后端销售火热,淡季交易热情不减,房价同环比明显提升。
8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%,其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%,一线略有放缓,二、三线城市较上月均有提升。同比来看价格算数平均增速为-3.3%,降幅较上月缩窄1.3个百分点,其中一线城市同比大涨11.0%,带动作用较大(图表2);官方公布的同比综合平均为1.7%,为近一年来转正。
房价的快速拉升与成交淡季热度不减密不可分。1-8月,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点,其中住宅销售面积增长8.0%;商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点,其中住宅销售额增长18.7%。9月是传统旺季,开发商推货量和二手房挂牌数都将提升,单月销售情况将好于7、8月。“金九银十”后需求释放将趋缓,政策面很难在现有基础上出台强效刺激。加之去年四季度销售基数的回升,预计四季度销售增速将放慢。
前端投资低迷,呈现“销售热开工冷”、“房热地冷”的局面。
1-8月,全国房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1-7月份回落0.8个百分点;其中,东、中、西部地区投资分别下滑了1、0.4和0.5个百分点。单月投资增速为-1.1%,继去年12月又一次出现负增长,增速降幅低于市场预期,对城镇固定资产投资的拖累有增无减。
与投资增速下行对应的是开工低迷与地市冷清。前8月开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比分别为-32.1%和-16.8%,负增幅度很大。土地成交冷清,既有房企拿地策略保守的因素,也有官方有意控制土地出让的因素;而新开工面积更能反映房企自身的意愿,结构性高库存制约下,扩大开工的动力受限。
房地产投资是地方稳经济的重要操作标的,若开发投资数据依旧低迷,政策面的宽松将不止。从开发企业角度,随着成交确定性提升,销售回款加快与资金成本下行持续利好资金面改善,其中一大部分将转化为投资;一二线城市的持续热销也产生了在这些城市补库存需要。
预计拿地和开工意愿将有回升,有利于带动开发投资增速企稳;销售端的热度向前传导到开发端“解冻”需两个季度左右,四季度投资企稳的可能性较大。
0546房产网(东营房产网):房地产供需冷热不均四季度将缓解,若开发投资数据依旧低迷,政策面的宽松将不止。