业主:不该用公共收益贴补物业的“亏损”，今天电梯里装起了框架,准备张贴广告;明天楼道内出现各种广告传媒的电视机;后天连小区内的路灯杆上都被绑上各类广告小旗帜……广告无孔不入,小区内停车车辆增多,越来越多的上海小区业主开始关注起这些与“钱”相关的重要内容,因为这直接关系到小区的公共收益。
物权法规定,小区公共收益属于全体业主所有,其管理和使用应当由业主按照法律法规和小区管理规约、业主大会议事规则共同决定。然而,不少小区的公共收益是一笔糊涂账,物业公司从未公开,而这也逐渐成为业主、业委会以及物业之间的主要矛盾之一。
小区公共收益去向“太模糊”
2006年,上海盛唐物业公司与浦东新区大唐盛世花园二期的开发商签订了《物业管理服务合同》约定,盛唐公司对小区实施物业管理,期限自2006年5月1日起至业委会成立为止。去年1月31日,大唐盛世业委会备案成立,并召开业主大会进行表决,其中超过八成居民同意公开招标小区物业管理公司,并致函盛唐物业表明,如果其放弃竞标或未从公开招标中胜出,则需做好相应的交接工作。盛唐物业不认可业委会的做法,诉至法院要求业委会继续履行前期物业管理合同,法院审理认为,盛唐物业诉请缺乏事实和法律依据,故不予支持。
一审宣判后,盛唐物业提起上诉,今年1月15日,上海市中级人民法院开庭审理该案。庭审现场,业主代表爆料称公共收益模糊是业委会“誓将老物业拒之门外的大原因”。业主代表邬先生告诉记者,小区业委会委托专业的注册会计师事务所对小区2004年1月1日至2012年12月31日公共收支情况进行专项审计,审计报告显示,小区停车费、电梯广告收入、网球场收费等收入扣除物业公司的公共支出和税费,其间业委会应得公共收益138万余元。
在上海,因为公共收益去向“太模糊”,小区业主与物业公司发生矛盾已非个案。闵行区一小区的业主们由于对物业公司所发布的公共收益数据不信任,自组“数车团”,两个月来,突击“数车”,决心要向物业讨回这笔属于“自己的钱”。
事情源于小区物业公布的上年度财务收支情况表。表格显示,去年,物业年度经营性收入495万元,支出521万元,也就是说,包括各种税费,物业一年的亏损达到26万元。表格贴出后,在小区业主中引起了轩然大波,其中,公共收益这块成为业主质疑多的部分。
“我们这里少说也有近千辆车,他们的数据只有500辆,相差整整一倍。”一名业主说道,“而且里面什么电梯广告都没写进去,还有小区里的那几台卖水的机器,听说也应该有租借费的,里面都没注明。”
公共收益用于“填补亏空”?
记者从上海市物业行业管理协会了解到,常见的小区公共收益包括:公共区域的广告收益,停车位收益,租赁的摊位收益,利用公共配套如活动场地、会所、游泳池的经营收入,部分通信运营管理费,因损坏小区的公共设施进行的赔偿,物业管理用房的收益等。
相关法规规定,小区公共收益是全体业主共有,具体如何支配需要召开全体业主大会,由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理,代管方需要提前制定使用计划,使用后也要公示账目。
然而,据了解,真正能将公共收益账目公示的小区并不多,有些小区甚至连停车位有多少个都不愿意向外透露。记者在普陀区宁夏路上的一个小区采访时,当问及小区内停车位大概有多少个,原本滔滔不绝描述小区情况的经理立即三缄其口。
而宝山区祁连山路上的一名小区物业经理坦陈:“如果没有停车费和广告费的补贴,我们老早就亏得东南西北也找不到了。”该经理细数了小区的各项费用。停车位320个,每月收入82500元,电梯内广告每月收入35000元,小区共有20余名物业人员,每月需发工资5万余元,再加上小区建成较早,物业在小区设施维护、水电损耗等方面的负担很重。
事实上,采访中大量物业公司都在感慨,这些年物业公司面临的生存压力越来越大。物业收费价格还是几年前的水平,可是物价和人工早已上涨,各项支出也在水涨船高,收支很难持平,几乎都要依靠公共收益的补贴,才能缓解运营压力。
但是,针对物业公司“填补亏空”的说法,相当部分业主认为,不该用公共收益贴补物业的“亏损”。还有业主指出,物业公司拿“入不敷出”做幌子,不对外公示收益的支出,时间长了,业主共有的财产自然成了物业公司的隐性收入。
小区公共收益应双重监督
记者致电上海市物业管理行政事务中心,一位负责人称,《上海市住宅物业管理规定》中明确,“受委托的物业服务企业每半年至少公布一次公共收益的收支情况,接受业主的监督”,但物业若拒不公开,管理部门也只能出面沟通协调,在程序上指导业委会召开业主大会,请第三方机构进行账目审计,完善小区管理。如果业委会自身参与一起“发财”,则需要居委会出面,代替业委会行使职能。此时,作为监督指导方的居委会作用十分重要,若做不到公正,甚至也怀揣“私心”,业主维权就相当困难了。
物业管理专家认为,公共收益是个“香饽饽”,权力下放,由居民自治管理,出发点虽好,但实际上却暗藏道德风险。业委会作为业主选出的“执行机构”,权力很大,但对其的监管却相对薄弱。如何防止管理者、监督者见利起意,现行的居委会、物业、业委会分权而治的管理方式,显然还有待完善。
