继北京、广州、深圳相继表态继续执行限购政策之后，12月20日，上海亦宣布明年将持续限购。上海的明确表态，意味着2012年一线城市持续限购已成定局。
不同于北、广、深，作为批试点房产税的上海，延续限购颇具深意。有观点认为，上海在房产税试点即将满年的敏感节点加入继续限购队伍，从侧面可以看出，房产税试点效果并不理想。以房产税替代限购政策短期内难以实现。“限购”仍是明年房地产调控的主角。
除了上述一线城市外，截至目前，全国还有青岛、福州、长春、厦门、济南和太原6个城市明确宣布2012年将继续执行住房限购政策，重点城市继续限购亦是既定趋势。
“元旦前后，估计还会有一批城市宣布继续限购，包括曾表态限购年底到期的7个城市。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。不过，在他看来，与今年的限购政策不同，明年多数城市限购或被“潜规则”破解，呈现“明紧暗松”的局势。
主角 限购依旧
“限购令”执行近一年来对楼市的调控效果逐步凸显。目前，大多数城市房价同比和环比涨幅不同程度被遏制。据国家统计局新数据显示，11月份，全国70个大中城市中，价格环比下降的有49个，持平的为16个，且环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同期相比，价格下降的城市有4个，涨幅回落的有61个。
大部分已“限购”城市的住宅成交量呈下滑态势，“限购令”执行严格的城市成交下挫更为明显。以北京为例，限购政策执行1年来，房价下降了6.3%，已经实现“稳中有降”的调控目标。日前，北京市住房和城乡建设委员会委员荣武表态，“为打击外地购房，北京市实现了从认购、签约到权属登记全过程核验，截至2011年12月15日,共完成资格核验18.3万户，审核通过17.3万户。居民家庭购房比重接近90%。”
“严格的限购政策打击了外地投机炒房，限购实行以来，原本占据北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。”伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院人士表示。
在多数专家看来，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，中央经济工作会议已为明年楼市调控定下基调。而截至目前，今年限购的46个城市中，已有10个城市明确表态继续执行限购政策，即是对中央政策的积极响应。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示，继续执行限购政策是延续了中央坚持调控不动摇的主基调，预计还会有一批城市会陆续宣布继续限购，限购仍将是明年房地产调控政策的主角。
克尔瑞上海事业部研究总监付琦对记者分析，随着越来越多的城市表态限购继续，预计未来一段时间，市场交易量会继续萎缩，楼市观望情绪更浓，部分资金紧张的开发商可能“扛不住”，继续降价回笼资金，明年房价将继续向下探底。
纠结 压力与动力
一手要“续限”，另一手又指望着被限的房地产能继续生钱，“纠结”，是对地方政府在此时间节点上心态的好描述。
12月22日，住房和城乡建设部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与各地方主管保障房工作的领导再次签订《2012年住房保障工作目标责任书》。来自全国住房保障工作会议上的消息显示，2012年，计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年。保障房军令状签下后，地方政府先要面对的即是保障房的资金问题如何解决，这显然成为压在地方政府心头的一块“重码”。
继续执行限购政策，是对中央统一步调不得不做出的回应。但事实上，对于地方政府而言，继续限购动能不足。保障房任务再度压顶，明年各级政府在保障房的资金投入上力度还将进一步加大，筹足资金仍是大的难题。
严格贯彻执行限购显然会使地方房地产市场持续萎靡，地方土地财政收入必然受到重创。以广州为例，今年土地出让金收入仅200多亿元，远低于年初计划的400多亿元目标，土地出让金收入缩水近40%，这使得一向依赖土地收入的地方财政捉襟见肘。
近，在广州市房管局召开的一次内部讨论会上，有专家提出，明年广州可以考虑只在主城区限购，郊区不限购。“之所以市中心调控不放松，主要是市中心房价升值潜力大，是投资、投机的主要集中区，应该继续实行限制。而相对偏远的郊区放开，一方面可以释放刚需，另外，有利于城市化进程。”上述专家在建议时提出。
业内认为，随着年末临近，各主要城市陆续表示房价控涨目标已达到。鉴于地方保障房建设资金难题压顶，2012年的限购政策中，各地或许会根据具体情况，顺势调整限购细则，以促进成交土地收入不再继续收缩。
执行“明紧暗松”？
事实上，不少地方政府从一开始执行限购即有抵触心理。
2011年，共有46个城市实行限购，不过执行尺度存在很大的差异。46个城市中有29个城市是执行局部限购；同时，各地“限外”措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等地均对相邻城市或省内人士不设“限购”，石家庄、长春等地则由于购房落户条件相对宽松，使得“限购”中的“限外”在执行时大打折扣。此外，天津、厦门、成都等地在政策执行口径上也存在明紧暗松。
实际上，由于限购对市场影响较大，2011年就已经先后多次出现了地方政府试图放松限购的努力，比如，10月份以来，佛山、成都都有“松限”尝试，不过，两地举措均被紧急叫停。
“有今年两城市意图松绑便旋即被叫停的教训在先，2012年地方政府可能不会效仿中山市明令限价松绑，在具体执行上可能偏向明紧暗松。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示，地方政府有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施。例如，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。
他还表示，包括上海在内的多个城市，对外地人购房限制只要求具有一年以上当地纳税证明即可。当前，限购执行将满一年，这类城市符合购房要求的客群必定增加。他认为，只要当前这类城市的限购政策不再加码，即已意味着放宽。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫在接受记者采访时也认为，“明年限购总体上不会放松，但不排除个别城市会根据具体情况在限购细则上有所调整。比如，在限购区域、限购对象、限购户型等方面加以微调。”
在多数专家看来，明年的限购背景之下，地方政府仍有放松操作的空间。比如，对交易税费的调整，套房贷政策调整等措施。事实上，种种变相托市的举措此前已相继上演。
北京宣布自12月10日起放宽普通住宅认定标准，购房税负高可省12万元，即被业界解读为有“托市”之效。此外，马鞍山“契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及近各地纷纷放宽土地出让条件等种种迹象，均显示地方政府有微调的冲动。
“限购只是压住"皮球"的一根手指。”在中国财经报道论坛上，任志强表示，限购仅是压住房价上涨十个手指中的一个，只抬起一个手指皮球还是浮不起来，单一解决某个问题并不能解决全部问题。
“房地产市场调控是限贷、限价、提高付款比例等综合因素作用的结果。即使限购政策不放松，地方政府仍可以在其他环节有所松动，也会刺激市场需求。”业内人士表示。
