● 提升产品品质：
适应住宅需求从偏重投资功能回归居住功能
● 拓展开发业态：
服务型地产业态将成为楼市容量的新增长点
● 转变开发模式：
从惟土地溢价到有利于资金周转的多元模式
● 创新开发融资：
从单一的间接融资拓展更多的直接融资渠道
2011时近年关，局部房价松动，楼市调控进入深水区。市场前景莫衷一是，宏观环境微妙多变，2012房地产何去何从？
“当前房价的调整是宏观调控的必然结果，坚持调控不动摇是保持调控成果的关键。”11月2日，刚刚履新住房和城乡建设部政策研究中心主任的秦虹女士，在接受《中国建设报•中国住房》专访时对当前市场形势如是分析。她表示，未来市场调整压力将持续增大，但属于结构性调整，这对房企而言意味着“生存压力与发展机遇共存”。
过去十年，中国房地产市场经历了高速增长的黄金期，但未来内外部环境都不复存在，2011年必然成为行业发展分水岭。对此，秦虹提出了“提升产品品质、拓展开发业态、转变开发模式、创新开发融资”四大转型，为房企未来十年发展指引道路。
房价调整是宏观调控的必然结果，未来的市场压力将持续增大
中国住房：自10月以来，上海、北京等地一些楼盘开始出现明显的降价行为，你如何看待这种市场变化？
秦虹：当前房地产价格出现调整是宏观调控的必然结果。
目前对楼市影响大的是两类政策：一是以限购、限贷为核心的楼市调控政策，自去年国十条出台至今持续已近两年，其效果正在逐步显现；二是以升息和提高存款准备金率为核心的货币紧缩政策，虽然其出发点是为了应对通胀等宏观因素，但对资金密集型的房地产行业也产生了较大影响。
而去年整个房地产行业又处于扩张、增长的态势，全国商品房新开工面积同比增长达到40%，为历年来高。随着今年货币相对收紧、调控持续从严，房企一方面急需现金流支撑在建项目，一方面又销售乏力难以实现回款，两者叠加，资金压力不言而喻，进而出现市场调整毫无悬念。
中国住房：这一楼市价格调整的压力能否在明年得以趋缓？
秦虹：从政策层面来看。先，房地产调控的方向并不会改变，目前的价格调整还处于结构性的调整，并没有出现一致性的变化，政策会继续保持和维护调控成果；其次，虽然中央提出"适时适度预调微调"，但主要是指货币政策定向宽松，针对的是制造行业的中小企业，房地产行业恐怕无法受益。
从市场层面来看，并没有出现楼市库存削减的迹象，反而由于去年新开工量比较大，目前仍处于库存持续增加的阶段，未来一段时间内销售压力还会增大。
中国住房：当前国内通胀压力趋缓、经济增速放慢，保增长也被再度重提，这一切似乎与2008年有所相似，房地产市场是否可能因“救市”再度发生逆转？
秦虹：目前的形势与2008年完全不一样。就外部环境而言，2008年我国一度用电量负增长，工业产值和出口快速下滑，GDP连续七个月下降八个百分点，经济增速出现快速衰减。但现在的状况是，全国今冬明春缺电约2600万千瓦，说明实体经济依然保持增长，加上就业率仍表现良好，出口增长比预期得要好，宏观经济相对乐观。
目前房地产市场的调整主要是受政策影响，并非外部环境所致。而且目前来看，企业的资金压力并不均衡，一些企业资金链很紧，但也有很多企业现金流健康。而在2008年，资金紧缺几乎是所有房企的共同难题。所以你说是否会重演2008年的情形，我认为几乎不可能。
今年市场的特点是结构性调整，这意味着生存压力与发展机遇共存
中国住房：如你所说，目前企业的资金压力并不均衡，并非所有房企都采取了价格下调的销售策略。
秦虹：当前积极调整价格的主要有三类企业：类是由于此前超能力扩张，导致负债率较高，资金链特别紧张的企业，他们必须以价换量，企业正常运营；第二类是企业产品所处区域或定位多数属于限购范围，有资格购买的客户有限，只能通过率先降价争取客源，特别是高端住房产品，基本上卖一套房少一个客户，降价太迟届时可能无有资格的人可买；第三类企业本身并不缺钱，今年的销售业绩也不错，但它愿意以降价促销售，以换取更多的现金流，置换当前成本更低的土地资源或优质项目，为未来布局扩张打下基础。
中国住房：那么这一轮局部性的降价，是否可能引发全国性的降价潮？
秦虹：一方面，在调控政策的影响下，全国的房价上涨环境不再具备；另一方面，要发生全国性的普降目前并不具备充分条件。今年市场大的特点是结构性调整：有些城市成交量下降，但有些城市还在上涨；有些项目价格下调，但有些项目价格未变。因为一些企业的资金状况、产品状况以及发展战略，可能都不属于上述所说的三类情况，那么其并不存在价格调整压力，甚至可能以缩量保价的方式对冲市场变化———这是当前值得关注的新问题，可能导致未来市场供应缩减，进而增大房价上涨的压力。
必须指出，中国的房地产市场规模较大且发展不均，各地楼市情况不一，判断楼市调控效果也应区别对待，以房价大致的合理水平为标准，而不能以绝对的价格是否下调来判断。
中国住房：但目前企业界似乎对未来的市场走势普遍比较悲观，甚至有企业正在丧失发展的动力。
秦虹：其实房企面临的压力大小，与它处于什么市场、采取什么策略有很大关系。虽然目前市场销售压力普遍较大，但同样蕴含着发展机遇。当前的楼市调控政策，主要是对投资投机性购房需求进行封堵，以尽可能满足真正有居住需求的购房者，那么后者便是市场空间。今年我们也看到，在限购的城市中，中小户型的成交占比大幅度提高，说明购房需求依然存在，只是和过去发生了结构性变化，真正的刚性需求，特别是置业的购房需求依然旺盛。
因此就目前来看，产品线丰富、区域布局均衡的房企，其市场运营风险相对较低，未来甚至存在弯道超车的可能。而产品线单一、布局过于集中的房企，特别是单一以高端豪宅住宅产品为主的企业，则可能面临较大的经营压力。
过去十年的房地产高增长态势必将不再，房企只能通过转型来谋求生存与发展
中国住房：很多人将2011年视为房地产行业发展的分水岭，万科郁亮近也提出房地产进入“下半场”，他认为市场格局已发生根本改变，企业应该积极应对变化。
秦虹：房地产企业在未来必将进入转型期。
过去10年，我国房地产市场处于高速增长期，从销售额和企业融资额看，10年增长了10倍，这主要得益于外部环境：先，住房制度改革将压抑了近50年的住房自主选择的需求集中释放到市场当中；其次，过去10年是我国经济增长速度快的时期；再其次，过去10年是我国城镇化速度快且有质量的时期；后，过去10年货币政策总体比较宽松，其中2009年因全球金融危机推出了更为积极的财政和货币政策。
但今后10年，以上四个环境基本不复存在。，目前我国住房制度是反向调整，加大保障性住房建设，而不是释放市场容量，部分城市的住房需求也已相对饱和；第二，政府有意识地控制经济增长速度，以提高经济增长质量和调结构为主；第三，城镇化依然有空间，但质量已在下降；第四，未来不可能持续过去10年高涨的货币发行量。
这些外部支撑条件的变化，注定了我国房地产市场不可能保持过去10年的高增长态势。2010年，我国房地产销售总额是2001年的10倍，这种速度不可能再现。面对这种情况，房地产企业必须通过转型来谋求持续发展。
中国住房：在你看来，房企应该在哪些方面转型才能适应未来的市场形势？
秦虹：我总结了四个方面的转型，其中产品是不可回避的关键词。
个转型是产品品质的提升。过去房企的核心竞争力是钱和地，但未来必将转移到产品品质上来。过去10年，购房需求大多为恐慌性需求、超前性需求、投资性需求，房子基本上属于“皇帝女儿不愁嫁”，但今后楼市政策的导向很清晰———抑制投资投机性需求，剩下的则属于自住性需求。对房企而言，产品的竞争力、服务的竞争力就很关键。
值得业界反思的是，过去10年我国房地产市场发展如此迅速，但真正有多少好产品面市？开发商为购房者多建一些好房子，为城市留下多一些的百年建筑，才是房企应尽的本职工作，也是未来发展的核心竞争力。
中国住房：住宅的投资属性被弱化，居住属性被强化，企业的生存法则也必然要发生改变。
秦虹：是的。除了产品品质的提升外，第二个转型是开发业态的拓展。过去企业的开发业态比较单一，基本上以住宅为主，这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入，大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品，将不仅为了单纯地满足一般性居住，还将为人们提供旅游、消费等服务，这都是全新的市场发展机遇。
但这里也有一个关键性的问题，市场有需求，而你开发的产品是否能满足市场需求却是值得考虑的，还有相关产业是否支撑也是一个问题，如同商业地产开发是否成功的关键，不在于地产而在于商业。
第三个转型是开发模式的转变。总结过去10年，房企的盈利模式根本的便是土地溢价。过去10年，土地几乎是从计划价或零地价走到市场价，增值空间较大，但今后土地是从市场价到市场价，涨跌都由市场决定，这就非常考验企业的综合开发能力，要求房企必须找到有利于企业资金周转的任何一种开发模式。过去的条件支持单打独斗的开发企业，未来则可能要更多考虑联合开发的模式。
第四个转型是开发融资的创新。过去房地产的融资渠道较少，货币政策也相对宽松，房企比较习惯于间接融资，主要是银行贷款。但今后，随着货币政策相对紧缩，房企必将考虑更多的直接融资，如股权、债券、私募融资等，和投资者一起共担风险、共享收益。
企业的转型是一个利益再调整的过程，当中必然会有企业受益，获得长足发展，也必然有企业失败，被市场淘汰。现在看来，企业并购、行业整合已初现端倪，这对行业的长远发展是件好事情。只有通过市场竞争，优胜劣汰，才能产生更多的好企业、好产品，行业才能健康持续发展。
