据报道，对于房地产市场来说，2008年是“困难的一年”，2010年是“极复杂的一年”，而即将过去的2011年则是“艰巨的一年”。同时，这一年毫无疑问是当仁不让的楼市“政策年”，上半年各类调控政策频频出台，令人目不暇接，从下半年上海的商品住宅市场走向看，这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。

　　与此同时，这一年的另一个关键词是:如火如荼建设中的保障房。年初下达的26.6万套保障性住房的建设和筹措总目标，11月底就完成了，这意味着保障房对于市民已不是遥不可及。本期《楼经》将先盘点这些购房者关注的话题，以便大家拿捏自己下一步的购房预期。

　　【回顾】

　　“国八条”

　　1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”横空出世，其中核心的规定就是“限购令”，这个词汇绝对是2011年各地楼市报道出现频率高的词汇。主要内容为“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

　　另外一个杀手锏就是限贷。对贷款购买第二套住房的家庭，付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感觉，很快就有头脑清醒的人意识到了“国八条”的威力。

　　“今年刚过元旦的时候，我们本以为市场会好一点，但是一看到"国八条"的内容，我就觉得今年的市场肯定好不了，尤其是对中心城区的高端市场。”21世纪不动产静安区总监李栋表示，原因很简单，有钱的人被限购，有资格买房的人又没钱买中心城区的高端房。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在“国八条”公布次日就在晨报发表评论，称“国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”。

　　“沪九条”和“新沪四条”

　　“国八条”出台后不久，上海就公布了《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，共九条措施，故得名“沪九条”。从内容上看，基本是再次强调“国八条”的内容，并推出了一些实施细则，如在房贷部分加入了公积金内容:对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　今年7月，由于之前市场出现一些通过补开税单来规避限购政策的情况，上海又出台了“新沪四条”，规定非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。堵上了补税单的漏洞。

　　此外，“新沪四条”还要求加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　一房一价

　　今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，后被业内解读为“一房一价”规定，很快上海物价部门也出台实施细则，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元的罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

　　根据国家发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

　　根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。不过在实际执行的初期，一些开发商采取了“高报低开”的策略。

　　房产税

　　目前，本市房产税试点实行差别化税率，将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准，引导住房消费。即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。从10月1日起，重庆开始对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内对存量住房开征个人住房房产税的城市。

　　【展望】

　　限购将继续执行

　　商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了。市十三届人大常委会召开的第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，在住房方面，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　尽管业内普遍认为这个消息“不意外”。但是还是会给房地产市场带来一系列影响买卖双方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入降价阵营、新产品主要做“跑量”的小户型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

　　中央经济工作会议已“定调”

　　“并不意外”、“一点也不意外”。当记者就此消息采访开发商、中介及研究机构的学者时，得到多的回答都是这几句。

　　在专家看来，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，在他们看来是对中央经济工作会议楼市调控继续执行的明确回应。

　　而且随着年终临近，华南部分城市及海口已明确提出2012年限购政策将延期继续执行。