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近日，绿城房地产信托融资风波、银监会叫停四大信托公司房地产业务、暂缓审批股权类房地产项目等传闻四起。投资者“闻房地产信托色变”，已经持有房地产信托的更是寝食难安。那么房地产信托的整体运作情况究...
近日，绿城房地产信托融资风波、银监会叫停四大信托公司房地产业务、暂缓审批股权类房地产项目等传闻四起。投资者“闻房地产信托色变”，已经持有房地产信托的更是寝食难安。那么房地产信托的整体运作情况究竟怎样，潜在风险又存于何处呢？
自从2009年房地产信托开始受到投资者青睐以来，发行量一路高歌猛进。由于信托多是两年期，今年9月将迎来波兑付高峰。银监会更是多次提示流动性风险，要求信托公司提前3个月上报即将到期信托的运行状况。房地产信托终于改变了上半年在一路飙升的预期收益下发行数量激增的现象，呈现以6月为轴的倒“V”形，7月、8月、9月的发行数量分别为103只、81只、48只，目前投资者日益避之。
那么，究竟哪些信托容易引发兑付困难，以及什么是引发兑付风险的关键因素；在销售回款出现问题，能否实现兑付的关键因素是什么？融资方的主营业务高度集中于房地产、大量依赖高融资渠道的房地产信托，将是先倒下的产品。其中不乏大型的上市地产公司。根据某上市房企中报，2010年其销售额达580亿元，而利润只有10亿元。从该公司所售商品房的房价看，毛利基本在50%至200%，但终利润率却只有2%，只能说明其大部分利润被高利息贷款侵蚀。该公司当前高达76.7亿元的信托贷款存量，更是做了好的注脚。
销售回款进度，是房地产信托能否到期兑付的直接影响因素。销售回款主要取决于当地的市场需求、是否限购。虽然项目的标的城市不同，房价走势不一，但国家地产调控持续已近20个月，累积效应显现。从国房景气度指数(商品房价格)来看，从2010年2月高点115.20急转直下，9月已经是101.61，这是自2003年以来的低点。另外，是否限购也是影响因素。在限购城市中，具有购买资格且具有购买能力的潜在购房者正在逐步减少，或者说增长的幅度远低于房屋的供给。
当销售回款速度不理想，现金流不足以兑付本息时，对抵押物或者股权资产的处理将会被启动。之后，无论是对抵押物还是股权资产的处理都需要诉诸法律手段，将是一个非常漫长的过程。由于房地产信托在风控措施中大部分会抵押土地，而且抵押率一般在40%左右，这样即使房价出现调整，大部分能本息兑付。目前，蠢蠢欲动的房地产基金多在虎视眈眈地准备并购。
然而除了抵押土地，有的信托还采取股权形式。此类信托多是不满足2010年11月19日发布的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》所要求的“4-3-2”原则，即“四证、30%项目资金、二级资质”。股权类房地产信托会存在股权和土地分开被控制和抵押的现象，导致股权资产价值降低。
