为有效解决当前工业用地配置过程中存在的问题，实现土地高效利用，根据自然资源部有关规定，东营市积极探索租赁与调整供应年限相结合的工业用地市场化配置方式，建立了长期租赁、先租后让、弹性年期供应的供地模式，出台了《东营市国有建设用地弹性供应实施细则》(以下简称《实施细则》)。现就《实施细则》有关问题进行以下解读。

　　1.问：弹性供应制度的实施具有哪些重要意义?

　　答：实行弹性供应，对政府来说能够有效解决土地使用期限与企业活跃期错配的问题，加快低效用地盘活，缓解土地供需矛盾，扭转土地要素紧缺与资源闲置并存的局面;对企业来说，能够有效解决高年限出让方式下土地价款相对较高的问题，降低企业初期拿地门槛和一次性用地成本，为中小微企业减负，节省更多资金用于项目建设、产品研发，提高企业活力和市场竞争力。

　　2.问：弹性供应具体包括哪些供地方式?

　　答：我市弹性供应主要包括长期租赁、先租后让、弹性年期出让三种供地方式。

　　3.问：哪些土地可以实施弹性供应?

　　答：本市行政区域内工业用地可以实施弹性供应。

　　4.问：弹性供应实施后，下一步在具体的供应方式上该如何选择?

　　答：在具体的土地供应方式上没有强制性要求，各县区政府、开发区管委会可综合国家产业政策、产业发展趋势、企业用地需求等合理确定供地方式，鼓励采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应土地。

　　5.问：长期租赁、先租后让、弹性年期出让的供地期限有什么要求?

　　答：长期租赁，具体租赁期限由合同约定，一般不低于5年，高年限为20年;先租后让租赁期限由合同约定，一般不超过5年，转为出让时，租让年限合计不得超过该宗土地法定出让高年限;弹性年期出让年限应低于法定高年限。

　　6.问：长期租赁的租金如何确定?

　　答：租金不调整的，可按不低于该宗地50年出让评估价格的2%确定年租金标底;租金调整的，可按该宗地50年出让评估价格的2%确定首期年租金标底，租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。

　　7.问：先租后让的租金和出让金如何确定?

　　答：先租后让以高年期土地出让价款作为标底，租金标准按照租赁期与高年期的比值进行年期修正确定;转出让后，已交租金冲抵出让价款。

　　8.问：弹性年期出让的出让金如何确定?

　　答：出让价格标底按不低于弹性年期与高年期的比值进行年期修正确定。

　　9.问：长期租赁、先租后让、弹性年期出让的供地程序如何办理?

　　答：我市长期租赁、先租后让和弹性年期出让均采取招标拍卖挂牌的方式进行交易。其中，长期租赁和弹性年期出让参照招标拍卖挂牌出让的操作规范实施;先租后让，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌，公告中需明确租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物、构筑物及其他附属设施的补偿标准，参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人，签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁期届满经考核评价符合转出让条件的，直接签订国有建设用地使用权出让合同。

　　10问：土地供应方式发生了变化，对后期的不动产登记和项目建设手续的办理是否有影响?

　　答：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，租赁也是国有土地有偿使用的一种方式，是对出让方式的补充。土地成交后签订的租赁合同与出让合同具有同等的法律效力。用地单位在按合同约定缴纳租金或缴清出让金后，可依法申请办理不动产登记，并按程序办理项目建设手续。

　　11.问：采取弹性供应的土地是否可以正常转让、出租、抵押?

　　答：长期租赁的土地，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、县自然资源和规划部门同意或根据合同约定，可将依法登记的土地转让、出租或抵押。先租后让的土地，租赁期内在完成开发建设前不得转让、转租、抵押;转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。弹性年期出让的土地，除合同另有约定外，可以依法转让、出租、抵押。

　　12.问：采取弹性供应的土地使用权到期后，如何续期?

　　答：长期租赁，在土地高出让年期内，应在期满前6个月向出租人申请续期，采取协议方式办理租赁手续。先租后让和弹性年期出让，应当至迟于届满前1年向出让人申请续期，采取协议方式办理出让手续。

　　用地期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，以及被“亩产效益”评价改革确定为“限制发展类”企业或被县区政府、开发区管委会认定为低效用地的，无偿收回土地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同和履约监管协议约定处理。

　　0546房产网（东营房产网）：弹性供应实施细则可以更好提升土地使用率，降低企业财务负担，促进固定资产投资，促进经济增长！