区域发展转型：二、三线城市势头强劲
近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。
从房地产龙头企业近的发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍战略选择。
在拿地的方向上，万科在２０１０年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目２０个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。
业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在越加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。
中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均ＧＤＰ和城市化率两项指标，对全国范围内４０个中心城市的分析表明，处在人均ＧＤＰ３０００美元到８０００美元、城市化率３０％到６０％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
市场结构转型：城市市场多元分化
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达九成，京沪均超七成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。
在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
程澐分析指出，２０１０年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而２０１１年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。
２０１０年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
