谈目标谈房价：任由房价过快上涨很危险
记者：之前万科有几个对标企业，从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪，现在万科已经超越这些公司了，还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?
郁亮：实体经济是中国经济社会坚实的基础，万科一直提倡向中国制造业学习，以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神，是这个时代宝贵的财富。
华为核心价值观是三句话：以客户为中心，以奋斗者为本，长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们，尽管技术很重要，资本很重要，但关键的还是人，以及把人高效组织起来的机制。
万亿大万科是我们未来十年的战略目标，为实现这个目标始终坚持两条主线，一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。
记者：地价飙升亦刺激了房价水涨船高，高房价已经产生诸多负面影响，经过大涨之后，2017年房价会不会回调?
郁亮：未来房价会不会下降?这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前，各国按揭贷款低付大多在20%以下，还有零付的，而我国的付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。
当然，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。
谈合作谈机制：金融和产业并不是天然对立的
记者：有评论认为，中国房地产已经步入后开发时代，金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质?2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标?金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢?其边界在哪里?
郁亮：我认为叫什么时代并不重要，不管是白银时代，还是后开发时代，一个很明显的趋势是，行业经过飞速发展后，增速开始下滑，市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代，而传统的商业过剩现象更加严重;另一方面，城镇化进程还远远没有结束，随着城市的发展，我们看到更多新的业态开始兴起，比如物流、养老、教育、度假产业，这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持，从这个意义上说，金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看，这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以，金融和产业并不是天然对立的，合作共赢、互惠互利才是常态。
记者：2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制，可以从哪个环节破局?
郁亮：建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供应制度。二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设。三是发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地产和不动产服务行业，开发新的投资增长点。
城镇住房发展先要解决居民的住房问题，近年来国家在发展租赁市场方面已经推出了一系列政策，明确了发展方向，国务院已经出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2016年出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中，也高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。未来如果相关的政策实施细则能够尽快落地，住房租赁市场将有望迎来快速发展。
