向普通自住房倾斜的日韩楼市需求管理

　　与我国长期并不区分自住房和投资投机购房，新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日、韩在城市化过程中一直向移居人口的套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保小户型自住房的发展，从而了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期，相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。

　　如日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段，就已经认识到住宅价格，特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年，日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时，国会确认了私有土地亦应具有公益性质，使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。当时日本社会的主流观点的典型表述是，如不限制对家庭住宅的投资行为，极可能发生三大财富剥夺：1、食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；2、土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺;3、原住民对移住民的财富剥夺。因此，政府虽不直接干预住宅市场，但却全力通过以经济手段遏制投资需求，力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。

　　总起来看，日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。

　　一、在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，保护自住需要、挤压投资投机需求。

　　在住宅的流转环节，日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。只是在1973年4月以后，此时大规模的城市化已经完成(城市化率已达75%)，对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时，不再纳入综合计税，而改按40%的分类税率课征(但仍需另交10%住民税)。未满5年的，仍按个人综合所得即边际高达75%的税率计征。但很快在1975年—1980年间，又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整，如1975年将长期保有获利2000万日元(时约10多万美元)以下部分降低适用20%的税率，但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等等。直至1980年中期以后，日本进入后城市化、后工业化时期，政府宣布进入“平等社会 ”(社 会 上 大 部 分 人 是 中 产)，1980年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机，整个日本经济走入长期萧条，对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。

　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下(相当于当今人民币18万元以下)基本税率为40%，加上防卫税 和 住 民 税 附 加 ， 实 际 税 率 为47%—51%，其上实行快速累进，高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%—76.5%。同时对转让非高档住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率。

　　韩国在1987年开始民主化转型后，虽然城市化基本完成，但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化，在个人所得税综合税率已经大幅降低(10%至40%的累进税)后，对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30—50%的累进税率，而转让未登记财产则适用75%的单一税率，继续严格控制住宅的转让所得。

　　在保有环节，日本规定对“敷地面积”(近似我国除公摊面积外的建筑面积)120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平方米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率高至2 .1%，2005年废止了高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2%低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元(即约580万元人民币)保有税即达2%，对别墅和超过50亿韩元(约2900万元人民币)的高档住宅征收年5%的固定资产保有税(其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年，高保有税率被调高为7%)。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税。日韩两国税法都规定，房屋的出租租金除去必要的费用扣除，全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看，在保有环节的税赋，韩国比日本要高一些。