刚刚过去的2010年，即使有的调控，仍然没有抑制楼市的量价齐升。这一年，中心城预售房屋8723套，预售面积167.7万平方米。而普通楼房的高售价也逼近6000元大关。

　　其实，这一年，楼市的变化却不仅仅是这些上升或上涨的数字，从户型、景观、物业、配套等等，人们越来越感受到，住得越来越好了。

　　城区迅速被拔地而起的住宅占领。而高层、小高层住宅占据了主导位置，多层住宅已逐渐从城市的视线中淡出。2010年的城区住宅，高起来、靓起来了。

    城区在扩张

　　城区在扩张，这座黄河三角洲中心城市和具有生态湿地特色的黄河水城，站稳脚跟，四方突围。

　　2010年，中心城区“东扩、西疏、南展、北延、中优”，改造提高、优化完善东西城，纳入垦利县城，以城市东扩、南展为重点，规划建设城市新城区。

　　其中，东扩区域面积约195平方公里，南展区域面积约320平方公里，中优区域面积约175平方公里，北延区域面积约200平方公里，西疏区域面积约210平方公里。

　　规划总目标为扩大中心城规划区范围，将东营区全部行政辖区、垦利县大部分(黄河以南部分)行政辖区和广饶县部分行政区域(丁庄镇行政辖区)纳入中心城规划区，北起黄河，南至东营区和丁庄镇行政辖区南界线，西起黄河和东营区行政界线，东至渤海负一米等深线，总面积约3200平方公里。规划目标120万人的生态型组团式城市。

　　我市中心城总体布局规划调整，功能布局更为完善，区域功能进一步明确及完善，区域土地价值进一步走高。

　　精品户型没有好只有更好

　　只要有购买能力，买房子的可选择余地越来越大。2010年，面向不同的购买人群，城区开发出了一大批高端的住宅产品。

　　大户型新代表有国际新城胜宏靓都、绅派金湖帝景等。国际新城胜宏靓都户型分为绝版大平层、复式豪宅两种，面积约为220至290平方米。绅派金湖帝景面积为186至507平方米奢华户型，展现为的布局空间。代表了东营市场上罕见的大户型社区。

　　中户型代表有格林星城、盛世龙城和领事公馆等。面积在90至160平方米之间，代表了东营的主流住宅。

　　而一些稀缺小户型也吸引了更多的眼球。科达华苑·乐家是东城北部为数不多的小户型多层社区。尤其是老年人买的比较多。5+1设计适合老年人居住。面积在85至140平方米。销售量好的是85至95平方米的户型；众成新居华府精品中小户型住宅社区，户型面积范围集中在80至140平方米之间；胜宏尚郡力推中小户型，面积为85平方米、114平方米和117平方米。小面积带来低总价、低付、低负担，拥有轻松。

    小区配套服务更上一层楼

　　人们已经不满足对住宅本身的基本要求，对小区的配套服务、物业管理、绿化亮化等有了更多的需求。2010年的东营楼市，新建住宅区的配套服务更上一层楼。

　　科达华苑·乐家项目配套设施完善。社区内有科达伟才(国际)幼儿园、科达小学、农贸市场、超市、休闲广场。周边医院、银行、百大、银座近在咫尺。科达集团直属物业，24小时智能化安保监控，360度满意服务体系。

　　格林星城推出了管家房的管理模式，每个组团在组团入口处均布置了管家房单元。管家房主要功能是组团物业服务中心，接待访客，为住户提供应急、安保以及卫生服务。

　　格林星城楼间距达到50—80米，创造了近50%的绿色生态。另外，创设丰富生态景观节点中心，以高低变化的铺地广场配合各季植物，呈现生机勃勃的居住感受。

　　齐龙世纪花园引入目前世界上先进的地源热泵系统，为小区里的住户进行制冷、采暖。国际新城胜宏靓都有了私家电梯，室内上下楼，实现电梯直达，方便老人与孩子。格林星城采用外围环路的交通组织形式，实现居住区内人流与车流的动静分离。停车形式分三种：半地下式集中停车、底层架空车库和路面停车。

　　消费者购买力失衡

　　当然，也有不尽如人意的地方。据东营城乡网房产频道专业人士分析，当前各处新楼盘拔地而起，城区居民陆续住进了宽敞明亮的大房子，居住条件得到了较大改善，抛开投资因素，此类居民的后续购买欲望不强。近几年来，我市房地产价格大幅度上涨，呈现出与居民收入增长幅度明显不成比例的态势，普通城市居民购买一套住房不仅要花光自身储蓄，还要父母亲朋倾囊相助，购买力已经严重透支。

　　据市统计局调查资料显示：我市城市居民的收入分配不尽合理，收入差距较大，造成的后果是高收入群体能买起房但刚性需求不足，低收入群体购房的刚性需求强烈但苦于缺乏资金无力购买。

　　新建房面积过大房价过高

　　常听有市民抱怨：“现在新房一色的小高层，公摊面积很大，找不到多层住宅买。而面积小的也得100平方米，太贵，买不起。”据调查资料显示，我市地方新建房房型比较单一，新建房单套面积均在100平方米以上，总价50万元以上，普通工薪族大多难以承受。

　　由于东营市地处黄河三角洲开发腹地，发展前景广阔，由此衍生出新的购房刚性需求。新增的刚性购房消费者一般年龄较小，收入不稳定且收入偏低，购买力弱，无力购买大面积住房。