“银行现在有点六亲不认了。以前形势好的时候，拼命拉我们的客户，现在贷款条件是按严的执行，比如在套数计算上，又认房又认贷。有的银行干脆说额度没有暂不放贷。”一家大型中介的负责人很无奈地告诉记者。

　　限购加上限贷，严厉的调控政策，使得宁波人的购房意愿逐步减弱。“对于改善型客户来说，限贷比任何一个因素的影响都要大。因为对这部分客户来说，限购令下来后只要卖出手中现有的房子就有资格买新房，但面对限贷令，对于有过两次及以上贷款记录的人来说，想从银行拿到买房贷款的希望非常小。就目前的房价来说，不依靠银行贷款而能实现购房的改善型需求的客户只是很小的一部分。”南天房产总经理助理薛敏强表示。

　　关于二套房 认房又认贷 “假离婚”行不通

　　据记者了解，作为“新国十条”的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会曾联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定标准遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。

　　根据新的规定，三种情况将被认定二套房：借款人申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　“二套房贷，目前跟我们合作的银行还是能提供较基准利率上浮１０％这样的条件，付是严格执行六成以上。不过现在二套房按揭比例在我们总的按揭比例里只占了１０％不到。”南天房产总经理助理薛敏强告诉记者。在持续发力的调控政策中，改善型需求的客户成了夹心层。高企的房价让他们对贷款的依赖度很强，但是收紧的信贷又让他们获得贷款支持的可能度降低。

　　另外，通过“假离婚”来规避新的二套房认定标准的想法也行不通了。因为只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

　　关于三套房 银行不放贷 部分购房者申请抵押贷款

　　“没有一家银行肯给三套房放贷款，如果你征信记录里有过两次或以上贷款记录的，即使前几套房子卖掉了，再要贷款买房，也会被认作第三套而被银行拒绝。限购和限贷，对改善型客户中一些中高端需求的影响非常大。”甬旺房产总经理张杰告诉记者。今年前７个月，甬旺的成交量同比去年同期下降了五成，减少的主要是改善型需求客户。

　　有一些不符合二套房政策的客户，但又急于求助贷款买房的，会曲线通过“抵押贷款”这个通道来谋求购房贷款。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，目前大约有近１０％比例的客户，会走这样的“曲径”，而在房贷收紧前很少有这一情况。“利率大约比正常的二套房贷要高一些，一般会比基准利率上浮１５％到２０％。年限上，抵押贷款可以做到１０年甚至１５年的期限。而且二套房贷款目前严格执行六成的低付，但是抵押贷款房子的抵押率可以做到６０％，相当于只要四成付。对于一些急需贷款，但对利率不是太看重的客户来讲，这种方式比二套房贷政策要灵活。而且有些是被银行看成三套房客户的，本来就没法以住房贷款的名义来申请贷款。”

　　关于套房 利率无优惠 付有的甚至高于三成

　　据记者了解，目前的套房贷客户是按揭客户中的主力，一般会占到总量的七成甚至更多。除了个别银行因额度紧张暂停房贷发放以外，多数银行对于套房还是执行低三成的付。对于二手房来讲，付成数会因建筑面积和房龄有一些变化，这种变化一般是在低三成的标准上提高一到两成。比如农行规定，对于二手房，如果土地性质是国有划拨的，付不能低于四成。建行则规定，房龄超过１５年的老房子，原则上要求提供少四成的付。

　　“事实上，对套房客户来讲，利率还是相当敏感的因素。从我们合作的银行来看，目前没有一家下浮，都是基准利率。去年９月份之前，套房还一般能享受下浮３０％利率的优惠。所以，再加上加息，对于刚需客户来讲，贷款的成本压力在近一年时间里也提高了不少。”南天房产有关人士表示。

　　据记者了解，７月底尚有个别中资银行针对ＶＩＰ客户给出下浮５％到１０％的优惠，但本月起，宁波中资银行内基本没有优惠的套房贷可寻。有的银行还将套房贷利率调至上浮１０％。目前在宁波还有一家外资银行——汇丰可以给套房贷利率打九折。不过他们对房子的限制比较多，比如成交价要在１００万元以上，位置在老三区内，房龄在５年以内等等。

　　关于二手房 成交量下跌 价格有所回落

　　相关数据显示，受房地产调控政策持续影响，近一年来宁波市新建商品房和二手房的成交量呈现下滑态势。以房地产市场调控政策密集推出的２０１０年为中间参照点，２００９-２０１１年前后三年新建房月度平均成交量分别为２９４９套、１２８５套、１２６２套，二手房月度平均成交量则分别为３４２１套、１７６２套、１０４５套，均呈现持续下滑态势。同时住房价格涨幅也持续下降。今年前６个月，宁波市新建商品房与二手房销售价格总体平稳，但涨幅持续回落，二手房销售价格环比指数由１月份的１００．２％下降至６月份的９９．３％，出现小幅持续下降。

　　记者从信息更为透明的二手房市场了解到，目前二手房市场的成交价格已较年初有超过５％的下降。“我们７月份的住宅成交价格比１月有了５％的下降。”２１世纪不动产宁波区域有关负责人向记者表示，“我们分析，未来三个月内，成交价格至少还会有５％的下降，并且不存在２００８年房价下降后在年底突现快速反弹这种可能性。”

　　“根据我们的监测，二手房价格今年已经出现了５％到１０％的下降。主要是房东在税费承担上作了让步。在宁波一般税费要买家承担，在总价上作让步，相当于用降低的房价弥补买房人的税费支出。”薛敏强表示，从以往的表现来看，降价和涨价都是由一手房传导到二手房。目前二手房“放低身价”主要是由于开发商促销力度加大。“一个新盘出现打折优惠，往往会拉低其所在区域的房价预期。比如２００８年９月份万科率先在宁波降价，引发鄞州区房价跳水。“我觉得今后有可能下降的区域，主要集中在镇海、北仑、城西、洪塘这一带。”