对此,朱一鸣表示:“土地增值税类似于资本利得税,其初衷是防止暴利引发更大的房地产泡沫,对开发商的高额利益进行调整。”据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。
“但这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区,地方政府‘放水养鱼’,开发商‘合法’钻空子。”一位业内人士指出。
建议
完善税制改革与征收条件
针对土地增值税“欠缴”之辩,刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算,需要通过调研、拿到证据,才可以做出更客观公正的评价。但他认为,如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款,是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。
朱一鸣也指出,房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年,对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链,另一方面由于从利润中已经划出,因此可以减少企业所得税纳税部分。
朱一鸣表示,作为上市公司,房企计提部分应有固定账户进行监管,但由于属于企业内部,资金使用方向难辨。“因此,应加强对房企计提账户的监管”。
朱一鸣还提出,可以提高企业预缴税率。对此,刘剑文认为提高预缴税率可以作为一个选项。“不过预缴的时候项目毕竟还没有完成,开发商是否有足够的资金承担税款?我们既要考虑国家的税款,也要考虑开发商经济上的承担能力”。
还有专家指出,可以按照实际销售进度多设置缴税档位。专家表示,重新审视清算条件是否可以有所改进和细化是一个方面,另一方面,税务机关可以按照实际的销售进度来清缴税款。
专家建议,可以按照销售进度多设缴税档位,税务机关可以根据销售情况及时跟进,避免房企拖着不清算。比如房子已经销售了60%,就应该在这个档位设定一个缴税比例。如果开盘的时候预缴一笔,就置之脑后,一直等后再清算,容易造成“欠缴”。
中山大学财税系主任林江等专家则表示,应完善税制改革与征收条件。“十八届三中全会提出完善房地产税改革,不仅仅是公众关注的房产税,而是涉及整个房地产领域税费的厘清和完善,类似土地增值税这样的税种也需要在征收额度、缴纳方式方面进行改革,更好完成制定初衷”。
0546房产网(东营房产网):房企计提部分应有固定账户进行监管,但由于属于企业内部,资金使用方向难辨。“因此,应加强对房企计提账户的监管”。