去年10月份融创中国控股有限公司成功在香港联交所上市。在融创中国上市之初，雷曼兄弟就曾表示，我们投资的不是融创，而是一个东山再起的故事。一年的时间过去了，近融创中国前三季度135亿元的销售额出现在了公众面前，这样的销售额似乎是在给东山再起的故事做一个注解，面对房地产市场严厉的限购令等宏观调控政策，现在大家对整个房地产行业前景的预判几乎都是未来充满着不确定性，然而在上市之初就坚持走高端精品的融创中国却在这样的市场形势下实现超越式的发展，公司认为之所以有如此高速的增长，正是拜宏观调控所赐，那么究竟这是一个怎样东山再起的故事，宏观调控又给融创带来了怎样的发展机遇，我们似乎有太多的待解之谜，今天我们有幸请到了融创中国董事长孙宏斌先生，希望他能给我们做出相关的解答。
以下是采访文字实录：
记者：各位网友大家好！欢迎大家关注高端人物访谈，我是今天的主持人刘垚霞，我们今天请到的嘉宾是融创中国董事长孙宏斌先生，欢迎孙总！
孙总您好！我们知道相比普通商品住宅而言，目前包括北京、上海一些一线城市高端住宅销售状况比较好，而且这个领域也是融创一直坚持走高端精品路线的一个方面，我想问，您觉得当初制订精品战略的时候您是怎么考虑的？您对未来市场发展前景认为如何？
孙宏斌：先，我觉得任何一个行业都不可能把所有的客户都服务好，你必须选择，你可以选高端的，可以选低端的，当然也可以选全部。我们选择的是，服务高端客户做高端精品。
第二，高端客户的购买力更强，高端市场的需求会更强劲。
第三，做高端产品有好的地方也有不好的地方，好的地方是这些客户购买力没有问题，不好的地方是他很挑剔，他见过世面，有判断力。选择这样一个定位，你需要不断提高自己的水平。
记者：西山壹号院在三季度取得北京的销售，您觉得取得这样的成绩是什么样的原因，现在来看这些客群具备什么样的特点？
孙宏斌：在现在的市场环境下，限购限贷，尤其在北京限购政策比较严格，取得这样的成绩确实是不容易的。之所以能取得这样的成绩，我认为主要是我们的产品做得好，因为限购带来的必然是惜购，客户必然选择位置好的、品质好的、服务好的产品。取得这样的成绩说明客户认可西山壹号院的产品。
记者：现在国家对房地产行业调控越来越严厉，而且大多数开发商都对这一政策叫苦不迭，今年3月份您在公司中期业绩说明会上表示，遇到宏观调控我们很幸运，不知道这句话我们怎么理解，包括您觉得调控政策对融创具体产生了什么样的利好因素？
孙宏斌：这从两方面来说，一方面对行业来说调控是好事儿，这个行业07年涨得特别凶，土地、房价都涨得特别多，08年遇到金融危机，09年又涨得特别多，10年涨得也特别多。这样下去，房价涨了，土地也跟着涨了，银行贷款的风险越来越大了，开发商也越来越难做了，长期下来这个行业就没法做了。所以宏观调控是个好事儿，至少对这个行业有好处。
第二，从我们企业来说，因为我们的产品很好，所以我们的销售很好。我们的问题是土地储备比较少。因为我们的销售好，所以现金流好，调控以后土地市场也变得理性，我们有机会买到比较合适的土地。
记者：我们知道融创一直把现金流和负债比例控制放在位上，但我们从融创半年报中可以发现，今年上半年公司的负债率已经达到90%，负债率相对较高的背景下，公司如何解决并购、买地的资金问题，公司如何控制这种资金风险？
孙宏斌：关于现金流管理，我们今年的负债率是高一点，中报的时候，因为我们刚买了地。上市以后还买了50亿的土地，现在把所有土地款都付清了，所以负债率有所上升，今年年底我们的负债率也肯定会高一点，因为我们收购北京公司以后把北京公司的负债也并进来了。这是短期的。
为什么这个行业现金流管理很重要呢？因为它的杠杆率比较高，杠杆率是由三部分组成的，一部分是预售款，第二部分是应付土地款，第三部分是负债。这三部分加起来是杠杆率。在这里面重要的，我觉得是销售回款，销售回款在资本机构中占的比重大，占50%甚至60%以上，很多公司资金紧是因为销售没有达到预期。还有应付土地管是一种刚性负债，不在资产负债表里面，这也是很大的问题。第三才是负债。管理好现金流要把这三部分都管好，才会有好的效果，光说负债率肯定不完整，虽然负债率是很重要的指标。
记者：融创在2011年中期业绩发布会上表示下半年是拿地的好机会，但拿地负债率会马上上升，这种情况下，您说公司着重进行资金管理，把负债率降下来，刚才您也谈到了资金来源问题，我不知道在资金管理方面，您会采取什么样的措施？具体拿地方面又有一些什么样的计划？包括通过一些什么样的方式拿到公司比较理想的地块？
孙宏斌：这是我们面临的问题，我们现在有钱，如果我们不买地，负债率就降下去了，一买地负债率就上去了，这是一个矛盾，这也是我们很纠结的一件事儿。今年，我们先肯定要现金流的安全，然后才是买到我们喜欢的土地。负债率如果短期内稍微高一点我也得认，作为管理团队来说这是很艰难的决策，负债率是大家很关注的指标。但是，投资者投资我们，就是相信我们管理团队，就是要让我们做这种艰难的决策。我们要在现金流的安全，买到我们喜欢的好地。
记者：在目前市场形势下，你们拿地有什么计划，您说下半年是拿地的好时机，您怎么把握这个机会？
孙宏斌：上半年供应保障房用地多一些，所以下半年供商品房用地肯定要多一些。而下半年开发商资金比较紧，这对我们来说就是机会。我们要在现金流绝对安全的前提下，要买我们喜欢的地，第二我们还会在现有的几个区域，北京、天津、重庆、苏南的核心区域买地。
记者：您说融创未来的发展战略稳字当头，未来公司将把战线仅放在天津、北京、重庆以及苏南四大重点区域，而且三年内不会向其它区域发展，这是基于什么样的考虑？
孙宏斌：，我们现有的这几个城市，已经有了比较好的投组合，有一线城市、二线城市还有三线城市、四线城市。这四个区域的经济总量也足够大，加起来有9700万的人口，每年开发量超过1.1亿平方米，足够我们发展了。
第二，每个公司资源有限，大的公司一年也就买几百亿的土地，没有必要去这么多城市。现有的城市足可以让我们做出好的选择。
第三，这些城市我们已经做了很多年，对城市的理解、对市场的理解、对客户的理解都非常深刻。另外团队在这些城市也做了这么多年，成熟的团队，是做好产品的保障。
记者：限购令以后很多开发商进入了三四线城市，您刚才也谈到了融创也进入了这些城市，在三四线城市您具体在城市的选择上有什么样的标准呢？
孙宏斌：我们选择苏南，就是选择了一个很好的三四线城市群。它既有像苏州、无锡、常州这样优秀的三线城市，又有像宜兴、江阴、常熟、张家港等四线城市。这些城市经济总量很大，经济发展很快，是特别好的选择。
