● 提升产品品质：
适应住宅需求从偏重投资功能回归居住功能
● 拓展开发业态：
服务型地产业态将成为楼市容量的新增长点
● 转变开发模式：
从惟土地溢价到有利于资金周转的多元模式
● 创新开发融资：
从单一的间接融资拓展更多的直接融资渠道
2011时近年关，局部房价松动，楼市调控进入深水区。市场前景莫衷一是，宏观环境微妙多变，2012房地产何去何从？
“当前房价的调整是宏观调控的必然结果，坚持调控不动摇是保持调控成果的关键。”11月2日，刚刚履新住房和城乡建设部政策研究中心主任的秦虹女士，在接受《中国建设报•中国住房》专访时对当前市场形势如是分析。她表示，未来市场调整压力将持续增大，但属于结构性调整，这对房企而言意味着“生存压力与发展机遇共存”。
过去十年，中国房地产市场经历了高速增长的黄金期，但未来内外部环境都不复存在，2011年必然成为行业发展分水岭。对此，秦虹提出了“提升产品品质、拓展开发业态、转变开发模式、创新开发融资”四大转型，为房企未来十年发展指引道路。
房价调整是宏观调控的必然结果，未来的市场压力将持续增大
中国住房：自10月以来，上海、北京等地一些楼盘开始出现明显的降价行为，你如何看待这种市场变化？
秦虹：当前房地产价格出现调整是宏观调控的必然结果。
目前对楼市影响大的是两类政策：一是以限购、限贷为核心的楼市调控政策，自去年国十条出台至今持续已近两年，其效果正在逐步显现；二是以升息和提高存款准备金率为核心的货币紧缩政策，虽然其出发点是为了应对通胀等宏观因素，但对资金密集型的房地产行业也产生了较大影响。
而去年整个房地产行业又处于扩张、增长的态势，全国商品房新开工面积同比增长达到40%，为历年来高。随着今年货币相对收紧、调控持续从严，房企一方面急需现金流支撑在建项目，一方面又销售乏力难以实现回款，两者叠加，资金压力不言而喻，进而出现市场调整毫无悬念。
中国住房：这一楼市价格调整的压力能否在明年得以趋缓？
秦虹：从政策层面来看。先，房地产调控的方向并不会改变，目前的价格调整还处于结构性的调整，并没有出现一致性的变化，政策会继续保持和维护调控成果；其次，虽然中央提出"适时适度预调微调"，但主要是指货币政策定向宽松，针对的是制造行业的中小企业，房地产行业恐怕无法受益。
从市场层面来看，并没有出现楼市库存削减的迹象，反而由于去年新开工量比较大，目前仍处于库存持续增加的阶段，未来一段时间内销售压力还会增大。
中国住房：当前国内通胀压力趋缓、经济增速放慢，保增长也被再度重提，这一切似乎与2008年有所相似，房地产市场是否可能因“救市”再度发生逆转？
秦虹：目前的形势与2008年完全不一样。就外部环境而言，2008年我国一度用电量负增长，工业产值和出口快速下滑，GDP连续七个月下降八个百分点，经济增速出现快速衰减。但现在的状况是，全国今冬明春缺电约2600万千瓦，说明实体经济依然保持增长，加上就业率仍表现良好，出口增长比预期得要好，宏观经济相对乐观。
目前房地产市场的调整主要是受政策影响，并非外部环境所致。而且目前来看，企业的资金压力并不均衡，一些企业资金链很紧，但也有很多企业现金流健康。而在2008年，资金紧缺几乎是所有房企的共同难题。所以你说是否会重演2008年的情形，我认为几乎不可能。
今年市场的特点是结构性调整，这意味着生存压力与发展机遇共存
中国住房：如你所说，目前企业的资金压力并不均衡，并非所有房企都采取了价格下调的销售策略。
秦虹：当前积极调整价格的主要有三类企业：类是由于此前超能力扩张，导致负债率较高，资金链特别紧张的企业，他们必须以价换量，企业正常运营；第二类是企业产品所处区域或定位多数属于限购范围，有资格购买的客户有限，只能通过率先降价争取客源，特别是高端住房产品，基本上卖一套房少一个客户，降价太迟届时可能无有资格的人可买；第三类企业本身并不缺钱，今年的销售业绩也不错，但它愿意以降价促销售，以换取更多的现金流，置换当前成本更低的土地资源或优质项目，为未来布局扩张打下基础。
中国住房：那么这一轮局部性的降价，是否可能引发全国性的降价潮？
秦虹：一方面，在调控政策的影响下，全国的房价上涨环境不再具备；另一方面，要发生全国性的普降目前并不具备充分条件。今年市场大的特点是结构性调整：有些城市成交量下降，但有些城市还在上涨；有些项目价格下调，但有些项目价格未变。因为一些企业的资金状况、产品状况以及发展战略，可能都不属于上述所说的三类情况，那么其并不存在价格调整压力，甚至可能以缩量保价的方式对冲市场变化———这是当前值得关注的新问题，可能导致未来市场供应缩减，进而增大房价上涨的压力。
必须指出，中国的房地产市场规模较大且发展不均，各地楼市情况不一，判断楼市调控效果也应区别对待，以房价大致的合理水平为标准，而不能以绝对的价格是否下调来判断。
