近日瑞银证券发布2011房地产行业年报前瞻，预计上市房企整体2011年净利润增速将超20%。2012年中央仍将握紧调控主动权，政策将以微调为主。房企积极促销或推动成交量环比回升，瑞银建议配置全国性和区域性龙头上市房企。
上市房企2011年销售金额增速放缓
瑞银预计上市房企整体2011年营业收入将实现约20%的增长、净利润率保持稳定，并预计净利润将实现约超20%的增速。
2011年全国商品住宅成交4.86万亿元，同比增速从2010年的14.8%放缓至10.2%。上市房企在此背景下也面临销售增速放缓的问题。实际上，已经公布销售业绩的万科、保利、金地和金科的销售增速已经从2010年的71%、53%、34%和33%分别下降为12%、11%、9%和25%。但高预收账款金额仍可支持2011年营业收入保持约20%的快速增长。受益于2011年销售均价上升，上市房企2011年结算毛利率或将上行，但净利润率或将受税金及期间费用上升等因素影响而难以提升。
2012：政策平稳向好
瑞银认为中央政府在2012年将继续追求促使房价合理回归和促进房地产市场长期、稳定、健康发展这两大调控目标。因此，现有的限购、限价、限贷等基本调控措施将在2012年得到持续的执行。但本轮调控是“重病用猛药”，有矫枉过正的问题，房地产行业与经济增长、政府财政收入、上游钢铁水泥等行业的关系依然十分紧密；因此政策微调将缓慢、温和地推开，中央政府未来会逐步做出支持合理购房需求的政策微调，可能涉及房地产企业融资、住房贷款、购房资格等方面的内容。
政策对需求的不利影响程度减轻，房企积极促销或推动成交量环比回升
瑞银认为对于执行限购政策的城市而言，需求的总量已经受到限制，从2012年全年来看，成交回升的幅度或将较为有限。对于未执行限购的城市而言，目前调控政策对当地商品住宅市场需求的影响主要在购房者预期方面，而随着政策预期趋于稳定，其对需求的影响将逐渐减弱，因而房地产企业下调均价的促销措施或将带动成交量的回升。
较高的可售住宅存量将促使房企降价走量。未限购城市由于需求端不受限制，成交量回升所面临的风险仍然小于限购城市。此外，随着房企下半年推盘量加大，可售住宅存量可能重拾上升势头。
建议配置全国性和区域性龙头上市房企
在市场环境趋于稳定的背景下，更加关注上市房企的增长前景。瑞银认为产品和管理水平高、处在异地拓展初期、受限购政策影响小、资金状况稳健的区域性龙头上市房企仍然具有较大的增长空间。目前保利地产、荣盛发展、滨江集团和金科股份。
