国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。在“严调控”之下，市场正呈现出积极变化，但各种力量博弈也在加剧：“限购”暂时遏制了炒房投机需求，但仍有超过四成的被统计城市３月份房价环比涨幅超过０．５％；高房价出现松动，但离期待尚有差距。

    督查之后，一轮力度空前的房地产调控是否会再度加码，市场能否尽快冲破“观望期”？各方拭目以待。

    楼市“退烧”后陷“僵持”　“市场感受”与“统计数据”有异

    “实施‘限购’之后，原来积累的４００多组客户大量流失，只剩下１８０多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

    “限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一。目前看来，投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，作为重点区域的３５个大中城市，因此导致交易量下降５％－７％。

    招商 银行２０日发布的相关调查报告显示，９０％以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。

    去年4月起震荡上行的高房价，其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示，３月份全国７０个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到２０个，比上月增加了６个，环比涨幅比上月缩小的城市有２９个。

    “地”也暂时远离。中国城市地价动态监测系统数据显示，今年一季度超过半数城市的综合地价环比增速放缓，涨幅超过５％的城市由上一季度的１８个减少至６个；六成监测城市的居住地价环比增速回落。记者采访还发现，不少城市出现了土地底价成交甚至流标的情况。

    在此轮“严调控”中，对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示，房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明：市场正加速“洗牌”。

    国务院常务会议指出：“随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控的政策是正确的。”

    不过，市场变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“判断调控的效果，应该问问买房者的感觉，问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”

    提防多种因素“对冲”调控成效

    当“严调控”进入关键期，各种博弈正在加剧。表面的平静之后，有多股力量“蠢蠢欲动”，可能对调控构成“对冲”。

    比如，部分二、三线城市的房价仍在上涨，“助涨”效应不容忽视。数据显示，７０个大中城市里，依然有２９个城市３月份新建商品住宅价格环比涨幅超过０．５％。这些城市大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市。这部分城市房价的持续升温，可能对市场预期带来不利影响。

    其次，部分地方政府在执行调控政策时“留了后手”。其中典型的是房价控制目标的制定问题。３月各地陆续公布的“限价”目标，几乎清一色成了“涨价目标”，个别城市的“涨价目标”甚至超过１０％。日前，经国务院督查组督查后，有城市宣布下调此前确定的新建住房价格涨幅控制目标。

    专家提醒“新建住房”除商品房外，还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障房供应的增加，平均房价自然也随之“被降低”。

    再次，内外资金面因素仍造成房价上涨压力。受通胀预期影响，流动性依然充裕，买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现，为规避“限购”，有些人选择全款买房但并不办理房产证，而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说：“现在物价上涨较快，别的投资渠道又不多，还是买房子比较安全。”

    值得注意的是，国内货币政策紧缩、房企资金趋紧，人民币升值预期明显，外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资１４４亿元，增幅达４５．２％，为各类来源中增长快。中国指数研究院副院长陈晟说，外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控效果，对此应予以警惕。