写字楼一直是衡量一个城市商业化水平高低的标杆。随着东营市经济的不断发展及城市化进程的加快,人们对各方面要求的不断提高,对当前的工作环境不再满意,企业为了形象也迫切需要改善当前的办公环境,投入使用的写字楼并不能满足正处于经济大发展时期东营企业的需求,更无法满足投资渠道狭窄的东营市民的投资需求。因此,为了满足经济发展需求,提升企业形象,办公写字楼的建设与开发势在必行。各房地产开发商伺机而动,纵身投入写字楼开发的大军中。

　　写字楼纷纷上马

　　分享市场大蛋糕

　　据不完全统计,当前东营市共有金领国际、华泰商务大厦、万通商务中心、悦来广场·国贸大厦近30座大型写字楼项目正处在有条不紊的建设中,并陆续对外公开发售,总建筑面积在140万平米左右。

　　针对近年东营大型写字楼大发展,山东城投悦来地产有限公司营销总监童世运在接受记者采访时表示,近两年来,东营之所以会出现大批量开发建设写字楼的情况,主要是为了顺应东营经济发展的需要,这是每个城市在发展进程中必须经历的阶段,而各大房地产开发商正是看到写字楼市场的大蛋糕,东营才会在短时间内出现如此多的大型写字楼。

　　据东营某房产网站的一份写字楼市场信息调查显示,在参加投票的1000多人中,有70%以上的被调查者称现在企业的办公用房是租用,非常迫切要更换办公室的调查者占到50%以上,从消费者角度印证了东营对高端大型写字楼市场的迫切需求程度。

　　写字楼投资价值显现

　　新兴CBD区域均价或将过万

　　对于投资者来说,目前各项投资渠道相对狭窄,股票、期货投资前景不明朗,且风险巨大。住宅投资受调控政策影响较大,随着新国五条的实施,地方相关政策的陆续出台,住宅市场尤其是二手房市场必将受到进一步的打压,越来越多的投资者更愿意将资金转向商业地产领域,而合理与稳定的租金收益率使得写字楼的投资属性日益突出。

　　据了解,东营写字楼的均价维持在每平米8000—9500元之间,有较大的上涨空间。据金领国际销售经理陈朋介绍,从金领国际的销售情况来看,目前东营写字楼市场的销量正在平稳增长。自2012年7月份开盘,金领国际的销量已经达到70%—80%,均价已经由每平米8500元,上涨到每平米8800元,除了稳定的租金收益之外,在价格上也给投资者带来一定的收益。

　　一般情况下,中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区,因为中心区周边设施基本成形,升级余地不大,而新兴区则有较大的升级潜力,与住宅产生并驾齐驱的涨势。以府前大街为中轴线的东四路城市CBD商圈写字楼正处于火热的销售阶段,以悦来广场·国贸大厦为例,自2012年底开盘至今,国贸大厦西楼16层已经全部销售完毕,东楼1-6层也销售一空,惜售的高层办公楼正酝酿提价;黄蓝时代(东营)国际金融港销量也达到70%—80%。童世运预计该地段在1年之内,均价将上涨到每平米9000—9500元,甚至将超过万元。

　　此外,童世运称,如此多的大型写字楼在下半年集中发售,对东营来说,短期内的供应量确实稍微偏大,但是东西城不同区域对写字楼的需求量并不一样,西城相对来说是比较成熟的区块,除了满足一些企业改善工作环境的需求之外,更大一部分是为了满足投资者需求,而东城尤其是规划的东四路CBD区块,更多的是为了满足新兴企业以及原企业改善办公环境的迫切需求。

　　在采访中记者了解到,从当前项目的销售情况来看,金领国际有将近一半的客户是为了满足投资需求,而国贸大厦的客户80%以上是自用。童世运认为,在未来3—5年的时间内,随着黄河三角洲的开发建设和黄蓝战略的进一步实施,东营的写字楼市场将迎来更高速的发展,价格必定会水涨船高。

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　　CBD(Central　Business　District)又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。

　　编者注:对于中小投资者来说,在准备投资写字楼之前,应该注意投资项目的年回报率,目前市场上比较认可的写字楼的率为8%—10%,如果估算的回报率能达到这个数值,则比较适合投资。

　　计算率,可以根据国绩业理财公司的计算原则,衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。