日前，证监会的一纸公告，再度引发市场对于万达商业地产上市一事的关注。
根据2月1日证监会公布的数据，截至1月底，共有515家公司排队上市。其中，万达商业地产公司和万达电影院线已经向证监会提交上市申请，万达商业地产公司的申请仍在接受初审，而万达电影院线正在落实反馈意见中。
万达商业地产上市的筹备已经多年，证监会虽然于2010年就受理了其上市申请，但一直未有突破性的进展；另一方面，直到今日，证监会未有放松房企上市闸门的迹象，此次万达商业地产出现在A股上市轮候名单中着实令人感到意外。
政策导向下“上市直通车”
有业内人士认为，万达商业地产进入A股上市“排队”程序实则是政策导向的体现。
易铺（中国）控股有限公司总裁陈建明表示，伴随住宅地产调控的延续，政府越来越清楚商业地产和住宅地产的产业区别。从银行信贷上，商业地产依然可以获得一定金融支持，演化到商业地产企业上市融资得到政府一分为二的关注。这些都将预示万达商业地产突破房企上市限制的深层次政策导向。
据万达商业地产公司介绍，此次申请上市的商业地产包括：房地产开发、商场出租、酒店业务三大部分；院线，万千百货，大歌星等关联产业则不在其中。
对此，陈建明认为，这是万达产业细分的必然结果，有利于万达战略的专业化延伸，符合资本市场专业化投资的趋势。
陈建明分析称，万达商业地产和万达院线分别冲刺IPO，有利于降低万达上市融资的风险，既强调了主业上市的战略思想，也紧跟政府发展文化产业的政策导向。“电影院线作为文化产业的重要内容，本身就是当前政府支持发展的产业热点。”
“即使万达商业地产上市受房地产调控政策影响，也不会影响万达院线的上市。”陈建明如是说。
万达集团新公布的数据显示，2011年，该集团总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，其中项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。
此外，数据还披露，2011年该公司不动产租金收入达34.6亿元。截至去年年底，万达商业地产公司持有营业物业面积903万平方米。
商业地产盈利模式有短板
而对于万达的上市，兰德咨询总裁宋延庆则持有不同的看法。
“算算去年租金收入与1051亿的总收入之比就知道其盈利模式未解决。”宋延庆通过微博表示。
他认为，万达代、第二代、第三代产品并没有从模式上解决盈利问题。“万达商业不动产的不盈利比例还是很大的，应该是三分之二左右。存在大面积的不盈利，显然不可能通过国内A股上市的审核。”
宋延庆指出，决定能否上市的根本在于整个企业是不是盈利。“其实，万达商场出租收入与支出相比是亏的。”宋如是说。
2011年，时任万达发言人、总经理的石雪清在接受媒体采访时曾透露，2011年开业的万达广场，年租金平均（年有优惠）达到2.53元/天/平米，第二年租金将增加30%左右。如果按使用面积计租，万达广场平均租金将超过5元/天/平米。
有分析人士指出，万达处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。
另一方面，万达的运营能力低，单位坪效不高。相当部分介于中等、偏低状态。
另有研究人士指出，目前中国的大多数商业地产企业，包括万达，面临的大问题在于：盈利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。
早前，一位万达内部人士在接受媒体采访时曾透露，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成，万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。
上述人士续指，一旦销售物业的利润攫取完毕，企业将会经历一个漫长的资本回收期。“到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候，开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。这也对经营人才储备提出了要求。”
