2011年，以限购为代表的楼市调控政策不断加码。在调控重压之下，房地产市场发生了很多有趣的变化，调控政策对房价、开发商、银行、想买房的人、买到房的人、中介、投资客等各利益主体的影响都有的瞧……
开篇
综述
博弈大戏 高潮迭起
如果要给2011年的中国楼市选一个年度汉字，“变”字很合适——受调控政策影响、开发商、买房人、老业主等各方心态都随着政策千变万化。
今年以来，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为房价的拐点，大多数开发商前三季度的业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉力支撑大半年之后纷纷祭出降价招数，回笼资金以求自保。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值十数万甚至数十万后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。
这出楼市博弈大戏，所有戏码都还在上演，高潮的情节似乎也越来越近了。根据国家统计局12月18日公布的新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，超过一半。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。现在虽然还不能知晓这出大戏将以何种方式收场，其间还会有哪些精彩桥段，但可以肯定的是，所有参演者一起贡献了2011年楼市的高潮迭起。
楼市限购
1月份新“国八条”出炉，中央为今年全国楼市调控定下了总的基调。随后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令；紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延。据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。
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【点评】
效果虽然好
争议也不少
从效果来看，限购使得楼市迅速降温，但这剂猛药治标不治本，同时打压了刚性需求。所以相关部委已开始吹风：未来楼市的调控大方向是以房产税等经济手段来代替限购令等行政手段。或许房产税结束试点、正式登台之际，便是限购令退出之时
房闹现象
调控重压之下，一些开发商选择了降价，但由此引发了老业主的“维权”——北京通州京贸国际城降价，老业主要求开发商退还差价；龙湖在上海的一个项目因降价，售楼处被砸……类似事件还在全国多个城市上演，被业内称为“房闹”现象。
【点评】 俺也不想闹 谁痛谁知道
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如果买房时没和开发商签过保价协议，而在房价下跌后要求开发商补退差价或者退房，这样的“维权”于法于理都讲不通。但将心比心，东借西凑花高价买到的房子迅速贬值，十数万甚至数十万的资产瞬间“蒸发”，内心愤懑确实难平。买卖房子和买卖其他商品一样，交易既成不能反悔；买卖房子和买卖其他商品又不太一样，因为房子对大多数人来说代表着婚姻、家庭、幸福和未来。如何处理好房价下调带来的“房闹”现象，需要大智慧。
降价补差价
为了给买房人打气，也为了避免日后纠纷，各地陆续有开发商做出“降价补差价”的承诺，其中以星河湾集团力度大。12月16日，星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价，并掏出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。
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【点评】 差价补不补 各有各的理
降价之后开发商到底要不要给老业主补偿差价？这一话题成为今年楼市争论的焦点之一。
选择补差价的房企说这是对消费者负责，也是配合政府调控让房价回归合理水平之举；不想补差价的房企则说，补差价是对市场的不负责任，因为违背了契约精神，扰乱了正常的市场秩序，是明目张胆地鼓励炒楼投机。
孰是孰非？站的角度不同，受到的影响不同，观点自然各异。
银行压力测试
11月，时任银监会主席刘明康透露，银监会组织进行的商业银行房地产压力测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%。
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【点评】 房价跌多少 银行才困扰
银监会在刘明康治下号称为中国银行业构筑了防范系统性风险的“马其诺防线”，对房地产市场风险的防范自然是重中之重，“能够承受房价下跌40%”的论断彰显了防线的坚固。但上世纪80年代海南楼市泡沫以及2008年的美国次贷危机经验告诉我们，房价下跌对银行的影响，并不是用数学就能简单算清楚的。
绿城“被破产”
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调控重压之下，开发商的生存状态自然引人关注。绿城集团不幸成为被关注的焦点。从“海航收购”“信托门”“香港退市”到“地方政府拨款救急”，关于绿城的传言不断；从“董事长宋卫平回应破产传闻”“转让旗下中超球队”到“接洽中投”，绿城自身的新闻不断。
【点评】寒冬来袭 谁先倒下
虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”，但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队，此中无奈，令人唏嘘。就像宋卫平在回应破产传闻的文章中写的那样，“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处”。 保障房提速
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2011年，我国保障性住房建设规模创历史之。截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前一个月完成目标任务。
【点评】房要建好 更要分好
长期来看，保障房建设还存在着对资金吸引力较低以及公平分配等诸多问题。保障房建设投入周期长，资本回报率偏低，单靠财政支持将难以为继；另一方面，“开宝马奔驰住保障房”的消息在各地不时曝出，如果不解决好资格及分配问题，可能会令保障房的建设目的与效果南辕北辙。
地方政府救市
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此前被质疑“泡沫”的内蒙古鄂尔多斯楼市，今年传出崩盘的消息。继鄂尔多斯东胜区斥资回购房地产用做保障性住房建设之后，覆盖鄂尔多斯全市的“救市计划”12月终于开闸。
