江南西商圈租金涨势很猛，街铺租金普遍上涨10%
时近年关，有意涨租的业主纷纷放出风声，明示或暗示租户来年要加租啦。纵观全市，今年租金涨幅较大的商铺并不集中在体育西路、上下九、北京路等成熟传统商圈，反倒是后起之秀江南西商圈的租金涨势很猛，街铺租金普遍上涨10%，部分越来越成熟的商场铺租价更上涨近20%。此外，一些成熟商圈的二、三线街铺也有新看头，譬如因规划而变身美食步行街的惠福东路，与去年同期相比，租金上涨近30%。这些涨租很猛的商铺，当中究竟潜藏着何种玄机？计划明年投资商铺的买家，哪些板块的商铺更值得关注？本期报道将为您逐一解码。
全市普涨5%~8% 老商圈回报率低位徘徊
今年受房地产住宅调控影响，商业地产一片红火。合富置业星汇商业部主管朱良邑表示，今年以来全市商铺租金涨幅大概在5%~8%左右。虽有业内人士指出，商业地产看似兴旺，但内里藏着不少虚火，不断上涨的商铺价格多半是以过度透支后期升值潜力为代价。
不过，从城中各大商圈商铺租价的普遍上涨仍不难看出，传统商圈如北京路、上下九等路段的商铺仍旧是“黄金价”，客多盘少的紧张市场供求关系，促使投资者为了一间商铺“抢崩头”的现象仍时有发生。据满堂红商铺部高级经理郭海波介绍，传统商圈业主趁年底调整租金早已成为惯例，部分刚转手的商铺，只要租约到期，租金往往立马上涨15%~20%。郭海波表示，尽管贵租当道，愿意挨贵租的商铺租户却也未见减少，老城区成熟旺铺依然很抢手。不过，因售价上涨迅猛而租金涨幅滞后，其租金回报率已难回6%，商铺租金回报率普遍徘徊在3%~4%。
行家看好江南西商圈投资价值
多位应访行家表示，与往年相比，江南西商圈今年“很有看头”。合富置业朱良邑表示，由于改造刚刚完成，对该商圈经营档次的提升、人流的汇聚都存在利好，江南西商圈今年的租金涨幅比较明显，该商圈内商铺月租金涨幅也可达10%左右。现时江南西靠近地铁站的一段人流量旺，街铺租金约1200元/m2/月，而靠近宝岗一段街铺租金稍便宜，约800元/m2/月。江南新地负一层商铺租金约1200~1600元/m2/月。
“江南西商圈原本就是一个老商圈，发展时间也不短了，只是与北京路、上下九、体育西等一线商圈相比，略欠火候。”中原地产洪韵表示，由于江南西商圈大部分商铺早前租金定价不高，给后续租金上涨留有较大空间，随着商圈升级的完成，商铺价值的不断提升，加上部分商圈内商户租约到期，商圈内出现大范围涨租现象也并不出奇。譬如江南新地通过几年的催旺时间，加之商圈升级利好，自然让其铺租涨得理所当然。
难挨贵租 传统商圈街铺勤换租户
北京路、上下九等步行街，一直都少有铺位放租放售，往往因位置、面积等因素而使租金有较大差别。合富置业朱良邑透露，之前曾有一间北京路与惠福路交界的20平方米小铺位，终成交的月租金高达63000元。而环市路商圈今年以来商铺租金涨幅基本与大市一致，大概在5%~8%。现时环市东、淘金一带租金便宜的铺位，月租约350元/m2左右，而租金较高的达800元/m2/月。
而天河，体育西、体育中心等传统商铺租赁活跃板块亦不甘示弱，诸如太古汇、万菱汇等新场频开更为成熟商圈注入新鲜血液。业内人士分析指出，天河商圈今年因有多个新商场开业，引领该商圈档次再度提升，吸引更多消费人流聚集，街铺租金涨幅约10%。现在天河南便宜的街铺租金都要500元/m2/月，而位置好的珍珠铺月租金高达1500元/m2。
中原地产工商铺商铺部区域营业经理洪韵表示，虽然新商场还需要再守几年方能做旺，新商场的经营管理者也为求尽快旺场而不敢妄自加租。但眼看商圈越发成熟的沿线街铺业主却早已蠢蠢欲动，街铺租售行情水涨船高。体育西路和体育中心周边沿线街铺租金少上涨8%，部分难挨贵租的商户无奈卷铺盖走人，但商铺空置没几天就立马有新商户大张旗鼓地入场布置，重新经营。
专家建议：转投二线街铺和培育期商圈
合富置业朱良邑建议，从全市商业格局分析，北京路、上下九、环市东等一线马路的商铺，其自身发展已经相当成熟，租金走势虽能保持稳中微升，但其未来租金大幅度拉升的机会不大，再加上少有铺位放出，投资者的选择空间相对较窄。
反观一些大型社区铺或依傍一线商圈的路段，如位于北京路商圈辐射范围的惠福路、教育路、文明路等，虽然现时租值未能与一线商圈街铺相媲美，但行家提醒，这类成熟商圈周边的二线商铺，无论是在铺源的选择空间、区域未来商业发展潜力，商铺投资价值的提升，还是商铺租金上升空间，都更值得投资者关注。
据满堂红郭海波介绍，惠福东路有一间30平方米的纯层商铺，在变身美食步行街之前，放售价格约530万元。待规划出台后，原业主立马将放售价从530万元提高至900万元，虽然之后是以800多万元成交，但在短短一两个月内，接近60%的价格拉升还是非常惊人的。
此外，中原地产洪韵提醒买家关注尚处于培育期内的商铺，譬如白云新城板块和南站板块，前者有多家大型商场入驻，虽然现时商铺租金与实际经营情况相比略显虚高，但其后续租金升幅前景不容小觑。
