负债率质等因素。房企负债率在2011年大幅攀升的事实存在，加之房价降低导致项目存量贬值，银行贷款的风险随之加大，2012年房地产开发贷款将很难增加，房企获得银行贷款的通过率仍会较低。

　　伟嘉安捷市场部经理吴昊称，在今年没有新的政策利好的情况下，预计房贷增长速度和去年差不多，呈现“稳中有降”的态势，在楼市继续调整的过程中，房企所面临的融资形势仍然十分严峻。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，今年房地产领域的贷款难度高低仍取决于整个国民政策的宽松度。

　　“要加快普通商品住宅建设，扩大有效供应，必须有有效需求的支撑。投资性需求的退出，导致国民经济可能很大程度上要依靠房地产市场的刚性需求。因此，2012年的宏观政策可能出现微调，个人住房抵押贷款有望趋于宽松，房地产开发贷款情况则不容乐观。总体来看，房地产贷款总量应该不会比2011年更差。”顾云昌向记者表示。

　　反思 信贷问题利害攸关

　　融资问题早已成为不少房企难以言说的痛。“贷款不均的现象普遍存在”，顾云昌举例称，有实力的品牌企业及有保障性住房开发项目的房企贷款有所增加，中小房企则较难拿到贷款。这一现象自去年9月份以后表现明显，造成部分房企资金链紧张。2012年，一些信誉差、品质差、融资能力差的房企将面临被淘汰、被兼并或破产的命运，部分过度扩张的房企资金链也可能断裂。

　　如此严峻的现实令房企不得不考虑降价求生。毕竟，在降价幅度较大，限购、限贷政策比较严厉的一线城市，房企可以选择的融资途径有限。虽然不排除部分房企能通过信托、私募基金、民间借贷甚至出售土地和股权等方式获得融资，但是对于大部分房企来说，降价出售是快速回笼资金的选择。因此，张月预测，今年一季度新开楼盘的价格或将出现新的降幅，以期更贴近购房者的心理价位，通过以价换量减轻财务压力。

　　吴昊则补充，由于融资困难重重，加之一线城市可供开发的土地有限，开发商未来可能逐渐将眼光由一线城市投向二、三线城市乃至四、五线城市。此外，不少实力房企已经开始从住宅领域转向商业地产以及别墅等高端物业了。

　　个贷问题同样影响着楼市热度。政府的主旨是通过保障性住房等政策性住房来缓解刚需人群的压力，并利用限购、限价政策打压此前过度高企的房价，但同时也抑制了部分刚需人群的住房需求。连续5年纳税的要求绑住了部分外地刚需人群，导致他们只有符合一定的条件才能具备贷款资质；而那些因有了孩子而急需“以小换大”的“置业升级人群”虽是二次置业，却也属于刚需人群，限购、限贷政策同样影响到了这部分人群。记者留意到，今年年初的商业银行信贷额度已经略有宽松，一些银行对于套房贷款利率有所放松，审批时间也有所缩短。

　　吴昊建议，未来可以在合理范围内对楼市调控政策做出微调，从购房的源头和信贷的差异入手，更为地关注北京整个刚需人群的生活需要。为保障中等收入家庭有房住，相信未来的宏观调控政策将更加理性。