扭转商品房独大局面

　　除了解决小陈等城市中低收入人群的住房困难，2011年大规模的保障性住房建设还另有“任务”，作为宏观调控房地产市场的另一只轮子，和市场供应相互呼应，实现对住宅市场乃至房地产市场的双轮驱动。

　　一直以来，我国住房市场商品房一轮独大的局面，不但不能满足小陈这样的广大中低收入群体的住房需求，而且，因为供求关系紧张，投资投机助长价格畸高。

　　先，政府主导的这一轮大规模保障性住房建设，可以满足供应量的短缺。目前，我国的住房市场供求关系，仍然处于住房数量少于城镇居民户数的状态，实际上这也是造成一些地方房价、租价快速上涨的重要原因之一。另一方面，我国城镇化处于快速发展时期，每年大概有1500万农民工进城务工，需要房住。

　　从第六次人口普查的结果看，对一些大城市来说，住房矛盾更突出。以北京、上海、广东为例，这三个省市的人口绝对量占全国人口的比例均呈现上升状态。也就是说，随着城镇化，一方面是农业人口进入城市，另一方面小城镇、中等城市的人口也在向大城市迁移，加剧着大城市的住房短缺矛盾。

　　为了确保供应量，“双轮驱动”政策已经“发酵”。以土地供应为例，国土资源部和国务院的文件明确提出对保障性住房用地要做到应保尽保。特别要求，对保障性住房和中小户型商品房的供地不能低于整个住房供地总量的70%，并且作为刚性指标。

　　同时提出，一手抓保障性住房供地，另一手也不放松对普通商品房用地的供应。也就是说，住宅用地的供应总量是逐步增加的，并不是说在住宅供地里面划出一块变成保障房，商品房就减少了供地量。

　　其次，可以平衡预期而稳定房价。以2010年为例，全国的商品住房的供应量为840万套。而在2011年，仅保障性住房新开工就达到1000万套。即使以竣工量计，按照主管部门要求的至少400万套来看，可以很大程度解决中低收入群体的住房问题，从而减少商品住房的供应压力，避免因为供应紧张而造成房价上涨。

　　双轮驱动无疑将成为今后房地产调控的重要基础。住房和城乡建设部相关负责人表示，“十二五”时期，在完成3600万套保障性住房的同时，再增加普通商品住房的供应，通过双轮驱动，使住房的保有量和居住人口的数量实现一个基本的平衡。

　　房价过快上涨有望遏制

　　自2011年，另一个可能的变化，将集中在2005年来屡调而岿然不动，甚至越调越高的房价。在接受本刊记者采访中，国家行政学院决策咨询部研究员小广认为，眼下中国房地产业就像一辆快速行使中的汽车，“如果想让它降低速度，可以通过减小油门、换挡位、刹车以及撞到障碍物来实现。但是，不同的途径其结果是截然不同的。”

　　对2011年的房地产业来说，在这一轮严厉的调控政策之下，加上保障性住房的加量供应，有望实现一直以来孜孜以求的调控结果：房价过快上涨势头得到遏制，进而避免房地产市场急刹车乃至撞车。

　　自1998年住房制度改革以来，快速发展的房地产市场为相当多的老百姓提供了市场化购房的渠道，也带来了房地产业的快速繁荣，但也带来了房价的一路飚升。房价过快上涨成为2005年以来，中国房地产市场突出的问题。而且，由它而产生的问题并非只是单一的价格问题，它还影响到社会的方方面面。比如，事关宏观经济平稳运行，事关老百姓“住有所居”目标的实现，事关社会和谐与稳定。也因此，加强房地产市场调控成为了政府宏观调控的重要内容之一。

　　事实上，2005年以来，政府针对房地产市场的调控可谓一令紧过一令。先是2005年，中央出台了“国八条”，紧接其后的2006年又出台了“国六条”， 2007年底至2008年初房价上涨趋势得到遏制。但是，2008年第四季度，为应对国际金融危机，发挥房地产业扩大内需和改善民生的作用，一系列刺激房地产的消费政策影响越来越大，从2009年下半年开始，部分大城市出现房价的快速回升，甚至超涨。

　　2010年开始，新一轮的调控大幕再次拉开，中央连续出台调控措施，2010年出台了“国十条”，2011年又出台“新国八条”，其调控措施堪称历年来严厉。

　　被称为组合拳的系列措施以市场化手段为主，综合运用财政、土地等政策和差别化的信贷、税收政策，以及限购、政府问责机制等行政手段，既抑制不合理的投资投机需求，又增加房地产市场的有效供给，特别是加大了保障性住房建设力度。

　　目前，市场上传递出积极的变化信号，在限购政策和房产税试点的作用下，投资投机性需求得到有效抑制，过度超前需求得到控制。随着过度宽松的信贷环境正在发生变化，资金使用成本的提高，过快上涨的房价正在发生分化，多数城市房价涨幅明显趋缓，部分房价过高城市出现稳中有降态势。

　　可以看到，经过这一轮严厉的调控举措，一些城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。值得担忧的是，一些二三线城市的房价仍在上涨。对此，国务院未雨绸缪，提出坚持调控方向不动摇。这意味着遏制投资投机不会动摇，遏制豪华高档住房消费不会动摇。同时，还意味着力度不会减轻，已经实施限购的城市，在供求关系没有得到根本缓解之前，限购的措施不会取消。

　　在此基础上，针对大城市限购把一些投资者吸引到周边的中小城市，造成其房价上涨，国务院提出对上涨过快的一些二三线城市，适时提出限购的措施。同时要求，相关部门利用当前房价过快上涨势头被遏制的有利时机，抓紧研究更多地通过经济手段的具有长远影响的政策储备。

　　小广认为，通过这一轮的房地产调控，保障性住房建设和完善房地产市场调控正在形成为促进房地产稳定发展的两把“钥匙”：一方面，加强保障性住房的建设，增加房屋有效供给，有利于房价的稳定和房地产的平稳健康发展；另一方面，通过加强和完善房地产市场调控，稳定房价，会明显降低保障性住房的投资成本，甚至建设数量。

　　如果上述手段能够继续得到严格执行，一个良性房地产市场环境的形成，可以期待。