京版“国八条”，即北京市调控楼市的１５条政策如期出台了。据媒体调查，有超过六成的受访者表示赞成，但也有人强烈质疑。例如，有人说，北京拥有独特的政治、经济和文化资源，住房具有很高的投资价值，能够吸引各种各样的投资者和投机者，其高房价有合理之处，不必大惊小怪。也有人说，地方政府（暗指北京市政府）把抑制需求当作全部政策的核心，是没有理解“国八条”。其潜台词是“歪嘴和尚把经念歪了”。还有人说，５年的连续纳税规定，充满着严厉而无情的排外色彩。北京作为全国人民的都，此举必定让北京蒙尘。略带理论化的诘难则是：长期执行这些政策，会严重扭曲市场，回归半计划经济时代，等等。

　　质疑京版“国八条”的说法很多，但集中到一点，就是反对政府干预，主张自由放任。用某些专家的说法，就是“政府的归政府，市场的归市场。政府的职责是维护市场秩序，而不是直接干预需求。”这种市场原教旨主义观点，除了背后的利益纠缠外，恐怕还同没有把握楼市特点有关。

　　根据现代市场经济理论，如果市场上存在着垄断、信息不完全、公共物品、外部性等，自由市场机制就会失灵。这时，就需要政府干预，以校正市场机制。住房是一种特殊商品。楼市是一个严重失灵的市场。政府直接干预有其客观必然性。

　　其一，住房具有消费品和投资品两重属性。经验和常识告诉人们，城市住房不仅可以自住，还可以出租或炒卖。房子用于自住，是消费品；用于出租或炒卖，就是投资品。我国当前正处于工业化和城市化进程中，城市土地和城市住房增值很快，投住房是有利可图的。以北京三环附近的商品房为例，２００４年均价大约７０００元／平方米，三年后涨至约１万元／平方米，去年“飙升”至４万元／平方米。在这种情况下，如果任由市场自发调节，就会有大量投机者和投资者涌入楼市，导致住房需求暴涨，房价飞涨，楼市失灵。据估计，北京住房总需求中，投机性和投资性需求约占四成。这是导致住房需求刚性的重要原因。

　　其二， 住房具有生活必需品和品两种类型。住房作为消费品，大体上有两种功能：一是满足人们起居安寝等基本生存的需要，二是满足人们享受、安逸、奢华、虚荣等精神层面的需要。由此决定，住房有两类：必需品和品。在我国现阶段，尤其是在北京，有钱的人和有权的人居多。他们为了显示自己的身份、地位、权势、财富，有激励也有能力购买多处住房，特别是豪华住宅。在这种情况下，如果任由市场自发调节，就会导致“豪宅”过多，“陋室”过少，住房结构失衡。据估计，目前北京有超过２５％的房子空置，成为“鬼房”。同时，又有许多中低收入者“蜗居”，沦为“蚁族”。这同住房结构失衡有关。

　　其三，住房没有替代品，需求弹性很小。在人们的消费中，有些商品可以相互替代。例如，要消除饥饿感，人们可以食用面包，也可以食用馒头。如果面包价格上升了，人们可以多食用些馒头。这就会使替代品的利润率趋于均等，促使资源按比例配置。与此不同，住房没有相似的替代品。如果你不想做一个露宿街头的流浪者，就必须有一间至少能放下一张床的房子。住房的这个特性决定了其需求曲线非常陡峭，需求弹性很小。在这种情况下，如果任由市场自发调节，住房价格就会高于成本，导致资源流入过多，产业结构失衡。近几年，我国多数产业步履蹒跚，唯独房地产业高歌猛进，就同楼市的这个特点有关。

　　其四，住房不能移动，且有若干差别。房子的载体是土地。土地是不能移动的，因而房子也不能移动。并且，不同房子的户型、面积、朝向、楼层、周边环境等属性，也有或多或少的差异。由此决定，房子是一种有差别的同种产品，即垄断竞争商品。微观经济学已经证明，对于垄断竞争商品，厂商有一定的定价权。在这种情况下，如果任由市场自发调节，住房的价格就会较高，数量较少，资源配置效率较低。

　　其五，住房的自然寿命长，价值量大，在消费者总支出中占比很高。房子是耐用消费品，可以使用多年，因而其总价值量较大。例如，目前北京的住房平均价格约为２．２万元／平方米，一处６０平方米的小户型住房，均价１３０多万元。住房消费是劳动力成本的重要组成部分，应当由工资的相应部分补偿。因此，居民收入和房价之间应当有一个合理的比例。在成熟市场经济中，收入房价比一般在１∶３到１∶６之间。据测算，早在２０００年，北京的收入房价比就达到了１∶１１，远远超出了公认的正常范围。到２００９年，又飙升到１∶３８。也就是说，一对夫妇不吃不喝打拼３８年后才能凭自己的收入买到一套住房。如此高企的住房价格，完全是失灵的自由放任市场使然。

　　此外，楼市的信息是高度不完全的，多数购房者常常被忽悠。这也是一种市场失灵。

　　鉴于上述住房特点和楼市失灵的客观现实，政府必须承担责任，用经济的、法律的和行政的手段干预楼市。政府调控楼市的基本目标是：让住房回归居住本质，使房价回归合理水平，确保市民有尊严的居住需求。当前，楼市调控的重点是需求。长期内，调控的重点是供给。

　　在调节住房需求方面，先要遏制投资性和投机性住房需求。我国的基本国情是人多地少，尤其是城市住房建设用地，就更加紧张。保障每个城市家庭拥有一套住房，实属不易。所以，为了保障市民有尊严的居住需求，在相当长的一个时期内，政府必须遏制投资性或投资性住房需求。京版“国八条”规定，对已拥有２套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。这个限购规定向正确方向迈出了一步，但存在着户籍歧视。应当改进的是，不管是北京户籍的居民家庭，还是非北京户籍的居民家庭，只要已经有了１套住房，就不能再购买房子了。在卖出原有住房的前提下，再购买改善性住房，不在此列。京版“国八条”还规定，无法提供北京有效暂住证和连续５年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。这个“限外”规定虽然迟到了点，但还是可取的，不存在排斥外地人的问题。住房的不动产特点决定，北京的住房只能供在当地创业的人居住。否则，借口北京是全国人民的都，允许不在北京创业的外地人来京置业，致使在京业者买不起房，就是对北京建设者的不公！据业内人士估计，目前北京楼市有４０％左右的购房者是外地人。这是北京住房需求“刚性”增长、中低收入者购房困难的一个重要原因。所以，任何一个明智的执政者都会选择适当的“限外”政策。其次，要限制性住房需求。主要是通过建立双轨制住房市场，把性住房需求限定在一个适当的范围内，比如２０％以内，从而确保中低收入者的基本住房需求。

　　在调节住房供给方面，主要是增加保障性住房供给。京版“国八条”规定，“十二五”期间，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的５０％，各类保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的７０％，并计划建设、收购各类保障性住房１００万套，大约每年供给２０万套。相对于北京每年新增加６０万人、约２０万个家庭来说，这些保障房只能解决增量人口的住房需求，存量人口的住房问题仍然不能解决。因此，在增加供给方面，政府还应当加大力度。可以考虑：（１）允许有条件的园区、企业、事业单位利用自有土地，建设公共租赁房，解决员工过渡性住房需求。（２）允许农民按照政府规划，利用集体的土地建设保障性住房，用于出租或出售。（３）规范开发商的定价行为，包括直接管制住房价格和管制资本回报率。目前实施的“双限房”价格，就是价格管制的一种形式。管制资本回报率，使开发商只能获得平均水平的利润，也可以在一定程度上控制住房价格。（４）尽快出台房产税。在近期内，房产税可以增加住房持有成本，促使拥有多套住房的业主出售或出租，增加住房供给。长期内，房产税可以增加政府收入。根据我国国情，自住型住房应当免缴房产税。

　　根据公共选择理论，政府也会失灵。人们耳熟能详的富人骗购保障房案例，就是政府失灵的一种表现。但是，相对于自由放任的住房市场而言，有政府干预的市场效率较高。真实世界中没有十全十美的经济制度和机制。两利相衡取其重。在严重失灵的楼市上，政府必须有所担当。