怪招一

　　三年后可溢价回购售出楼盘

　　在嘉定的一楼盘推出“保价协议”、承诺不降价后，位于奉贤南桥新城的一写字楼项目在上海推出“溢价回购”的楼盘，这在目前观望犹豫的市场情绪下，“溢价回购”是开发商派给购房者的一粒“定心丸”，对购房者的安抚作用无疑更甚。

　　该楼盘售楼处一售楼员告诉记者：“从签订购房合同之日起，三年后，业主可以选择将手中的房源卖给绿地，绿地将以溢价16%的价格回购，若房源总价为50万元，则三年后绿地会以58万元的总价回购。销售人员称，是否要回购的主动权掌握在业主手中，而且有关回购的细节将会写入购房合同。”

　　开发商的承诺也的确起到了一定的作用，据记者了解，推出溢价回购活动没几天，该楼盘在12月7日集中成交了28套，8日又售出一整层。开发商则表示，由于售价低，溢价16%回购还是有盈利空间。

　　“三年溢价16%回购”，看起来很不错，但细究下来，购房者必须符合两条硬性规定方可享受此项优惠一是在三年内不得办理产证，二是必须全款购房，贷款购房的客户则不能参加回购。

　　对于条，销售人员解释称：“如果业主办理了产证，三年后回购的时候就要产生二手房交易税费，这就牵扯到谁出这笔钱的问题。不能办产证只是限制你三年内不能卖掉这套房子，出租还是不受影响的，毕竟房产交易中心的使用权登记的是你的名字。”显然此举对于购房者权益的保障，还是存在一定的隐患。

　　怪招二

　　购房者零付就能买到房

　　而楼市重灾区的外环线外楼盘，采用越来越“出位”的促销手法。日前，位于奉贤的某新盘，推出“零付买房计划”。具体操作方式是，做高合同价，把房款全贷出来，业内表示这样的促销手法看着“靓”，实则不靠谱。

　　据记者了解，比如房价65万元，正常买房应是付20万元、贷款45万元。销售人员表示，开发商可以配合购房者做高合同价，做到95万元，就可以贷款65万元，相当于零付。不过选择做高合同价，就必须支付开发商因为提高售价多出来的所得税等，约等于差额的15%，即30万元×15%=4.5万元，这笔钱需现金支付给开发商。

　　做高房价换取“零付”，表面看起来很美，其实对于购房者来说也是隐患不少。易居中国分析师薛建雄也认为，这样操作不划算，总价做高了，相应的税收也会提高。房价65万元，契税1%就是6500元，房价95万元，契税1%就变成9500元。“这样操作，多花近5万元冤枉钱，包括给企业的费用和增加的契税等，很不划算。”

　　业内表示，所谓“零付”，主要有两类：类“零付”，本质上等同于分期付，即先不支付或者少量支付付，等过几个月或者一年时间，把剩余付凑齐，再去申请房贷；第二类，就是本文所说的“零付”，相当于做高合同价，虚假贷款。从安全性和可操作性来说，前者明显优于后者。

　　怪招三

　　百套房源零底价高佣金网上卖

　　楼市的降价促销风也刮到了房产电商领域。在易居中国董事长周忻的撮合下，SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强等日前共同发起成立了国内房地产电子商务联盟，喊出“将房屋定价权交给购房者”的口号。

　　根据规则，参与在内的20家开发商，每家拿出5套房子，共计100套房源，以零元底价在网上起拍。所售房屋覆盖多个城市，户型多样，且商用住宅均包括在内。“万一一不留神两万元钱一套拍出去了，拍卖结果大家都得认。”楼市“寒冬”当前，周忻表示，开发商必须要做好低价拍卖的心理准备。

　　而为了促进成交，电商联盟平台承诺，只要经纪人带来的客户参加了拍卖并终成交，开发商都将付给经纪人房子成交价格的1.5%作为佣金。值得一提的是，1.5%的佣金目前在国内楼市属于较高的回佣率。

　　对于网络房产电商“零底价”拍卖，业内认为水分较大。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“房价由购房者来定”，表面来看是房产电商的交易是由购房者根据自己的需求及购买能力决定的，但是房价的构成因素很多，如土地成本、开发成本、开发商利润，这些因素从根本上决定了房价的一个基本底线，购房者不可能在这个底线之下购房成功。

　　他告诉记者：“当前房产电商由于是初级阶段，过于注重形式，比如在操作层面事先安排好意向客户，后通过之前安排好的流程进行网上操作，实际上是将线下操作的环节又增加了一个线上房产电商的环节，现在来讲是多了一个房产交易环节及成本，因此，当前阶段房产电商反而增加了楼盘的营销营销成本，房产电商还难以降低营销成本。”