人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。在扎堆于养老产业的各路资本中，房地产企业正借政策东风高调扩张养老地产。2014年，随着相关政策逐一落地，养老地产或出现爆发式增长。

　　但也有业内人士指出，由于定位不明，现阶段养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质，应警惕企业假借“养老”之名变相圈地。

　　转型

　　房企全产业链介入

　　保利地产近日在北京宣布，将以全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。

　　保利房地产集团有限公司副总经理胡在新表示，在未来3至5年内，保利将对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务，并在“十三五”期间完成所有已建社区的适老配套改造。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。在业内人士看来，此举明确了养老地产作为保利未来新利润增长点的战略地位。

　　事实上，保利并非一个对养老产业“虎视眈眈”的房企，在巨大市场需求吸引下，众多开发商开始马不停蹄地向养老概念转型。

　　2013年12月，万达与中国太平保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长健林在接受记者采访时表示，所有地产当中有前途的就是养老地产“房地产并不是一个万年长青的产业，养老地产是地产业今后突围转型的一个主要方向”。

　　万科、创、复兴、绿城等龙头房企也纷纷抛出了养老地产发展计划，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。

　　住建部政策研究中心秦虹表示，对于房地产行业来说，未来发展机会将从趋势性机会向结构性机会转变，“老龄化趋势下的养老服务社区开发就是结构性机会的重要方面”。

　　秦虹说，由于我国现今家庭大多是独生子女，在此背景下，养老不再可能靠子女，未来的养老方式必须和居住方式紧密结合在一起。据机构数据统计，按照养老地产在2035年达到均衡的速度计算，选择养老地产的群体占比可能达到15%。这意味着，在20年内，养老地产面积的大缺口将超过21亿平方米。

　　利好

　　相关政策将逐一落地

　　房企的热情高涨并非一厢情愿，国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

　　2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“35号文”)，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。11月，十八届三中全会决定也提出，要积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。

　　按照计划，相关政策将在2014年逐步落地。中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示，“35号文”明确要求各部门在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，因此，预计2014年将是养老政策落地的关键年，届时将陆续出台一系列配套文件。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司副司长素英也表示，“35号文”里面的45项任务，分门别类地明确了哪个部门牵头，哪些部门配合，什么时候开始启动，什么时候完成。2013年年底前要出台或启动的工作，民政部都已经明确列出。

　　就在本周，民政部发出了《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》。2014年一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施将在2014年不断完善落地。

　　在地方政府层面，有关养老地产的支持政策也正接连出台，甚至有多地 政 府 直 接 将 养 老 地 产 招 商 作 为2014年考核地方政府引资部门政绩的一项指标。

　　北京市民政局近期表示，对社会资本新建、扩建的养老机构，政府对每张床位的补贴将由原来的8000至1 .6万元，提高到2万至2 .5万元。北京市此前已经将民众的基本养老服务纳入对区县的绩效考核中，并出让了大批养老地产地。深圳近期也提出，优先将养老设施涉及 新 增 建 设 用 地 纳 入 年 度 实 施 计划，并享受养老设施用地优惠地价政策。

　　朱中一表示，2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策;同时也将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。朱中一进一步表示，随着各项政策的落地，养老地产在2014年或将迎来爆发式增长。

　　警惕

　　借“养老”之名变相圈地

　　记者了解到，受政策支持吸引，众多企业一哄而上，但由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式尚无明确定论的背景下，行业目前较为混乱。以北京为例，在初具规模的养老地产项目中，采取持有经营模式的有爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄等采取出售和出租模式的有曜阳国际、北京太阳城和将府庄园等，采取出售模式的有东方太阳城和万科幸福汇等。

　　此前，《经济参考报》记者走访主打“幸福回归，一生之城”的万科幸福汇售楼处时，在得知是为老人买房后，销售人员介绍称“我们这儿主打养老地产，各种配套设施齐全，1号楼还专为老人居住扩宽了楼梯与电梯空间”。值得注意的是，万科幸福汇整个19幢项目楼中，仅1号楼采取了加宽。也就是说，在其总规模达1226户中，作为养老地产试点的房源仅有146套，所占比例仅为11.9%。

　　当记者问到老年公寓时，销售人员介绍，配套的老年公寓现阶段还没有开启。“租老年公寓不如买房子，不仅后期护理费用高，还不能升值。”上述销售人员说。

　　记者又探访了位于北京市顺义区占地3500亩的东方太阳城。虽然小区内配备了康体中心、老年大学、社区医院等，但在数百幢楼中，仅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓类住宅或高端别墅、短期度假公寓、酒店等。销售人员介绍说：“小区容积率仅0 .34，所以也被看做非住宅类的住宅。还配套了标准的18洞高尔夫球场以及配套练习场。”

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

　　住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段的确养老地产已有冲动苗头。以养老为由头的地产项目越来越多，其中的确有一部分真正是履行社会职责，做养老，而另外一部分，则是瞄准房地产，变相圈地。

　　“地方有供地需求，市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”业内人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。

　　0546房产网（东营房产网）：“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部门已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部门正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。