“因为国有土地制度的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致地方政府拥有核心的‘卖地’冲动。”中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞说。他建议改革现有土地使用和监管制度，以打破地方政府垄断土地的局面。
地方政府爱打“小算盘”的做法在此次“新国八条”的实施过程中也可窥见一斑。按照要求，地方政府应在一季度公布年度新建住房价格控制目标，但从公布结果看，目标多与当地GDP增幅等挂钩，涨幅大多在10%左右，是“控”是“涨”让人眼花。
“我们不能简单批评地方政府是不是做错了，实际上，在长期的惯性行为模式下，很难让他们马上放弃既有思维。中央要求遏制、控制房价，地方政府选择的却是降低增速，在一定程度上给了自己一个可实现的目标、一个避免被问责的‘安全空间’。”赵松对此评价。
“新国八条”中规定，对未完成控房价目标的地方政府相关责任人采取约谈制，张汉亚认为这是“有效制约地方政府的方法”。“因为设立了约谈制，中央一说要限购，各个城市都马上推出自己的‘限购令’。地方政府谁也不愿意被约谈，地方官员发展经济主要是想升官，一约谈就升不了官了。”
细数目前住房制度缺陷 未来政策调整驶向何方
“中国的房地产问题非常复杂，必须进行制度、机制、体制方面的反思。”倪鹏飞认为，尽管住房发展制度改革的趋向是正确的，但由于住房发展机制存在缺陷，改革不配套，所以造成住房市场处于失衡状态，想要彻底解决，必须建立完善的住房发展机制。
据倪鹏飞分析，当前房地产开发制度存在的问题包括期房预售制度，这一制度导致房地产开发门槛低，形成全体企业都想去从事房地产开发的冲动。此外，市场监管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、开发商、消费者存在投机、搭便车、欺诈等行为。
“由于投机行为出现，供求始终处于失衡状态，消费需求被投机需求所替代。”倪鹏飞说，“土地市场的失衡不用多说，在金融市场上，大量资金投入房地产信贷，宏观经济失衡进一步加剧投资和消费比例的不平衡，形成恶性循环。依靠房地产投资拉动经济增长，消费需求的比例就降低，终导致社会的失衡，带来了包括影响社会稳定等一系列问题。”
与住房制度相关的财税、金融、收入分配、户籍等多项制度，也因尚未理顺相关问题而制约着房地产改革。而在住房保障制度方面，倪鹏飞认为，由于现有制度不健全，导致应该享受住房保障的人群被挤到商品房市场，而保障性住房也未明确封闭运行的模式，致使一些受益人群通过或租或售的形式用公共资源套取私利。
在叶裕民看来，未来政策更应强调加快各类保障性住房的建设，尽快本着“以全体国民为本”的原则，向非当地户籍居民开放保障性住房市场，这是从根本上稳定房价的举措之一。
“2010年及以前的楼市调控政策系统性和协调性不够，近几年调控政策的框架越来越明晰，商品房、保障房双轨正在逐步建设，每次出台政策也是土地、财政、金融、税收多管齐下，但总体来说，政策的协调性处理得还不是非常好，特别是还只局限于房地产领域，没有把这一问题放在整体经济框架内研究。”赵松说。
赵松认为，“十二五”发展的主线是加快转变经济增长方式，中国经济将从多年高速增长转而追求真正有质量的发展模式。在这一背景下，政府在制定房地产调控目标、设计调控轨迹和选择政策工具时，需要深入的系统规划和预判，掌握好时机和力度，这无疑是项艰巨的工作。
