房子过户后才发现不相关的人的户口还没迁出，想买学区房，过户后才发现跟自己中意的学校虽然只有一路之隔却入不了学……二手房的买卖双方往往都是个人，面对复杂的交易环节同样陌生。不同于开发商，二手房卖家的诚信度和可信度很难查证，因此买二手房也需提防不良卖家的惯用谎言。记者接到的关于二手房买卖纠纷的咨询与投诉，常见的有哪些，又能给准备二手房交易的你带来哪些启示?让我们一起来击破二手房买卖中的那些文字游戏。

　　买房户口迁移：条件应写入合同

　　类似招牌：户口迁移、户籍迁入

　　案例故事：2011年，张女士想买一套二手房，为解决孩子的上学问题，张女士很快就和原房主签订了房屋买卖合同，并支付了房款。但是张女士催了好几次，原房主却拒不迁出户口，使张女士的孩子上不了优质学校。张女士向法院起诉，经调解，双方达成协议，原房主需在一个月之内将户口迁走，并支付违约金2万元。

　　规避方法：专家提醒，购买二手房时应当约定好户口迁移问题。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，专家提醒，市民应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。

　　带全套家具家电：约定细节，以防偷换次货

　　类似招牌：精装出售、配高档家电

　　案例故事：小卢对一套80多平方米的二手房很满意，户型不错，附带的家具家电也很新很高档。价格虽然比周边房子贵，但也接受了。过户后小卢却发现，原本看好的房子换了模样，洗衣机、电视机被掉包，换成普通老旧的低档货。小卢找到房东，房东却不承认，而合同中也没有对家具家电的具体款式、型号进行约定。

　　偷梁换柱的手法常见于二手房买卖中。有时房东明明展示的是高档、齐全的家具，但实际成交时却偷换成次等货。

　　规避方法：在双方买卖合同中备注家具家电的型号和款式，用合同约束有效。有条件的话，拍摄照片或视频留下证据更牢靠。

　　好房急转：

　　真是急转，还是有问题?

　　类似招牌：出国急售!好房急售!佳房源!

　　案例故事：“急需资金，好房急转!”“出国急售!!”是近年来二手房市场叫得响的房源出售信息。市民黄先生从一位自称要出国的房东处买下一套二手房，因为房东比较急，价格上让出不少，房子满了5年，税费比较少，房东还同意支付所有的税金，所以两人很快成交。但买了之后黄先生发现，家中排水管道不通畅。且该房在顶楼，漏雨非常严重，入住一个月之后，客厅和卧室的天花板墙皮即脱落。黄先生怀疑是房东卖房前用墙漆将漏雨的地方故意遮掩，然后打着“出国急售”的幌子，低价出手。如今，他已经无法联系到房东。

　　规避方法：无论何种理由低价急售，购房者都应忽略房东的催促，对二手房仔细排查。

　　学区房：

　　邻近学校，不一定能获入学资格，建议将购房目的写入协议类似招牌：学府旁优质房，重点中学周边优质房

　　案例故事：市场上对于学区房的界定模糊不定，有很多人认为距离学校近的就是学区房。从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房，有较浓的人文及学习气息，方便孩子接送或学生单独上下学;但是对大部分购房者来说，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产，这类房产才是房产市场上为稀缺的。

　　专家建议：学区划分依据教育主管部门每年发布的新标准，因此会出现学区变更调整的情况，在购房前应打听清楚，避免个别不良开发商和中介浑水摸鱼。

　　不想让孩子输在起跑线上的家长都乐于购买学区房，但购房之后不一定能上中意的学校，想要退房却难如意。本刊法律顾问表示，购买学区房时应将购房目的等项目写入协议，以便维权之需。

　　关于买房户口迁移及学区房购买的案例：

　　买了学区房 上不了名校

　　冯先生为了能让孩子今后上某口碑的小学，决定购买邻近该校的一套房屋，并与房东签订《存量房屋买卖合同》，冯先生按约定支付购房定金5万元，原房东配合办理完毕房屋产权过户手续。后来冯先生发现该房屋内有另外一位唐某的户口。冯先生认为，因该户口的存在导致全家的户口不能迁入，直接影响到今后孩子的入学，致使合同目的不能实现，遂请求法院解除合同并双倍返还定金。

　　分析：目的不明 法律难保护

　　记者采访本刊法律顾问后了解到，学区房不仅是一个地理位置的概念，还包含户籍、入学条件等其他因素。要进入知名学校读书，不仅需要满足就近原则，还需要满足户籍、入学资质等条件。另外，义务教育政策对入学条件也在不断修订，加之各片区学校对政策的理解亦不相一致，从而导致某些“学区房”实际上并不一定在真正的学区之中。

　　在很多案例中，当买房人发现购买房屋并非学区时，就会以购房目的的不能实现为由起诉解除合同。此时，法院判断解除合同的法律依据是合同目的不能实现，然而合同目的与家长们的“购房目的”是否为同一法律意义上的含义，需要进一步地认定与判断。

　　合同目的是一个法律概念，在房屋买卖合同没有明确另外约定的情形下，合同目的就是房屋的交付，体现的是合同双方对房屋买卖事宜达成共识。

　　而购房目的并不是法律概念。冯先生的“购房目的”很明确，是为孩子入学购房，然而冯先生与原房东签订的《存量房屋买卖合同》中，并未约定合同目的为孩子落户上学，因此，冯先生以合同目的不能实现为由主张解除合同不能成立。

　　提醒：购买学区房 约定要详细

　　如果冯先生事先与原房东在合同中约定，所购房屋用于冯先生之子入学重点小学读书之目的，冯先生户口迁入购买房屋，否则承担违约责任等，那么冯先生的“购房目的”与“合同目的”一致，可以依法维护自身的合法权益。

　　小编提示：家长们拟购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致，例如就房屋原有户籍的迁出期限、办理方式、违约责任等作出详细约定，在合同中约定，若在约定的期限内出卖人不负责迁出户口的，买房人有权解除合同并追究违约责任。