在出台了数十个文件之后，旨在“控制房价过快增长”“促进房地产业健康发展”的楼市调控已经进入第九个年头。

　　简单来看，在2010年之前，政府动用的调控手段主要有以下两点：其一，土地整治，两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费用；其二，限制房地产的过热投资，规范市场交易秩序，房屋质量，当然也提到了地方政府在保障性住房方面的责任。

　　然而，2011年发生了一个特别重大的变化。决策层认为前面的调控是越调控价格越涨，这个市场的走势和他们预想的完全不一样。所以，今年他们决定对市场进行新的调控，并且把几乎所有重要的手段都用上了。

　　到目前为止，谁也无法预测这些调控措施会在什么时间结束，政府部门的心思似乎是走一步看一步，刻意模糊化，楼市调控的目标也发生了转移，至少从口径上已经由“遏制房价过快上涨”转变为“促进房价合理调整”。

　　由于政策目标并未量化，因此政策退出的时间表是模糊的，经受了2008年那一轮调控的房地产企业大多数都在做坏的预案，将改善现金流与销售放在了更为重要的位置。于是，可以看到，对于短期的房价而言，降价促销已经是一个全国现象。

　　对于整个地产行业而言，游戏规则也在慢慢地变化，我认为，有两个政策成为了悬置在地产业头顶上的两座大山，它们改变了2011年的楼市格局，它们在2012年扮演的角色同样会左右楼市格局，这两个政策就是限购与3600万套保障性住房建设。

　　“两座大山”

　　限购是座大山。

　　限购令的出台把所有人的预期都搞乱了，既包括购房者，也包括开发商。对于开发商来说，在限购模式下，以价换量的模式并不是很管用，促销引发的成交量变化幅度比限购之前成交量变化的幅度小很多。

　　因为，限购模式下，可以买房的人必须有两个资格，要有钱，第二是要有资格。两个条件必须同时具备。在原来的市场模式下，只要有钱就可以。市场整个的机制发生了重大变化，导致价格和成交量的敏感性就随之调整，这是市场对于政策做出的反应。

　　正是由于预期被打乱，限购将2011年分成了上半年与下半年。在限购令出台的初期，所有的人都觉得限购不是一个长期的政策，开发商也同样如此认为，只有个别领导觉得是长期的政策。剩下人的判断，一个行政性命令只是一个过渡，不可能是长期的政策。他们的依据就是作为市场不可能长期限购，这是他们内心基本的判断。

　　在这种情况下，人们觉得一旦取消了限购政策，房价会大幅度上涨。在这样的心理影响下，上半年，凡有钱的，具备购买资格的人全都入市购买了。人们心里会想，假如不趁这个机会购买，限购一旦取消之后，所有市场的买方就处于同一起跑线，房价可能会再次高涨。这个心理具有普遍性。

　　到了2011年下半年，局面发生了变化。市场上的买家分成了两类：“没钱”和“有钱没资格”。这一市场买家特征的变化，导致2011年上半年全国主要城市的成交量还不错，可是到了八九月份，一些主要城市成交量开始大幅度下跌。

　　尤其从9月份之后，成交量大幅度下滑已经成为一个非常惊恐的过程，这一现象在媒体的渲染下，引起了更多购房者的观望。从上市公司的三季度报可以看出，排名靠前的发展商，包括万科地产在内，签约成交量都环比出现了较大跌幅。

　　在不同的城市，这个上下半场的分界点是不同的。基本上从7月份到9月份不等，在限购的33个城市中，市场的心理与成交量的实际表现迎来了拐点。

　　第二座大山，就是3600万套的保障性住房建设目标。

　　在2007年以来的楼市调控中，政府在红头文件中屡屡提到保障性住房建设，但它们大多停留在纸面上，在2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。但是，在2011年，保障性住房建设就成为一个确切的数字与政治任务了。

　　2011年前十个月，国务院领导已经在多个场合、会议发表了推动保障性住房建设的讲话，在保障房建设的资金瓶颈被舆论高度关注后，中央政府还格外对保障性住房的信贷融资开了绿色通道。所有这一切都表明，中央政府决心很大。

　　但是，真正实施保障房建设的主体是地方政府。尽管开了信贷的口子，但要地方政府在短短数年之内拿出如此巨大的财政投入与土地，放到保障性住房建设领域，难度仍然很大。

　　在3600万套保障性住房的建设上，所有算一遍账的人都觉得这个数字是不可能完成的。我们对“完成”的理解是，未来五年内要把3600万套保障性住房交付到社会上去，真正形成一个有效供应。这个“完成”指的不应是开工率，而应指现房。

　　如果把3600万套保障性住房建设的后果量化一下，会发现一个非常严重的局面。粗略计算，3600万套的保障性住房，一户四个人，可居住1.44亿人，在6亿城市人口中，大部分居住在中小县城以及地区级市——小的县城房屋数量较为宽裕，省会以上的城市比较紧张。集中在省会以上城市的人数更少了，这些大城市也是保障性住房需求量大、集中的地方。

　　如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场就将不复存在。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，在这样的条件下，其他做住宅的开发商是无法与之竞争的。留给开发商的可能只有豪宅市场，它只占很小的一部分。

　　找不到乐观理由

　　这轮调控已经持续了至少一年，如果从去年初开始计算，调控已经持续20个月。目前，大面积的房价调整已经出现，市场的下行趋势已经建立。虽然大家对于何时才是一个“合理房价”局面没有共识，但目前的局面显然是政策已见效果的体现。下一步，政策如何进退，是地产全行业面临的不确定因素。

　　我认同姜伟新部长的看法，限购作为一个行政命令不能长久，当税收立法、信息系统建设完成之后，要取消限购。另外，按照官方说法，保障性住房的建设面临五大问题，未来的方向是用货币的形式来取代实物的分配，这意味着中国房地产业市场化的方向不会受到影响。

　　但是，政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。政府已经对限购、保障性住房作出了很高级别的表态，再取消是非常困难的。决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放得松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的过程。