近日召开的中央经济工作会议重申了房地产行业的紧缩政策，明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，并促进房价合理回归。

　　央行研究局原副局长、和谐战略研究联盟理事长景学成对记者记者表示，“合理回归”意味着房价还会进一步调控，与老百姓的收入与消费水平相当的房价才是“合理回归”。

　　数据显示，截至11月份，全国房地产开发投资增速连续4个月下滑；各类商品房销售出现连续五个月下滑；11月，全国100个城市中有57个城市房价环比呈下跌态势。

　　同时，开发商的资金压力不断加大，按揭贷款及土地抵押贷款等资金渠道持续被压缩，在融资环境和行业基本面进一步恶化的情况下，房地产商的破产风险急剧增加。

　　尽管此前的压力测试结果表明，当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到。但有银监会内部人士对本刊记者表示，由于情景设计没有历史数据参照，与房地产关联行业有100多个，情景分析不。

　　对于金融机构而言，尽管房地产企业大规模倒闭现象还未出现，但如2012年房价波动过大，银行业仍将面临金融风险。

　　调控绷紧地产资金链

　　数据显示，11 月全国房地产开发景气指数为99.87，比10 月份回落0.4个百分点，这是自2011年出现的连续第6个月下滑，并自2009 年7 月以来再次跌破100 这一景气荣枯线。

　　同时，11 月单月的销售面积和销售额则分别同比下降1.7%和1.2%，年内继4 月后第三次出现负增长。70个大中城市10月份的住宅销售价格中，有34个新建商品住宅环比价格出现下降。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价出现集体下跌。

　　伴随着房价下跌，2011年11月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿元，降幅达30%。在清华大学中国经济研究中心研究员常修泽看来，“房价上涨势头得到了初步遏制。”

　　与此同时，房地产开发商资金链条出现紧绷。

　　据wind数据，截至2011年9月，房地产开发贷款余额为33887亿元，环比下降0.82%。主要金融机构新增房地产贷款9923亿元，同比增长14.6%，而2010年同期这一数据分别为17200亿元和32.9%。

　　至11月，房地产开发资金国内贷款同比累计仅增长1.2%，而在2009年11月，这一数字高达40.2%。

　　资产负债率数据更能说明房地产企业的紧张程度。2011年上半年，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债比去年底增加1514亿元。为10年来高峰值。

　　到了第三季度，这一数据更加恶化。即使行业领导企业万科，其在9月底的资产负债率也高达78.9%。其他的保利地产为80.74%，格力地产为82.45%，另外的高新发展达95.27 %，ST园城甚至达到109.95%，已经处于资不抵债状态。

　　而市场数次“被传闻”资金链断裂的绿城集团，其在上半年资产负债率从去年底的132%飙升到了163.2%，已经严重资不抵债。

　　业内人士分析认为，房地产企业财务状况出现恶化的主要原因包括，前两年扩张速度较快、高价拿地又缺少内部控制和管理的，以及所在区域项目“限售”等。

　　山西证券的一份研究报告显示，随着加快转变经济发展方式的深化，经济对房地产过渡依赖的局面也将转变，从宏观环境看，2012年房地产行业政策放松的可能性极低。

　　随着2012年房地产定点调控政策的持续，地产企业破产的案例或将出现。而行业性危机将直接导致金融领域的潜在风险的蔓延。

　　金融传导风险

　　据统计，我国39个大行业中，房地产业相关贷款占银行体系贷款的20%，是其他行业平均贷款额度的10倍。目前，整体银行业贷款50多万亿元，房地产业贷款就有10万亿元。

　　2011年前9个月，一二线城市部分土地价格已逼近底线。

　　国有大行、股份制银行和中小银行的房地产贷款在2009年6月后都是增长曲线。这意味着，银行贷款的抵押物价值将出现不足值的风险。

　　而高达70%以上的资产负债率和销售均价的连续回落、银行贷款规模的紧缩，房地产企业自有资金问题将直接影响银行贷款资金的还款来源。银监会内部人士称，2011年以来，银监会已在多次监管会上指出房地产贷款、地方政府融资平台贷款隐藏着比较大的风险。

　　从银行方面分析，近两年大量增加房地产贷款的银行将面临较大风险。这主要集中在股份制银行和中小银行。目前各大银行个人按揭贷款虽有所下降，但房地产对公贷款均是增加，且对公贷款在房地产贷款中风险较大。

　　数据显示，2010年主要金融机构房地产业不良贷款率为1.26%。

　　截至2011年9月底，多家商业银行的对公房地产贷款不良率上升。如一家股份制银行的对公房地产不良贷款率上升到1.87%，高于全行业对公不良贷款率1.11个百分点。

　　工商银行城市金融研究所副所长樊志刚称，房价若再下跌30%，可能导致现有银行的不良率明显上升3到4个点，银行房地产贷款不良率将达到4%至5%。建设银行(601939,股吧)风险内控部的一位人士称，现在核心是房价不要波动太大，下降幅度太大就难以控制，难以风险防范。下跌多少银行能够承受并不是价格问题，主要看银行选择的房地产企业是不是有现金流。

　　现在大的压力还是体现在政府融资平台。中国银行风险管理部门人士称，房地产市场的低迷使地方政府土地出让金大幅下降，这些靠卖土地为“生”的地方政府，偿债能力普遍受到质疑。

　　某股份制银行高管对本刊记者表示，因房地产行业系统性风险的增大，该行房地产贷款和政府融资平台贷款的安全性开始面临考验。

　　有材料称，现阶段，我国房地产贷款面临的主要风险是信用风险。随着限购、限贷及房产税等税收方面的政策调控影响逐步延伸，我国房地产贷款信用风险有继续扩大的趋势。个别贷款品种还存在具体的监管风险与操作风险。

　　在11月24日的“房地产金融风险管理”座谈会上，来自10家商业银行风险管理部门的代表指出，银行和企业更加关注房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售现象，出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应。