当前全国市场成交量回升、各类销售指标数据或增速降幅缩小，但楼市调控政策从严执行依旧，从全国房地产市场销售状况来看，市场仍处于低迷期的复苏阶段。
市场基本面向正常水平回归
首先是看前三季度全国土地出让金及面积的基本指标，国家统计局公布数据显示，今年1-9月，房地产开发企业土地购置面积2.6033亿平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月扩大0.3个百分点;土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。尽管下半年以来各地政府频繁推地形成 “推地潮”，近期部分龙头房企也加快拿地节奏，但仍以高性价市中心优质地块为主，土地市场交易还没有呈现出回升的状态。
其次，从上市开发企业资产负债情况来看，第二季度平均资产负债率还是比较高的，在73.67%左右。整个1-9月在库存压力不断加大的市场背景下，房企自筹资金依旧在增长，融资难度相对较高，整个行业资金相对比较紧张的局面的基本面还没有改变。
第三、整个第三季度房地产投资的增速还是下滑的，虽然说还是增长，自2012年8月房地产投资增速出现了回升，但是同比增速是下滑的。国家统计局数据显示，2012年前三季全国房产开发投资51046亿元，名义增长15.4%，扣除价格因素后实际增长13.8%，比上半年回落1.2个百分点，比上年同期回落16.6个百分点。如果剔除保障性住房的投资因素，那么商品房的投资增速下滑应该是惊人的。
第四、尽管已经有几家企业已经接近完成年度销售业绩指标，多家企业目标完成率表现也较为抢眼。但从2012年139家上市房企公布的半年报来看，同策咨询研究中心数据显示，销售净利率正增长的仅为54家，85家出现负增长，房企整体盈利能力不容乐观。
第五、全国商品房销售状况向 “正常水平”回归。虽然说今年3月以来的市场成交量在全国都出现一定程度的回升，直至2012年8月起全国商品房的销售量增速降幅才开始收窄，但并没有出现大幅反弹。
四季度仍是刚需成交放量期
同策咨询研究中心数据显示，过去20年间，中国GDP总量增长了17.51倍，年复合增长率15%;新房年交易金额增长了138.58倍，年复合增长率28%，新房年成交面积增长了25.64倍，年复合增长率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金额与新房交易面积的统计相关性(R2)也分别高达98.14%和97.91%，实在是“唇齿相依”。
就全国而言，政策面“降息”、“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面刚需应该在第四季度继续保持 “放量”。
在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。
就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，为首套房自住需求进一步放量入市提供了机会。应该说，现阶段仍然是自住需求佳的购房时间窗口，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，延续之前成交量回升的局面。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，今年4-7月中高端成交的放量一定程度上推升了整个市场的成交均价，因此在下半年尤其是8月之后各地楼市调控政策出现了不同程度的在执行层面的收紧，尽管没有新的调控政策出台，但是政策从严的执行影响了中高端楼市的继续放量。
调控将防房价报复性反弹
今年楼市已进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，会遭遇被市场边缘化。
