项峥

　　随着一线房地产开发企业加入降价促销行列，始于年初杭州的楼市调整即将进入“第二季”，未来可能会有更多城市的房价出现回落，更多房地产开发企业将会加大促销力度。这些情况表明，我国楼市调整趋势基本确立。

　　楼市增长动力已然衰减。据国家统计局公开发布数据，今年一季度，我国房地产开发投资同比名义增长16.8%，较上年末下降3个百分点;商品房销售面积同比下降3.8%，商品房销售额同比下降5.2%，商品房销售均价出现回落;3月末，全国商品房待售面积5.2亿平方米。随着杭州楼盘降价效应向外辐射，江苏、广东、河北、四川以及东北三省的部分城市也出现了降价销售的情况。按照这种趋势判断，不排除目前市场上正酝酿第二波降价潮的可能性。

　　在宏观经济下行时期，我国楼市出现范围较广的调整，存在一定的必然性。房地产市场的发展壮大，离不开终端住房需求的有效支撑，而终端住房需求始终离不开居民财富积累以及结构分布。特别是社会收入分配结构分布往往决定了房地产市场所能发展的极限。2013年我国基尼系数为0.473，高于0.4这一收入分配差距的警戒线。由于过去十年间我国房价快速上涨，导致房价收入比、房屋租售比已经远远超过普通居民所能承受的极限。而中高收入阶层置业也受到了宏观经济走势、房屋、财富配置中不动产比例等多种因素的综合影响，不可能对住房存在无限需求。由此可见，楼市出现调整已经是不可避免。

　　楼市调整短期内不会停止。通常，通货膨胀是一种“税”，改变了社会财富分配结构。同理，房价上涨也是一种“税”，使得社会中低收入人群财富向上流动，加剧社会收入分配不公平问题。一是社会财富向大城市集中。以北京、上海为代表的一线城市房价已经与国际大都市接轨，但居民收入状况仍存在很大差距。房价上涨的动力在于其他地区的财富源源不断向大城市集中，从而支撑了一线大城市房价高位上涨。二是年轻人财富向老年人集中。作为新生代的80后面临着沉重的购房负担。他们进入社会工作的时间节点，恰是我国房价快速上涨的阶段，需要比他们年老的人支付更加昂贵的住房成本，间接形成了财富向老年人集中的效应。三是勤奋工作人群的财富向社会食利阶层集中。在我们周围不乏这样一群人，无论如何努力、勤奋工作，收入积累的程度远远赶不上房价上涨的程度，使得横向比较后，他们在社会财富占有中的比重持续下降，购买住房、改善住房的梦想几乎成为奢望。这种情况在去年几乎达到了顶点。正因为房价上涨的三个财富分配效应，使得我国经济社会中富有活力的群体长期处于收入分配不利的地位，从而影响到全社会的经济活力，影响到他们的创造性与活力，而这也是当前我国宏观经济下行压力不减的重要原因所在。

　　楼市已经不适合承担稳增长的主要角色。由于过去十多年我国房价过快上涨，使得房地产投资的成本日益高昂，超过了实体经济所能承受的极限，房地产对宏观经济稳增长的作用明显下降，负作用却与日俱增。目前看，支持楼市上涨的基本面已经发生逆转。从政策看，新一届政府致力于深化经济体制改革，加快经济结构调整，不会为了短期增长而出台刺激性经济政策，切断了一些人希望政府将房地产业作为稳定宏观经济增长主要措施的念想。特别是在政策空窗期出现的楼市调整，表明终端住房需求已经极度萎靡。即使政府鼓励房地产开发企业加大投资，也会因为缺少终端住房需求增加未来楼市调整的压力。从周期看，无论是宏观经济还是房地产业，周期性调整力量已经不容抵挡。凯恩斯主义的国家干预主义，对于短期经济增长有积极作用，但持续的经济刺激只会恶化未来经济潜在增长空间。从购买力看，由于过去十多年我国居民平均居住面积已经得到了很大改善，且房价明显超过普通人群收入负担，楼市整体购买力稳中回落。

　　基于上述分析，预期我国楼市演化将进入“第二季”。其主要表现为房价回落的城市增多，商品房销售急剧放缓;一线城市房价回落的信号增多，房地产开发企业高价拿地的意愿下降;部分房地产开发企业资金链条将绷紧，不排除破产的中小房地产开发企业将会增多。过了这么多年，终于迎来楼市调整，要倍加珍惜。

　　0546房产网（东营房产网）：中国楼市增长动力已然衰减，将出现范围较广的调整。